房地产经纪协理历年真题解析9章

发布时间:2021-08-16
房地产经纪协理历年真题解析9章

房地产经纪协理历年真题解析9章 第1章


下列关于贴息贷款的说法中,错误的有(  )。

A.贴息贷款是按贷款所购住房交易形态划分的一种个人住房贷款
B.贴息贷款是住房公积金管理中心与有关商业银行合作的一种贷款形式
C.对商业银行发放的商业性个人住房贷款,凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人,由住房公积金管理中心根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴
D.贴息贷款产品性质属住房公积金贷款
E.贴息贷款产品性质属商业贷款

答案:A,D
解析:
A项,根据贷款性质,个人住房贷款分为:①商业性个人住房贷款;②住房公积金贷款;③个人住房组合贷款。此外,市场上还有一种产品为贴息贷款。按贷款所购住房交易形态,个人住房贷款分为:①新建房个人住房贷款;②存量房个人住房贷款。BC两项,贴息贷款是指住房公积金管理中心与有关商业银行合作,对商业银行发放的商业性个人住房贷款,凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人,由住房公积金管理中心根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴。DE两项,贴息贷款产品性质属商业贷款,只是对于住房公积金管理中心核定的可享受贴息部分的贷款,借款人实际上享受的是住房公积金贷款的利率。


张某为甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人。王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下,张某与王某签订了房地产经纪合同,合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会,王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后,便开始了相关信息的收集和整理工作,通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房者田某,王某和田某沟通后,在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某随后签订了房地产买卖合同,田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。

张某在短时间内通过信息收集找到了合适的买家,说明张某具有较好的(  )。

A.议价谈判的技能
B.人际沟通的技能
C.收集信息的技能
D.供需搭配的技能

答案:C,D
解析:
C项,收集信息的技能包括:①一般信息搜集技能,包括对日常得到的信息进行搜寻、鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力;②特定信息搜集的技能,包括:根据特定业务需要,准确把握信息搜集的内容、重点、渠道,并灵活运用各种信息收集方法和渠道,快速有效地搜集到针对性信息。D项,供需搭配的技能实质是要使供求双方在某一宗(或数宗)房地产交易上达成一致。


通常房屋保修的事项由(  )亲自负责维修和处理。

A.开发建设单位
B.物业服务企业
C.装修公司
D.房地产经纪机构

答案:A
解析:
通常房屋保修的事项由开发建设单位亲自负责维修和处理。如果开发建设单位委托物业服务企业或其他单位负责保修事宜的,必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示,保证购房者权益获得切实保护。


承租人未按照约定的方法使用房屋,则出租人(  )。

A.可单方面解除合同
B.需与承租人协商解除合同
C.可加收租金
D.需经工商管理部门同意解除合同

答案:A
解析:
承租人在租赁期间,应按照约定的方法使用房屋,并对房屋尽妥善保管义务。如果承租人未按照约定的方法使用,致使房屋受损,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合理使用房屋还包括不得擅自对房屋进行改善或增设他物,否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。


下列关于客源信息开拓方法中的人际关系法的表述,错误的是(  )。

A.人际关系法是指以自己认识的亲朋好友的信赖为基础,通过人际关系网络介绍客户的揽客方法
B.这种揽客法不受时间、场地的限制,是经纪人个人可以操作的方法
C.运用这种方法时房地产经纪人必须培养自己的交际能力,不断结识新朋友,维护老朋友
D.这种揽客法成本较高

答案:D
解析:
人际关系法不仅是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础,通过人际关系网络介绍客户,而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制,是经纪人个人可以操作的方法。房地产经纪人必须培养自己的交际沟通能力,不断结识新朋友,维护老朋友,以自己的人格魅力争取他们的支持,介绍新客户。这种揽客法成本小,简便易行,介绍来的客户效率高,成交可能性大。D项,这种揽客法成本小,简便易行。


下列关于住房公积金管理单位的说法,错误的是(  )。

A.住房公积金管理委员会作为住房公积金管理的决策机构,通过严格、规范的议事制度,实行民主决策
B.住房公积金管理中心负责住房公积金的管理运作
C.财政监督是指住房公积金的运营和管理,必须建立、健全监督机构
D.住房公积金管理中心是以营利为目的的独立的事业单位

