21年房地产经纪协理考试真题7节

发布时间:2021-08-10
21年房地产经纪协理考试真题7节

21年房地产经纪协理考试真题7节 第1节


下列房屋中不得出租的有( )

A、已被抵押的房屋
B、已被鉴定为危房的房屋
C、小产权房
D、农村宅基地上自建房
E、已购公有住房

答案:B,C,D
解析:
房屋租赁中的禁止行为有:①违法建筑,指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建造的建筑物和构筑物;②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋;③违反规定改变使用性质的房屋;④法律、法规规定禁止出租的其他房屋。@##


企业抵押经营贷款主要适用人群不包括(  )。

A.中小业主
B.个体经营者
C.公司管理人员
D.全款购房,现有资金需求的借款人

答案:D
解析:
企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者房产做抵押,然后向银行申请贷款,将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。主要适用人群为:①中小企业主;②公司管理人员;③个体经营者。


下列关于建筑构造的表述中,正确的有(  )。

A.地面是指建筑物底层的地坪
B.基础是底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的承重构件
C.墙体和柱均是横向承重构件
D.楼梯是两层以上的建筑物都需要有的水平、垂直交通设施
E.屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件

答案:A,B,E
解析:
C项,墙体和柱体是建筑物的竖向承重构件,支撑着屋顶、楼板等,并将这些荷载及自重传给基础。D项,两层或两层以上的建筑物必须有垂直交通设施,其主要形式有楼梯和电梯。低层和多层住宅一般以楼梯为主。


  张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后,刘某向甲银行申请抵押贷款并获准,得到贷款40万元,半年后又将该房屋抵押给乙银行,得到贷款15万元。在抵押期间,未经甲、乙银行同意,刘某便将该房屋出租给陈某,但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后,因炒股失败无力归还贷款,此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。

针对刘某受让张某房屋这一行为,当事人应缴纳的税种为(  )。

A.房产税
B.契税
C.耕地占用税
D.增值税

答案:A,B,D
解析:
A项,房产税是以房产为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税。B项,契税是在土地、房屋权属发生转移时,对产权承受人征收的一种税。契税的征税对象是发生产权转移的土地、房屋。C项,耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。D项,增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人为增值税的纳税人。


标的物所有权自(  )时起转移。

A.产权交付
B.合同签订
C.标的物交付
D.房屋验收

答案:C
解析:
《合同法》第133条对买卖合同中标的物所有权的转移进行了规定,即“标的物所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”即根据《合同法》的规定,房地产开发商将房屋交付给买受人,不仅包含将房屋实物交付给买受人,还包含着将房屋所有权转移给买受人的意思。


房屋交易的实质是(  )。

A.产权交易
B.实物交易
C.使用权交易
D.收益权交易

答案:A
解析:
房屋交易的实质是房屋产权交易,因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。


下列关于客源构成要素的说法错误的是(  )。

A.需求者的构成要素是自然人和法人主体
B.职业不属于自然人的构成要素
C.购买方式属于需求意向
D.法人主体的要素包括法定代表人

答案:B
解析:
AD两项,客源是对房地产有现时需求或潜在需求的客户,包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求,也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。需求者包括自然人和法人主体。自然人需明确姓名、性别、年龄、职业和联系方式等;法人主体包括企业或其他单位、组织等,需明确公司名称、性质、法定代表人、法人授权委托人及联系方式等。C项,需求意向,包括需求类型(购买或租赁)、物业地段、户型、面积、朝向、价格、产权和购买方式等信息。自然人包括姓名、性别、年龄、职业和联系方式等。


地方各级政府,专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房是指(  )。

A.集资房
B.商品房
C.解困房
D.房改房

答案:C
解析:
A项,集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金而建造的一种住房;B项,商品房是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,按市场价出售;C项,解困房是指地方各级政府专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房,解困房不能上市交易;D项,房改房(即已购公房)就是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房,房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。


(  )主要是通过发挥柱式优势,将柱式与穹隆、拱门、内墙界面有机的结合起来。

A.古罗马风格
B.哥特式风格
C.意大利风格
D.洛可可风格

答案:C
解析:
A项,古罗马风格:主要以豪华、壮丽为特色,在两柱之间形成一个卷洞,通过卷、柱结合以及极富兴味的装饰性柱式,成为西方室内装饰中最鲜明的特征。B项,哥特式风格:主要是对古罗马风格的继承,装饰中使用直升的线形、体量急速升腾的动势和奇突的空间推移。C项,意大利风格:主要是通过充分发挥柱式优势,将柱式与穹隆、拱门、内墙界面有机地结合起来。这种风格多以轻快的敞廊、优美的拱券、笔直的线脚以及运用透视法将建筑、雕塑、绘画融于一室,使其具有强烈的透视感和雕塑感,创造出典雅、优美、豪华、壮丽的景象,体现出明朗、和谐的室内审美效果。D项,洛可可风格:其总体特征是轻盈、华丽、精致、细腻。室内装饰造型高耸、纤细、优雅且不对称,制作工艺精致,构造、线条婉转、柔和,创造出轻松、明朗、亲切的空间环境。