答案:D
解析:
D项,住房公积金管理中心运作是指每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心,它直属于城市人民政府,是不以营利为目的的独立的事业单位,负责住房公积金的管理运作。


房地产经纪人员对房屋实物状况查看的主要内容有(  )。

A.环境状况和景观状况
B.房屋用途
C.层高或室内净高
D.装饰装修
E.建筑规模和空间布局

答案:B,C,D,E
解析:
房地产经纪人员对房屋实物状况查看的主要内容有:①建筑规模;②空间布局;③房屋用途;④层高或室内净高;⑤房龄;⑥装饰装修;⑦设施设备;⑧通风、保温、隔热、隔声、防水等情况;⑨梯户比。A项属于对房屋区位状况查看的主要内容。


地方教育费附加征收率为(  )。

A.1%
B.2%
C.3%
D.4%

答案:B
解析:
教育费附加是为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,为增值税和消费税之和的3%。此外,各地按照地方政府规定还征收地方教育费附加,征收率为2%。


房地产经纪机构及其分支机构应当自(  )之日起30日内,到相关机构备案。

A.开业
B.领取营业执照
C.申请营业执照
D.房地产经纪行业协会备案

答案:B
解析:
房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内,到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人(执行合伙人)或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第2章


关于等额本息还款法和等额本金还款法的区别与联系,下列说法正确的有(  )。

A.二者都是随着剩余本金的逐月减少,利息也将逐月递减
B.等额本息还款法适用于有一定积蓄,但家庭负担将日益加重的借款人
C.二者都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的
D.等额本金还款法较等额本息还款法而言同期较多地归还贷款本金,因此归还的总利息相对较少
E.等额本金还款法则适合于现期收入少,负担人口少,预期收入将稳定增加的借款人

答案:A,C,D
解析:
A项,等额本息还款法,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清,随着剩余本金的逐月减少,其利息也将逐月减少。等额本金还款法是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,贷款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。BE两项,等额本息还款法适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人,等额本金还款法比较适合工作正处于高峰阶段的人,或者是即将退休的人。C项,二者都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。D项,由于等额本金还款法较等额本息还款法而言同期较多地归还贷款本金,因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小,所归还的总利息相对就少。


房地产经纪延伸服务是否收费由(  )确定。

A.价格管理部门
B.房地产经纪机构
C.委托人
D.房地产经纪机构和委托人协商

答案:D
解析:
房地产经纪机构完成房地产经纪服务后委托人就有义务支付佣金,延伸服务的效果不应作为影响委托人佣金支付义务的因素。延伸服务是否收费应由经纪机构和委托人协商确定,但其本身并不作为影响委托方佣金支付义务的因素。


根据《物权法》,不动产登记机构的职责有(  )。

A.必要时可以实地查看
B.如实、及时登记有关事项
C.查验申请人提供的权属证明
D.就有关登记事项询问申请人
E.对申请登记的不动产进行评估

答案:A,B,C,D
解析:
不动产登记机构的职责在于:①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;②就有关登记事项询问申请人;③如实、及时登记有关事项;④法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。


在房地产经纪活动中,如果当事人之间对房地产经纪合同履行有争议,对争议的处理方式有(  )。

A.必须在政府主持下,由当事双方协商解决
B.调解委员会调解
C.双方自行和解
D.向有关仲裁委员会申请仲裁
E.向房地产所在地人民法院提起诉讼

答案:B,D,E
解析:
房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式,纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。


(  )体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。

A.是否与委托房屋有利害关系
B.委托人需要协助的事宜、提供的资料
C.委托房屋的市场参考价格
D.房屋交易的一般程序及可能存在的风险

答案:A
解析:
根据《房地产经纪管理办法》,必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括:①是否与委托房屋有利害关系;②委托人需要协助的事宜、提供的资料;③委托房屋的市场参考价格;④房屋交易的一般程序及可能存在的风险;⑤房屋交易涉及的税费;⑥房地产经纪服务的内容及完成标准;⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间;⑧交易资金交付;⑨其他服务相关事项。其中,是否与委托房屋有利害关系这项内容体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。