21年房地产经纪协理考试真题7节 第2节


关于有效房源的说法,错误的是(  )。

A.有效房源应及时关注和访问
B.有效房源可能从有效变成无效
C.有效房源是指客户交纳定金后的房源
D.有效房源应按成交难易程度分别对待

答案:C
解析:
处于在售或在租状态的房源被称之“有效房源”,它们在经纪业务中的作用不言而喻。已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”。


房地产经纪人接待到店购房客户时,正确的做法有(  )。

A.微笑迎接客户
B.了解客户需求
C.直接推荐高档房源
D.客观回答客户问题
E.记录客户信息

答案:A,B,E
解析:
到店接待是指客户直接到各经纪公司或各营业门店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的接待,主要包括以下七个步骤:①站立迎接,微笑待人,使用标准问候语;②引领客户入店;③确定接待主体;④了解客户需求;⑤接受服务委托或帮助客户解决问题;⑥客户离开时,房地产经纪人应为客户打开门,并将客户送至公司门外,致意道别;⑦客户信息录入。


贷款金额占抵押住宅价值的比例,称为(  )。

A.贷款成数
B.贷款比例
C.偿还比率
D.贷款额度

答案:A
解析:
贷款成数又称贷款价值比率(LTV),是指贷款金额占抵押住宅价值的比率。各贷款银行在不同时期对贷款成数要求不尽相同,一般有最高贷款成数的规定。贷款成数一般最高不得超过住宅价值的60%、70%等。从理论上看,货款成数与首付款比例并不存在换算关系。


甲房地产经纪公司(以下简称公司)在新城市中心区开了第一间门店,并举行了隆重的开业仪式。在开业第一个月内,甲公司集中精力在新门店所在区域拓展了500多条房源,虽然新门店的经营业绩(成交量)并不高,但却为甲公司的其他门店带来了大量成交。为了提高业务量,甲公司新门店还为客户提供房地产抵押贷款代办、产权登记代办、其他理财及居家综合服务。

甲公司拓展的房源体现了房源开拓的(  )。

A.及时性
B.持续性
C.集中性
D.时效性

答案:C
解析:
房源信息的获取原则包括:①真实性。主要是指房源的真实存在、真实业主、真实价格与真实委托;②及时性,主要指房地产经纪人在获取房源信息之后应及时了解和核实房屋情况、业主信息,及时现场勘察拍照、及时获取钥匙和委托、及时补全信息和委托手续、及时发布信息进行营销推广。③集中性。是指房地产经纪企业及房地产经纪人所收集的房源要具备相对集中的特点,即有针对性地在某一区域收集某一类型的房源,使自己较齐全地拥有该类型的房源资料,并且房地产经纪企业及房地产经纪人在搜集房源信息的同时也逐步建立了与其业务能力和资源相吻合的目标市场。


房地产经纪人员在协助当事人办理好商品房买卖合同网签手续后,需协助当事人做好商品房买卖合同登记备案工作,具体包括(  )。

A.督促并协助买方办理商品房买卖合同网上备案
B.协助签订纸质合同
C.督促并协助买方办理纸质合同的登记备案
D.推荐办理商品房预告登记
E.办理纸质合同的盖章备案

答案:A,B,C,D
解析:
房地产经纪人员在协助当事人办理好网签手续后,应督促并帮助当事人办理商品房买卖合同的登记备案。需要做到以下几点:①督促并协助买方办理商品房买卖合同网上备案。②协助签订纸质合同。在网上签订合同之后,需要及时协助当事人下载纸质合同,并填写需要手工填写的内容。③督促并协助买方办理纸质合同的登记备案。网上备案或下载并填写纸质合同后,房地产经纪人员要督促买方及时办理纸质合同的备案。④推荐办理商品房预告登记。为保证买方的权利,经纪人员可以解释并推荐办理预告登记。


某业主委托某房地产经纪公司将自己暂不居住的房屋转让,则房源应当是指(  )。

A.业主
B.业主自己居住的房屋
C.业主委托转让的房屋
D.出售意向

答案:C
解析:
在房地产经纪业务中,房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。从房源的含义看,一宗房地产要成为房源,必须具备下列两个条件:①依法在市场上进行交易,即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。②房屋权利人有交易的意愿,并采取了委托行动。