坚硬耐久、耐磨、易清洗、美观,适用于教学楼、办公楼等室内地面的是(  )。

A.天然花岗石地面
B.陶瓷锦砖地面
C.天然大理石地面
D.水磨石地面

答案:D
解析:
水磨石地面的优点是坚硬耐久、耐磨、易清洗、美观,适用于办公楼等室内地面。A项,天然花岗石具有结构细密、性质坚硬、耐酸、耐腐、耐磨、吸水率低、抗压强度高、耐冻性强、耐久性好等特点。B项,陶瓷地砖的质地坚硬、强度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗,但给人以硬、脆的感觉,保温性能较差,不适用于卧室,常用于厨房、卫生间、餐厅、门厅、客厅、阳台。C项,天然大理石具有花纹品种多、色泽鲜艳、质地细腻、抗压强度高、吸水率低、耐磨、不变形等特点。


自受到损害之日起超过(  )年的,人民法院不予保护。

A.5
B.10
C.15
D.20

答案:D
解析:
关于最长权利保护期间,《民法总则》规定:自受到损害之日起超过20年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院根据权利人的申请决定延长。


能将上部结构荷载较均匀地传至地基的刚性构件是(  )。

A.桩基础
B.筏板基础
C.条形基础
D.箱形基础

答案:D
解析:
箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大,能将上部结构的荷载较均匀地传给地基,并能适应地基的局部软硬不均,有效地调整基底的压力,有利于抵抗地震荷载的作用,能建造比其他基础更高的建筑物。


房地产经纪人在风险管理过程中,购买保险合同属于(  )。

A.损失控制
B.损失融资
C.内部风险控制
D.外部风险控制

答案:B
解析:
风险管理方法通常有3类,包括:①损失控制;②损失融资;③内部风险控制。其中,损失融资包括:a.自留与自保(自我保险),是指公司或个人承担部分或全部的损失;b.保险,是指购买保险合同;c.对冲,是指利用金融衍生品防范风险;d.其他合约化风险转移手段,是指与供应商等签订合同,从而达到风险损失的转移。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第3章


房地产经纪人员在进行客户带看时,需要了解客户的真实需求有(  )。

A.价格、面积和户型
B.购房的动机
C.客户的职业情况
D.支付方式
E.目前的资金预算

答案:A,B,D,E
解析:
实地看房,是一个很好了解客户真正需求的机会,不容错过或者浪费。客户的需求包括:①价格、面积和户型;②购房的动机;③支付方式;④目前的资金预算等。


关于房地产价格信息的运用,下列说法错误的是(  )。

A.为制定房地产挂牌价格提供依据
B.为房地产交易谈判提供价格参考
C.为房地产市场投资宣传提供依据
D.利用价格趋势促进房源和客源的开发

答案:C
解析:
房地产价格信息的运用具体如下:①分析预测房地产价格的变化趋势;②为卖方提供房地产挂牌价格参考;③为房地产交易谈判提供价格参考;④利用价格趋势促进房源和客源的开发。


承租人在租赁期间内死亡,有权要求维持原租赁关系的是承租人的(  )。

A.已离异的前妻
B.在异国定居的女儿
C.居住在邻近城市的养子
D.现共同居住的儿子

答案:D
解析:
承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外,为保护承租人合法权益不受侵害,我国法律还赋予承租人一系列特殊权利。承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋;租赁房屋期间,房屋被抵押或查封的,原租赁合同继续有效。


书面形式的合同包括(  )。

A.合同书
B.信件
C.传真
D.电子邮件
E.语言记录

答案:A,B,C,D
解析:
房地产经纪服务合同应以书面形式签订,书面形式是指可以有形地表现所载内容的形式,主要有:①合同书;②信件;③数据电文,包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等。


乙房地产开发公司将陈某所购房屋交给陈某使用之后,乙公司按规定给陈某办理的房屋权属登记是(  )。

A.首次登记
B.转移登记
C.更正登记
D.变更登记

答案:B
解析:
不动产登记按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。A项,首次登记是指不动产权利第一次登记;B项,转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记;C项,更正登记是对原登记权利的涂销,同时对真正权利进行登记;D项,变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变,而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。


贷款人对借款人的贷款金额做出限制性规定所采用的指标包括(  )。

A.贷款金额不得超过某一最高金额
B.贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额
C.贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额
D.当借款人的申请金额不超过以上所有限额的,以其中的最低限额作为贷款金额
E.当申请金额超过以上任一限额的,以申请金额作为贷款金额