根据登记的内容和方式的不同,各国不动产登记制度分为(  )两大类型。

A.契据登记制和产权登记制
B.异议登记制和用途登记制
C.契据登记制和预告登记制
D.预告登记制和权利登记制

答案:A
解析:
根据登记的内容和方式的不同,各国不动产登记制度分为两大类型:①契据登记制,其主要特点是登记机构对登记申请采取形式审查,登记权利的状态;登记只具有公示力而无公信力,不经登记,只能在当事人中产生效力,不能对抗第三人。②产权登记制,它将登记作为不动产权利成立的要件,又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。


下列(  )不属于房地产经纪活动中的委托的特殊性。

A.房地产委托事项是为了协助或者促成委托人与第三人的房地产交易
B.房地产委托一般是有偿的
C.房地产委托合同一般为实践合同
D.房地产委托合同一般为书面合同

答案:C
解析:
相对于民法上的委托而言,房地产经纪活动中的委托有其特殊性:①房地产委托事项有目的性,即为了协助或者促成委托人与第三人的房地产交易;②房地产委托一般是有偿的;③房地产委托合同一般为书面的房地产经纪服务合同。


在与客户签订认购协议书前,房地产经纪人需要做到的事项包括(  )。

A.确认购房客户购买资质(限购背景下)、贷款资格
B.向购房客户解释商品房认购协议书的条款内容
C.核实购房人有效身份证件
D.带领客户缴纳购房款
E.提醒购房客户查看购房须知、了解购房风险

答案:A,B,C,E
解析:
购房客户确定房号后,房地产经纪人员即可与其签订商品房认购协议书。签订前,房地产经纪人员要做到以下事项:①确认购房客户是否具有购房资格(限购背景下)与贷款资格(如需要贷款);②核实购房人有效身份证件,如委托他人买房,购房客户应出示公证委托书;③提醒购房客户查看购房须知、了解购房风险;④向购房客户解释商品房认购协议书条款内容,尤其是签订认购协议书后是否可更名或换房;⑤约定办理商品房买卖合同签署的时间及所需文件,以及抵押贷款等购房手续等。


21年房地产经纪协理考试真题7节 第3节


在存量房买卖居间业务中,房地产经纪机构提供的服务主要有(  )。

A.协助议价
B.代办不动产登记
C.装饰装修
D.广告宣传
E.代缴税费

答案:A,B,D
解析:
在存量房买卖居间业务中,房地产经纪机构提供的服务主要包括:①提供买卖信息;②提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询;③房屋实地查看和权属调查;④发布信息及进行广告宣传;⑤协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同;⑥代办抵押贷款(如有需要);⑦协助交易资金结算及监管;⑧协助缴纳税费,代办不动产登记(如有需要);⑨协助交验房屋等。CE两项,装饰装修和代缴税费主要是在存量房租赁代理业务中需要提供的服务。


在签订房地产经纪服务合同中常见的错误包括(  )。

A.证件信息填写有误
B.合同服务内容未明确界定
C.格式合同空白处留白
D.未约定违约责任
E.未明确履行期限

答案:A,B,C
解析:
在签订房地产经纪服务合同中常见的错误主要包括:①证件信息填写有误。为避免这类常见错误,房地产经纪人员应仔细核对委托人提供的原始资料。②合同服务内容未明确界定。在合同中未明确界定服务内容或服务内容界定过于笼统,双方容易产生矛盾。③合同有效期限未标明。在独家代理合同中要约定有效期限,否则很容易发生经纪业务交叉的情形,产生不必要的纠纷。④格式合同空白处留白。若委托人对空白处没有意见,房地产经纪人员应将空白处划掉。


房屋租赁合同中可以不需要约定(  )。

A.房屋基本情况
B.租赁期限
C.租金标准及支付方式
D.佣金标准及支付方式

答案:D
解析:
按照规定,房屋租赁合同一般应当包括以下内容:①房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;②房屋的坐落;③出租房屋的户(套)型、面积(明确是使用面积或者是建筑面积)、结构;④附属设施设备、家具和家电等室内设施状况;⑤房屋租金及支付方式和押金数额、支付方式;⑥租赁用途和房屋使用要求;⑦房屋和室内设施的安全性能;⑧租赁期限;⑨房屋维修责任;⑩物业管理、水、电、燃气、网络、有线电视等相关费用的缴纳;违约责任和争议解决办法;其他约定。


房地产经纪业务档案管理的要求包括(  )。

A.设立档案管理专职岗位
B.编制房地产经纪业务档案管理员时间安排表
C.实行房地产经纪机构统一管理
D.独立于房地产经纪机构
E.房地产经纪服务合同等房地产经纪业务相关资料的保存期限不得少于5年