答案:A,B,C
解析:
在个人住房贷款中,需要借款的数额一般为所购住房总价减去首付款后的余额,即贷款额度=所购住宅总价一首付款数额。贷款人一般会用不同的指标,对借款人的贷款金额做出限制性规定,包括:①贷款金额不得超过某一最高金额;②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额;③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的,以申请金额作为贷款金额;当申请金额超过以上任一限额的,以其中的最低限额作为贷款金额。


现实中接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等具体业务的是(  )。

A.房地产估价业
B.房地产经纪业
C.房地产咨询业
D.房地产服务业

答案:C
解析:
房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务,现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。目前,房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。


关于《宪法》的相关规定,下列叙述错误的是(  )。

A.城市的土地属于国家所有
B.农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于个人所有
C.任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地
D.宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有

答案:B
解析:
《宪法》第十条规定,城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。规定土地使用权转让问题“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。


张某为甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人。王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下,张某与王某签订了房地产经纪合同,合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会,王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后,便开始了相关信息的收集和整理工作,通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房者田某,王某和田某沟通后,在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某随后签订了房地产买卖合同,田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。

张某在短时间内通过信息收集找到了合适的买家,说明张某具有较好的(  )。

A.议价谈判的技能
B.人际沟通的技能
C.收集信息的技能
D.供需搭配的技能

答案:C,D
解析:
C项,收集信息的技能包括:①一般信息搜集技能,包括对日常得到的信息进行搜寻、鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力;②特定信息搜集的技能,包括:根据特定业务需要,准确把握信息搜集的内容、重点、渠道,并灵活运用各种信息收集方法和渠道,快速有效地搜集到针对性信息。D项,供需搭配的技能实质是要使供求双方在某一宗(或数宗)房地产交易上达成一致。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第4章


房地产经纪人对客源信息进行分析的内容有(  )。

A.购买能力
B.目标房屋
C.需求程度
D.购买动机
E.教育程度

答案:A,B,C,D
解析:
信息完善与分析包括:①目标物业与偏好分析;②购买力与消费信用分析;③客户需求程度分析;④客户购买动机分析。


有购买意向的客户可能因为某种原因打消购买意向,这体现了客源具有(  )。

A.潜在性
B.差异性
C.指向性
D.模糊性

答案:A
解析:
客源的特征包括:①指向性;②时效性;③潜在性。其中,潜在性是指客源严格意义上是潜在客户,是具有成交意向的买房或租房群体。他们的需求只是一种意向,不像订单客户那样肯定,可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方,这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息,还取决于客户本身最终的购买(承租)决策。


直营和特许经营模式的最大的不同之处在于(  )。

A.连锁店投资方不同
B.管理控制方式不同
C.客户管理方式不同
D.业务拓展方式不同

答案:A
解析:
直营和特许经营模式的最大区别是连锁店投资方不同,由总部直接投资设立门店的是直营模式,由被特许方投资设立门店的是特许经营模式。如果一家房地产经纪机构的连锁门店当中既有直营门店也有特许加盟的门店,则这家机构就是混合模式的房地产经纪机构。另外,由特许人和被特许人共同出资设立门店的模式,介于直营和加盟之间,称为参股模式。


某房地产经纪公司采用的是基于互联网技术的无店铺销售模式。2018年5月,与6家房地产开发公司签订了合同,以某房地产经纪公司的名义负责销售商品房,并承担风险。

互联网技术的无店铺销售模式已经越来越被大家所接受,下列属于房源外部营销中的网络营销的有(  )。

A.DM宣传单
B.论坛
C.SNS网站
D.房地产高峰论坛
E.微信

答案:B,C,E
解析:
网络营销中选择网络平台类型主要有:①专业存量房门户网;②房地产经纪机构自营网络平台;③自媒体工具。如微博、论坛、SNS网站、微信朋友圈、APP等。