答案:A,C,E
解析:
房地产经纪业务档案管理的要求主要包括:①设立档案管理专职岗位。房地产经纪机构应建立档案管理制度,设立档案管理岗位专门管理档案资料;②实行房地产经纪机构统一管理。房地产经纪机构应将所有的经纪业务记录统一归档管理,各房地产经纪分支机构或房地产经纪人员不能自己截留档案资料;③房地产经纪业务档案保存的时间要求。保存档案资料是为了便于后人查阅使用,因此保存时间越长越好。但档案保管成本很高,不可能永久保存,只要能够满足解决纠纷的需要即可。


下列关于“养客”的表述中,正确的是(  )。

A.与客户培养关系
B.运用经纪人的知识和服务使潜在客户变为真正的顾客
C.潜在的客户需要时间去培养
D.为客户免费提供市场信息

答案:B
解析:
养客是客源开拓中的重要策略,是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息,被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后,用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询,从而建立与消费者之间的信任关系。经纪人提供的信息越有价值,提供的解决方案和咨询越有帮助,客户就会越信任,越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求,房地产经纪人通过市场信息的提供和分析,引导客户调整期望,缩短供需差距。


房地产经纪人协助办理贷款相关手续的内容包括(  )。

A.协助准备贷款申请材料
B.带领客户去银行面签借款合同
C.协助客户办理交易资金监管手续
D.根据银行通知领取批贷函,并提醒借款人注意批贷函的有效期
E.协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续

答案:B,C,D,E
解析:
个人住房贷款代办的内容包括:查询买方征信、拟定贷款方案、协助准备贷款申请材料、协助办理贷款申请手续。其中,协助办理贷款相关手续要求在材料准备齐全后要根据与银行预约的时间办理各类贷款相关手续,主要包括:①带领客户去银行面签借款合同;②协助客户办理交易资金监管手续;③根据银行通知领取批贷函,并提醒借款人注意批贷函的有效期;④协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续。


房屋租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移,原租赁合同(  )。

A.对承租人和新房主继续有效
B.对承租人和新房主无效
C.对承租人继续有效,对新房主无效
D.对承租人无效,对新房主继续有效

答案:A
解析:
为了保护承租人及其相关人员的合法权益,稳定租赁关系,我国有关法律法规明确“买卖不破租赁”原则。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。


甲公司是E市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。乙公司是一家新成立的房地产开发公司,缺乏知名度,经济实力不雄厚,竞争能力较弱。乙公司在E市远郊区购买了一宗面积不大的土地,准备开发一个规模较小的住宅项目。乙公司找到甲公司,委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。经协商,双方签订了代理协议。甲公司接受委托后,根据乙公司的资源状况和市场形势,将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普通商品住宅。

乙公司根据资源状况和市场形势准确的对项目进行定位。准确的项目定位可以锁定项目的(  )。

A.最高利润
B.目标市场和目标消费者
C.工作计划
D.营销策略

答案:B
解析:
准确的项目定位可以锁定项目的目标市场和目标消费者,在项目有了明确的市场定位之后,该项目所面向的消费者一般来说就很明确了。该类消费群体是哪些人,他们的年龄、性别、职业、收入、文化层次、喜好及未来需要是怎样的,以及由此而引起的一些消费倾向等。市场主题即从客户定位中找出符合其需要及能力的要素,并对这些要素加以描述,突出“卖给谁、给谁享受”。


出租人和承租人应当在签订书面租赁合同时,约定(  )等条款。

A.租赁期限
B.可否转租
C.租赁用途
D.租赁价格
E.修缮责任

答案:A,C,D,E
解析:
《城市房地产管理法》第五十四条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。


21年房地产经纪协理考试真题7节 第4节


下列行为中,不属于出租人单方解除合同的情形的是(  )。

A.将承租的房屋擅自转租
B.擅自变动房屋建筑主体
C.承租人在合理期限内未支付租金
D.因不可抗力致使合同不能继续履行

答案:D
解析:
出租人单方解除的情形主要有:①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋,致使房屋受损的;④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期仍不支付的;⑤不定期租赁,出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。


购房人通过房地产经纪机构居间介绍购买了房屋后,委托该房地产经纪机构办理抵押贷款,该房地产经纪机构(  )。

A.可以收取一定费用
B.只能代替银行收费
C.只能收取交通费等必要费用
D.不能收取任何费用

答案:A
解析:
以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保,是房地产交易活动中通行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务,但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理,宁愿委托房地产经纪机构代为办理,房地产经纪机构也可因提供此类服务而收取一定的费用。


  王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年,年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行,并办理了抵押登记。2015年6月,李某将房屋转租给张某,签订了6个月的转租合同。

王某应缴纳房产税(  )元。

A.150
B.200
C.500
D.600

答案:B
解析:
自2008年3月1日起,对个人出租住房取得的收入,不区分用途,按4%的税率征收房产税。本题中,应缴纳房产税为:5000×4%=200(元)。


  张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后,刘某向甲银行申请抵押贷款并获准,得到贷款40万元,半年后又将该房屋抵押给乙银行,得到贷款15万元。在抵押期间,未经甲、乙银行同意,刘某便将该房屋出租给陈某,但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后,因炒股失败无力归还贷款,此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。

针对刘某受让张某房屋这一行为,当事人应缴纳的税种为(  )。

A.房产税
B.契税
C.耕地占用税
D.增值税

答案:A,B,D
解析:
A项,房产税是以房产为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税。B项,契税是在土地、房屋权属发生转移时,对产权承受人征收的一种税。契税的征税对象是发生产权转移的土地、房屋。C项,耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。D项,增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人为增值税的纳税人。


集体土地所有权首次登记的申请人可以是(  )。

A.村集体经济组织
B.村民委员会
C.村民小组
D.本村村民
E.乡(镇)集体经济组织

答案:A,B,C,E
解析:
土地属于村农民集体所有的,由村集体经济组织代为申请,没有集体经济组织的,由村民委员会代为申请。土地分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各集体经济组织代为申请,没有集体经济组织的,由村民小组代为申请;土地属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)集体经济组织代为申请。


关于房地产抵押合同的表述中,错误的是(  )。

A.主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外
B.抵押权人不能在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途
C.《城市房地产管理法》《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式
D.担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任

答案:B
解析:
B项,抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的,应在合同中约定。AD两项,《物权法》规定,设立担保物权,应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。C项,《城市房地产管理法》、《担保法》与《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式。


下列墙体中,不属于按照构造方式进行的分类的是(  )。

A.实体墙
B.承重墙
C.空心墙
D.复合墙

答案:B
解析:
按照构造方式,墙体分为:①实体墙,是指用普通砖和其他实心砌块砌筑而成的墙;②空心墙,是指用普通砖和其他实心砌块砌筑而成的墙;③复合墙,是指用两种以上材料组合而成的墙。B项属于按照受力情况对墙体进行的分类。


在存量房查验和交接过程中,需要办理的交接手续主要包括(  )。

A.支付租金或购房款
B.验房发现问题的解决
C.费用结算
D.相关信息变更
E.签署房屋交接单

答案:B,C,D,E
解析:
在存量房查验和交接过程中,需要办理的交接手续主要包括:①验房发现问题的解决。②费用结算。应结算的费用主要包括水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、网络费、物业服务费、专项维修资金等。③相关信息变更。办理交接手续时,应要求卖方协助办理相应的信息变更手续,将使用人的姓名由卖方改为买方。④签署房屋交接单。


按照楼梯的(  ),楼梯分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯。

A.使用性质
B.使用材料
C.施工方法
D.封闭程度

答案:A
解析:
楼梯是建筑物内各个不同楼层之间上下联系的主要交通设施,供人们上下楼层、疏散人流或运送物品使用。根据使用性质,分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯。根据所用的材料,分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢楼梯等。


21年房地产经纪协理考试真题7节 第5节


房源外部营销中的同行合作注意事项有(  )。

A.可以先不用签订《合作协议》以书面形式确定合作双方的权利与义务
B.选择合作对象,外部合作需要考虑和评估合作对象的合作诚意和履约精神
C.秉承平等、诚信、互惠、互利的合作原则,合作双方加强沟通联系
D.合作双方事先确定合作的各项事宜
E.确保合作顺畅,共同服务好客户,更快促成交易达成

答案:B,C,D,E
解析:
采取同行的独家委托房源也分为一般推荐和合作推荐。同行合作应注意事项为:①选择合作对象,外部合作需要考虑和评估合作对象的合作诚意和履约精神;②合作双方事先确定合作的各项事宜(包括投入费用承担、成交分佣比例;成交合同签约、售后服务方面双方责任分工等),签订《合作协议》以书面形式确定合作双方的权利与义务;③秉承平等、诚信、互惠、互利的合作原则,合作双方加强沟通联系,确保合作顺畅,共同服务好客户,更快促成交易达成。@##


李某父亲于2018年7月10日死亡;7月15日登记机构受理李某的继承房屋登记申请;7月22日将申请登记事项记载于登记簿;7月30日李某领取房屋所有权证书。则李某取得该房屋所有权的时间是2018年(  )。

A.7月10日
B.7月15日
C.7月22日
D.7月30日

答案:A
解析:
不动产登记是不动产物权公示的方式,但并不是所有的不动产物权都必须经过登记后才生效。为及时明确物权的归属,《物权法》规定了几种事实行为发生未经登记,物权也生效的情形。《物权法》第二十八条、第二十九条和第三十条规定,依据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定设立、变更、转让或者消灭物权;继承或者受遗赠取得房地产;合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权。李某是受遗赠取得房地产,所以不必经过登记也可生效,生效日期为李某父亲死亡日期。


A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,2015年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元,建安工程费600元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。