为获取房源,房地产经纪人直接接触目标客户,这种方法的优点是(  )。

A.容易与客户建立良好的关系
B.占用时间较少
C.不受天气影响
D.比较省力

答案:A
解析:
房地产经纪人通过直接接触目标客户获取房源的方式主要是门店接待,门店接待是指房地产经纪人利用房地产经纪机构在社区内或社区附近设立的门店,接待和服务上门咨询的业主从而获得房源。门店接待的优点是面对面沟通方式容易给委托业主留下深刻印象,容易取得客户信任、获得房源信息较全面,为进一步服务做好铺垫。门房接待的缺点是面对面沟通对房地产经纪人专业度要求较高,容易产生好则好、不好则坏的第一印象。


对居间合同居间人权利的描述,下列说法正确的有(  )。

A.合同未成立的,居间人不得请求报酬
B.合同成立但无效时,居间人可请求报酬
C.居间人违反诚信原则由相对人收受利益,不得向委托人请求报酬
D.居间活动的费用一般由居间人负担
E.居间合同中居间人的权利实际上是委托人的义务

答案:A,C,D,E
解析:
居间合同中居间人的权利实际上就是委托人的义务,其权利体现为以下两个方面:①居间人的报酬请求权。居间人行使报酬请求权采取报酬后付,即以合同因其报告或媒介成立而为前提。合同未成立的,不得请求报酬;合同虽成立但无效时,居间人也不能请求报酬。当居间人违反诚实信用原则由相对人受益,或违反其对于委托人的义务而为有利于相对人的行为的,不得向委托人行使报酬请求权。②居间人的费用偿还请求权。居间活动的费用一般由居间人负担,非经特别约定,居间人不得请求偿还费用。B项,合同虽成立但无效时,居间人也不能请求报酬。


房地产经纪人代办存量房商业抵押贷款,应通知购房人提交(  )。

A.房屋买卖合同
B.身份证明
C.婚姻关系证明
D.收入证明
E.房屋建筑质量证明

答案:A,B,C,D
解析:
代办过程中,除了基本的房屋销售合同之外,购房人还需提供借款人身份证明、户口簿、婚姻关系证明、学历证明、职业和收入证明、房屋竣工年代证明、存量房首付款交付确认函以及各类委托书。


在客源信息的开拓方法中,(  )的劣势是成本较高、时效性较差。

A.客户介绍法
B.广告法
C.讲座揽客法
D.互联网开发法

答案:B
解析:
A项,客户介绍法,成本很低、客户都是真实有效的;B项,使用广告法的劣势是成本较高、时效性较差;C项,讲座的组织准备工作尤为关键,主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都决定其效果;D项,互联网开发法劣势在于当前网上信息量大,信息难于突出,客户识别难度大,需要对客源信息进行有效的分析才能找出适合潜在客户的房源。


下列关于不动产权属证书和登记证明的说法,错误的有(  )。

A.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明
B.不动产权属证书记载的事项可以与不动产登记簿不一致
C.不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明
D.查封登记和注销登记需要发放登记证明
E.预告登记和异议登记既不需要发放权利证书也不需要发放登记证明

答案:B,D,E
解析:
B项,不动产权属证书,是权利人享有该不动产物权的证明,一般是在作为不动产登记的所有权登记、他物权登记完成后由登记机构颁发给权利人的,如集体土地所有权登记、集体土地使用权登记和房屋所有权登记等,都应当颁发不动产权属证书。因此,不动产权属证书记载的事项应当是不动产登记簿记载的依据。DE两项,一般来说,实体性权利的登记,应当发放权属证书,包括抵押权、地役权。登记证明发放的情形主要是预告登记和异议登记。需注意的是,查封登记和注销登记,既不需要发放权利证书,也不需要发放登记证明。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第5章


下列关于不动产登簿发证的说法中,错误的是(  )。

A.登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记
B.不动产登记机构可以结合地方实际,对登记簿做相应调整,减少登记簿的内容
C.不动产登记簿由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用
D.任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项

答案:B
解析:
B项,不动产登记机构可以结合地方实际,针对不同的权利登记事项,对登记簿做相应调整,但不得随意减少登记簿的内容。


实木地板是采用天然木材经烘干、烤漆等工序加工而成的铺地板材,具有(  )等优点。

A.污染小
B.舒适、豪华
C.保温隔热性能好
D.防潮性好
E.光滑度好

答案:A,B,C
解析:
实木地板是天然木材经烘干等加工而成的地板,其材质有紫檀、黄檀、柚木、水曲柳、柞木等。具有纹理和色彩自然、脚感舒适、保温隔热性能好、使用安全、装饰效果好等特点。