在上述所列房地产法律、法规和规定中,效力排第三的是(  )。

A.《城市房地产管理法》
B.《A省城镇房地产开发经营管理条例》
C.《A省商品房销售管理办法》
D.《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》

答案:C
解析:
从立法层次上看,房地产法律体系主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律,《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规,《A省商品房销售管理办法》属于地方(省级)政府规章,《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方(县级)政府规章。省级政府制定的地方政府规章的效力高于县级政府制定的地方政府规章,低于地方性法规、低于法律,效力排第三。


从健康角度出发,在选用装饰装修材料时应注意(  )。

A.尽量选用天然材料
B.选择色彩明快的材料
C.选用保温隔热、吸声隔声的材料
D.选择不易挥发有害气体的材料
E.尽量避免选用那些使用过程中感觉不安全的材料

答案:A,C,D
解析:
建筑空间是人们居住或活动的场所,其装饰装修可以美化环境、愉悦身心、提高生活质量。因此,应从人体健康角度出发,尽量选用对人体无害的天然材料,选用保温、隔热、吸声、隔声的材料。@##


新建商品房销售代理业务基本流程中,项目结算最后由房地产经纪机构的(  )和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会,确定最终的结案报告和对内结佣方案,按佣金结算方案对销售人员总结算。

A.工会代表
B.项目负责人
C.业务部门负责人
D.最高管理者
E.财务部门负责人

答案:B,C,D,E
解析:
新建商品房销售代理业务流程中,项目结算首先就是由项目直接操作部门与开发商进行总结算,经纪机构的法务部门予以配合。其次就是对内结算,业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核,项目执行部门要撰写结案报告。最后由房地产经纪机构的最高管理者、项目负责人、业务部门负责人、财务部门负责人和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会,确定最终的结案报告和对内结佣方案,按佣金结算方案对销售人员总结算。结案报告交业务管理部门的信息资料部门存档。


房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构),办理了备案手续,并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店,想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出,如果按3000元/月的价格租出房子后,赵某需支付700元作为个人奖励,赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后,田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某,赵某与钱某签订了房屋租赁合同,为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而,租赁合同签订后的第三天,黄某来到甲机构,告诉田某他才是这个房子的所有者,要求撤销该租赁合同。

关于田某收取奖励费行为的说法,正确的有(  )。

A.田某向赵某收取700元作为奖励费是合理的
B.应由甲机构向赵某收取700元奖励费
C.田某应将700元交给甲机构,由甲机构决定田某可以获得多少奖励
D.田某不应收取700元奖励费

答案:D
解析:
由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的,房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的,因此,由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用,并出具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支付相应的报酬,报酬的计算方式可以由房地产经纪机构与房地产经纪人员协商约定。报酬的具体金额或比例由双方约定,但应符合当地当时提供同类服务的社会正常水平。题中,田某不应该以个人名义收取赵某的奖励费,甲机构也不能收取奖励费,只能按照约定收取相应的佣金。


房地产经纪人员在发布房源信息之前通常不需要做的工作是(  )。

A.房屋实地查看
B.征得委托人书面同意
C.取得部分佣金
D.签订房地产经纪服务合同

答案:C
解析:
为促成房地产交易,房地产经纪人员要把房源信息发布出去以获得客户的关注。房地产经纪人员在发布房源信息前,需征得委托人书面同意,通常要在签订房地产经纪服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。


关于将已出租的房地产抵押,不正确的表述是(  )。

A.抵押人有义务将租赁情况告知抵押权人
B.抵押人有义务将抵押情况告知承租人
C.原租赁合同继续有效
D.抵押权实现后,租赁合同对抵押物的受让人无效

答案:D
解析:
ABC三项,以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人,原租赁合同继续有效。


住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款在业务运作上的明显差异主要表现在(  )。

A.资金来源不同
B.贷款对象不同
C.贷款流程不同
D.贷款额度不同
E.贷款利率不同

答案:B,C,D,E
解析:
住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款资金来源不同,在业务运作上也存在较明显差异,主要表现在:①贷款对象不同。住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人,缴存期限为6个月以上或12个月以上,且处于正常缴存状态。②贷款流程不同。商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部,住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行(部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成),贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定,由当地住房公积金管理中心负责。③贷款额度、利率不同。住房公积金个人贷款在确定贷款额度时,除与商业性住房贷款相同要求考核贷款成数、借款人还款能力外,还规定不得超过当地规定的单笔最高贷款额度,住房公积金的单笔最高贷款额度由当地住房公积金管理委员会确定。相对于商业住房贷款,住房公积金贷款具有利率较低,还款方式灵活,首付比例低的优点。


21年房地产经纪协理考试真题7节 第6节


房地产交易中,客户对(  )的排放较为关心。

A.生活污水
B.生产废水
C.雨水
D.地下水

答案:A
解析:
建筑排水系统按其排放的性质,一般可分为:①生活污水排水系统;②生产废水排水系统;③雨水排水系统。一般房地产交易中,客户对生活污水的排放(特别是卫生间排水)较为关心,作为房地产经纪人员需要熟悉其方式及特点。


(  )是指购房人在支付房款首付之后,剩余款项向银行申请抵押贷款支付的方式。

A.住房公积金贷款
B.商业贷款
C.政策性银行贷款
D.个人贷款

答案:B
解析:
一般来说,房地产抵押贷款分为公积金贷款和商业银行贷款两种。商业贷款是指购房人在支付所购买房产的部分房款(首付)后,以所购买的房产作抵押向银行申请贷款,用于支付除首付款以外的剩余房款的贷款方式。


二手房代理业务开拓的关键是(  )。

A.市场研究
B.争取客户
C.洽谈业务
D.品牌经营

答案:B
解析:
存量住房买卖、租赁经济业务流程中,客户开拓的主要工作是争取客户,一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动,来宣传自己,进而吸引客户。


2018年4月,张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同,月租金3000元,租期3年。张某每年应缴纳房产税(  )元。

A.1440
B.3600
C.4320
D.6000

答案:A
解析:
房产税是以房屋为征税对象,以房产的价值和租金收入为计税依据,向房产的所有人或经营管理人征收的一种财产税。自2008年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。则本题中,张某每年应缴纳的房产税为:3000×12×4%=1440(元)。


在存量房租赁经纪业务中,房源信息是指(  )的信息。

A.出租方和委托求租房屋
B.承租方和委托出租房屋
C.出租方和委托出租房屋
D.承租方和委托求租房屋

答案:C
解析:
在存量房租赁经纪业务中,房源信息是指出租客户委托房地产经纪机构出租的房屋的信息,包括出租方的信息和出租房屋的信息两部分。


我国行政法规的颁布机关是(  )。

A.国务院
B.国务院组成部门
C.有立法权的地方人民代表大会
D.有立法权的地方人民代表大会常务委员会

答案:A
解析:
房地产行政法规是以国务院令形式颁布的,主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。


在个人住房贷款中,律师事务所的主要工作包括(  )。

A.起草借款合同或协议
B.代为办理个人住房贷款、不动产抵押登记等手续
C.受托人与借款人签订借款合同或协议
D.评估抵押房地产的价值
E.处理违约贷款的法律事务

答案:A,C,E
解析:
在个人贷款的参与者中,服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的房地产经纪机构、房地产估价机构和律师事务所等。其中,律师事务所主要为抵押贷款提供法律服务,如:①起草借款合同或协议;②受托人与借款人签订借款合同或协议;③处理违约贷款的法律事务等。B项是房地产经纪机构的工作;D项是房地产估价机构的工作。


房屋的出售价格超出合同中标明的价格的部分,应归(  )所有。

A.国家
B.委托人与房地产经纪机构
C.委托人
D.房地产经纪机构

答案:C
解析:
在房屋出售经纪服务合同中,应标明委托人要求的房产出售价格,如实际成交价高于上述价格,超过部分归委托人所有。


房源的动态性主要包括(  )等方面。

A.物业使用年限的更改
B.物业使用范围的变动
C.物业交易价格的变动
D.物业保修期限的变动
E.物业使用状态的变动

答案:C,E
解析:
房源的动态性主要包括:①物业交易价格的变动,价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主(委托方)心态的变化而不断波动;②物业使用状态的变动,在委托期间,物业的使用状态(如闲置、居住或办公等)发生变化,如原本闲置待出售的物业,业主(委托方)决定先租给其他人居住,但并没有因此拒绝有兴趣的买家去看房等。


21年房地产经纪协理考试真题7节 第7节


房地产经纪人员对房屋物业管理状况实地查看的主要内容有(  )。

A.物业服务企业名称
B.物业服务费标准和服务项目
C.装饰装修
D.设施设备
E.基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度

答案:A,B,E
解析:
房地产经纪人员对房屋物业管理状况实地查看的主要内容有:①物业服务企业名称;②物业服务费标准和服务项目;③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度。CD两项属于对房屋实物状况查看的主要内容。


房地产经纪人员在协助当事人办理好商品房买卖合同网签手续后,需协助当事人做好商品房买卖合同登记备案工作,具体包括(  )。

A.督促并协助买方办理商品房买卖合同网上备案
B.协助签订纸质合同
C.督促并协助买方办理纸质合同的登记备案
D.推荐办理商品房预告登记
E.办理纸质合同的盖章备案