房地产经纪人采用客户介绍法开拓客源的优势是(  )。

A.成本低且真实有效
B.速度快且时效性强
C.信息量大且受众面广
D.信息准确且易展示企业形象

答案:A
解析:
客户介绍法是房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。经纪人依托信赖建立了稳固的客户关系网,客户常常会免费为经纪人介绍新客户,老客户介绍新客户的优点是:①成本很低;②客户都是真实有效的。


下列不属于房屋实地查看内容的是(  )。

A.房价
B.房屋区位状况
C.实物状况
D.物业管理状况

答案:A
解析:
房屋买卖经纪服务中的实地查看主要包括四个方面:房屋区位状况、实物状况、物业管理状况、其他状况等;房屋租赁经纪服务中的实地查看主要包括五个方面:房屋区位状况,实物状况,配置家具、家电情况,房屋使用相关费用,其他情况等。


下列关于房地产经纪机构提供房地产居间业务售后服务的表述中,正确的有(  )。

A.提供装修、家具购置等信息咨询的延伸服务
B.对客户不满意的环节进行补救,提供改进服务
C.关注客户新的需求意向,提供跟踪服务
D.为买方提供检验房屋设备完好度的技术服务
E.为交易双方提供结算房屋租金及物业管理费的财务服务

答案:A,B,C
解析:
售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括三个主要方面:①延伸服务,如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务;②改进服务,即了解客户对本次交易的满意程度,对客户感到不满意的环节进行必要的补救;③跟踪服务,即了解客户是否有新的需求意向,并提供针对性的服务。


地方各级政府,专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房是指(  )。

A.集资房
B.商品房
C.解困房
D.房改房

答案:C
解析:
A项,集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金而建造的一种住房;B项,商品房是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,按市场价出售;C项,解困房是指地方各级政府专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房,解困房不能上市交易;D项,房改房(即已购公房)就是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房,房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。


某地区商品住宅建筑安装工程每平方米造价为2万元,一商品住宅的业主拥有物业的建筑面积为120m2,则该业主交付首期住宅专项维修资金的数额不可能为(  )万元。

A.12
B.15
C.17
D.20

答案:D
解析:
住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,专项用于物业共用部位、共用设施没备保修期满后的大中维修和更新、改造。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%,所以该业主交存首期住宅专项维修资金的数额为12~19.2万元。


齐某是甲市一位普通职工,工资收入有限,属于甲市的低收入家庭,无力购买住房,一直租赁房屋居住。2018年1月,根据甲市有关政策规定,齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2018年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同,支付了首付10万元,其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。

若齐某租赁的是公共租赁住房,其住房租金原则上按照(  )确定。

A.适当高于同地段、同类型住房市场租金水平
B.等同于同地段、同类型住房市场租金水平
C.适当低于同地段、同类型住房市场租金水平
D.减免租金

答案:C
解析:
市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门,按照略低于同地段住房市场租金水平的原则,确定本地区的公共租赁住房租金标准,报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公布,并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房,各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金,对符合条件的保障对象采取租金减免。


在房屋租赁过程中,承租客户关心的租金问题是(  )。

A.租金越低越好
B.自己的消费支出获得最大效用
C.收益水平提高
D.服务费用与服务感受相一致

答案:B
解析:
在客户接待过程中,房地产经纪人要深度了解客户的核心需求,这对于房源信息和客户信息配对以及实现最终交易十分重要。对于租赁客户来说,既有短期租赁,也有长期租赁,出租客户和承租客户的需求不同,房地产经纪人应针对不同客户了解相关信息,重点解决他们的核心问题。承租客户的租金需求是希望自己的消费支出获得最大效用。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第6章


评价建筑装饰材料的经济性,既要考虑装饰工程的一次性投资和材料的使用寿命,还要考虑装饰材料的(  )。

A.寿命周期费用
B.环保性
C.适用性
D.日后维护和维修费

答案:D
解析:
评价建筑材料的经济性,要有一个总体的观念,既要考虑到装饰工程一次性投资的多少,也要考虑到日后的维护费用和经济寿命,对于室内装饰装修的基本界面或重要局部位置,宁可适当增加一次性投入,延长装饰材料的使用寿命,避免过早整体维修和更新,从而达到总体上经济的目的。