答案:A,B,C,D
解析:
房地产经纪人员在协助当事人办理好网签手续后,应督促并帮助当事人办理商品房买卖合同的登记备案。需要做到以下几点:①督促并协助买方办理商品房买卖合同网上备案。②协助签订纸质合同。在网上签订合同之后,需要及时协助当事人下载纸质合同,并填写需要手工填写的内容。③督促并协助买方办理纸质合同的登记备案。网上备案或下载并填写纸质合同后,房地产经纪人员要督促买方及时办理纸质合同的备案。④推荐办理商品房预告登记。为保证买方的权利,经纪人员可以解释并推荐办理预告登记。


委托房屋的市场价格是指(  )。

A.真实的交易价格
B.全部成交房屋的平均水平价格
C.大多卖方意向出售的价格
D.同类房地产大量成交价格的抽样结果

答案:D
解析:
委托房屋的市场价格是指某种房地产在市场上一般的、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。房地产经纪机构应当搜集大量真实的交易实例,选取符合一定条件的交易实例作为可比实例,向委托人提供真实客观的市场参考价格,便于引导委托人根据房屋本身实际情况,合理设定心理价格和对外报价。


合理使用客源信息的方式主要有(  )。

A.恰当保存和分类
B.信息共享和客户跟进
C.保守客户秘密
D.不滥用客户信息
E.独占房源信息

答案:A,B,C,D
解析:
客户信息管理必须遵循以下三个原则:①有效原则;②合理使用原则;③重点突出原则。其中,合理使用原则是指客户信息是房地产经纪机构和经纪人的宝贵资源,只有合理使用才能发挥其价值,促成交易。合理使用包括:①恰当保存和分类;②信息共享和客户跟进;③保守客户秘密,不滥用。


在成熟的市场环境下,从整个交易的实现结果来看,一个房地产经纪机构或经纪人(  )。

A.必须同时拥有房源或客源
B.可以只有房源或只有客源
C.必须拥有房源
D.必须拥有客源

答案:B
解析:
一个房地产经纪机构的竞争力表现在其房源和客源的充裕度及经纪人的交易匹配能力。在成熟的市场环境下,一个经纪机构或经纪人可以只有房源或只有客源,但必须在另一经纪机构或经纪人处获取相对应的客源或房源的情况下,大家合作才能完成交易。因而从整个交易的实现结果来看两者亦缺一不可。


房地产经纪机构公布房源信息的前提是(  )。

A.信息真实
B.委托人口头答应
C.信息得到执行该业务的房地产经纪人的确认
D.委托人书面同意

答案:D
解析:
委托人在确认房屋状况说明书内容并书面同意发布房源信息时,房地产经纪机构方可通过合法渠道进行发布。


在存量房买卖居间业务中,房地产经纪机构提供的服务不包括(  )。

A.房屋实地查看和权属调查
B.提供租赁信息
C.代办抵押贷款
D.提供买卖信息

答案:B
解析:
在存量房买卖居间业务中,房地产经纪机构提供的服务主要包括:①提供买卖信息;②提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询;③房屋实地查看和权属调查;④发布信息及进行广告宣传;⑤协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同;⑥代办抵押贷款(如有需要);⑦协助交易资金结算及监管;⑧协助缴纳税费,代办不动产登记(如有需要);⑨协助交验房屋等。B项,提供租赁信息属于存量房租赁居间业务中提供的服务。


我国《物权法》规定,不得抵押的财产有(  )。

A.依法被查封的财产
B.正在建造的建筑物
C.所有权有争议的财产
D.学校的教学楼
E.工厂的生产设备

答案:A,C,D
解析:
《物权法》第184条规定,下列财产不得抵押:①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;④所有权、使用权不明或者有争议的财产;⑤依法被查封、扣押、监管的财产;⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。BE两项,根据《物权法》第180条第4、5项规定,生产设备、正在建造的建筑物可以抵押。


王某购买了一套二手房,面积为80m2。两年后,王某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定:由甲公司以王某的名义寻找买方,并签订出售合同;出售价格最低为2800元/m2,佣金为成交价的3%。一个月后,该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价,王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某,甲公司和赵某协商价格为2550元/m2,而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后,赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元,水电气费248元的通知,买卖双方为此发生纠纷。

针对房地产经纪人李某的经纪活动,下列表述中正确的为(  )。

A.甲经纪公司不应当指派李某与王某订立经纪合同
B.如果赵某入住后支付了物管公司催收的物管费、水电气费等,李某个人有赔付责任
C.对于李某的经纪活动,应由甲经纪公司承担责任
D.因为甲经纪公司收取了房屋差价,物管公司催收的物管费、水电气费等应由甲经纪公司支付

答案:C
解析:
房地产经纪机构与房地产经纪人员之间有法律责任关系。由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的,房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的,因此,一方面,如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的,应由房地产经纪机构统一承担责任,房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿,再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿;另一方面,如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失,应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求,由委托人对房地产经纪机构进行赔偿,然后,房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。