业主转让房屋时,已交存的住宅专项维修资金应(  )。

A.退还给业主
B.随房屋所有权同时转移
C.上交给业主大会
D.上交给业主委员会

答案:B
解析:
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中维修和更新、改造。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,转让房屋时,结余维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户。


新建商品房买卖中,土地增值税实行(  )级超率累进税率。

A.三
B.四
C.五
D.六

答案:B
解析:
转让新建商品房并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率:①增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;④增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。


存量房中特有的价格是(  )。

A.成交价
B.心理价
C.挂牌价
D.市场价

答案:C
解析:
挂牌价是存量房中特有的价格,是指业主在房地产经纪机构或房地产媒介挂牌时定下的房屋价格。挂牌价一般在专门的房地产网站、房地产经纪机构的网站中发布,由于存在议价空间,一般略高于真实成交价。


分类检索是遵循快速检索、查询的规则,分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类……,这体现的房源分类原则是(  )。

A.简单实用原则
B.按级分类原则
C.产品性质原则
D.主次分明原则

答案:B
解析:
房源分类管理主要是为了提高房地产经纪人对房源信息系统管理,提高房地产经纪人的工作效率,实现快速查询、快速匹配、快速流通、快速成交。房源分类原则包括:①按级分类原则;②简单实用原则;③主次分明原则。其中,按级分类原则主要运用分类检索,分类检索就是遵循快速检索、查询的规则,分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类……这样有利于房源分类管理工作更系统、更清晰化、更精细。


甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)所处城市近年来经济发展迅速,外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况,重点开展房屋租赁经纪服务,服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者,拟租赁一套小面积住房,在甲公司的撮合下,房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。

针对张某,甲公司应核对的信息有(  )。

A.婚姻状况
B.出租价格
C.职业情况
D.收入水平

答案:A,B,C
解析:
关于业主信息主要指核实业主身份信息(姓名、曾用名、籍贯、年龄、职业等)、与产权人是否一致、业主婚姻状况、是否有共有人、共有人相关信息、业主出售出租动机、心理期望价格、融资状况、是否有过房地产买卖或租赁经验、业主性格类型、是否为方便看房提供配合、债权债务情况等。


申请参加房地产经纪人协理资格考试的条件有(  )。

A.遵守国家法律、法规和行业标准与规范
B.具有中专或高中以上学历
C.恪守职业道德
D.取得中华人民共和国房地产经纪人职业资格
E.具有中华人民共和国国籍

答案:A,B,C
解析:
申请参加房地产经纪专业人员职业资格考试应当具备的基本条件有:①遵守国家法律、法规和行业标准与规范;②秉承诚信、公平、公正的基本原则;③恪守职业道德。申请参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员,除具备上述基本条件外,还必须具备中专或者高中及以上学历。


下列行为中,不属于出租人单方解除合同的情形的是(  )。

A.将承租的房屋擅自转租
B.擅自变动房屋建筑主体
C.承租人在合理期限内未支付租金
D.因不可抗力致使合同不能继续履行

答案:D
解析:
出租人单方解除的情形主要有:①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋,致使房屋受损的;④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期仍不支付的;⑤不定期租赁,出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。


房屋承购经纪业务信息调查的事项有(  )。

A.业主身份信息
B.客户身份信息
C.客户支付能力
D.业主特殊需求
E.客户特殊需求

答案:B,C,E
解析:
通常情况下,对客户信息、需求的了解多是在“对话”情景下完成的。具体说来,对于购房人的信息调查主要包括以下几个方面:①客户身份信息;②客户需求范围;③客户支付能力;④客户特殊需求;⑤客户购房资格。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第7章


(  )是房地产经纪人工作的第一步,也是房地产经纪人与客户建立联系的关键一步。

A.信息收集
B.与客户沟通
C.房地产展示
D.洽商议价

答案:B
解析:
与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步,也是经纪人与客户建立联系的关键一步,而接待水平是否专业,将决定客户能否与客户建立初步的信任关系,进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。


不动产登记有多种分类方法,按照登记的业务类型可分为(  )。

A.变更登记
B.房屋登记
C.异议登记
D.预告登记
E.所有权登记

答案:A,C,D
解析:
不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。


  2013年10月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙建筑公司(以下简称乙公司)承建其开发的小区。2014年4月,甲公司领取了商品房预售许可证,开始预售房屋。5月,甲公司与郑某签订了商品房预售合同。6月,甲公司申请变更小区规划、设计并获得批准。按照新的方案,郑某所购房屋的空间尺寸和朝向发生了变化。2015年1月该小区交付使用,甲公司选聘的物业服务企业开始实施物业管理。2月,郑某将自己所购房屋出租给刘某,租期为2年。刘某在屋顶安装了一个广告牌,宣传自己公司的产品。4月,郑某将出租房屋抵押给银行,贷款50万元,贷款期为1年,并办理了抵押登记手续。

关于甲公司变更规划、设计的表述,正确的为(  )。

A.甲公司应当在规划设计变更之日起10日内,书面通知郑某
B.郑某在收到甲公司变更规划、设计通知之日起15日内未作出书面答复的视为接受规划、设计变更
C.郑某若退房应在甲公司的变更规划、设计书面通知到达之日起15日内作出书面答复
D.甲公司在规定的时限内通知了郑某,郑某有权要求甲公司承担违约责任

答案:A,B,C
解析:
房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房,买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。


建筑高度是指建筑物(  )的高度。

A.室内地面到其檐口或屋面面层
B.室外地面到其檐口或屋面面层
C.室内地面到其屋顶上的最高点
D.室外地面到其屋顶上的最高点

答案:B
解析:
建筑高度是指建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。


对于房地产经纪合同履行中发生的争议,不适宜的处置方式是(  )。

A.仲裁
B.行政复议
C.司法诉讼
D.向有关政府管理部门投诉,由其进行调解

答案:B
解析:
房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式,纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。


房地产经纪机构采用电话访问开发房源的优点是(  )。

A.业主印象深刻
B.花费的时间较少
C.容易取得业主信任
D.不受时间的限制

答案:B
解析:
电话拜访的优点有:①比较集中;②针对性较强;③比较省力且可联系的人较多;④不受地点的限制;⑤不受天气影响;⑥花费的时间较少。


编制房屋状况说明书的基础资料是(  )。

A.房屋登记簿
B.房屋所有权证
C.土地使用权证
D.房屋实地勘查表

答案:D
解析:
房屋现场勘查作业后的工作包括:应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料,填写《物业现场勘查表》,为制作《房屋状况说明书》做好准备。


下列适用于法定继承的情形有(  )。

A.遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠
B.遗嘱继承人、受遗赠人后于遗嘱人死亡的
C.遗嘱继承人丧失继承权
D.遗嘱有效部分涉及的遗产
E.遗嘱未处分的遗产

答案:A,C,E
解析:
法定继承适用以下情形:①遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠;②遗嘱继承人丧失继承权;③遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的;④遗嘱无效部分涉及的遗产;⑤遗嘱未处分的遗产。


房源信息公盘制的优点是(  )。

A.保障了收集房源信息的房地产经纪人利益,有利于提高其收集房源信息的积极性
B.信息有效利用率更高、流通更快速
C.房源信息不易外泄
D.避免房地产经纪人出现“留盘”行为

答案:B
解析:
公盘制是指在一个房地产经纪企业内部,或者几个联盟房地产经纪企业之间,或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业,将所有房源信息完全共享。公盘制的优点表现在信息完全共享,有利于新入职的经纪人进入工作状态,经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看,从而大大提高工作效率,因为无需再通过持盘经纪人合作,所以使得信息有效利用率更高、流通更快速;强调团队合作多劳多得,一般公盘制会对经纪人业务动作细分,房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业,而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要是不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性,部分经纪人为了个人的利益,会出现“留盘”行为,房源信息较容易外泄;可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进,造成重复作业和对业主的骚扰,也容易导致员工内部利益冲突。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第8章


(  )是房地产交易资金自行交割的优点。

A.资金安全有保障
B.交易风险较小
C.交易周期短
D.增加客户的信任感

答案:C
解析:
房地产交易资金自行交割的优点包括:①操作简单。交易双方均同意即可完成,无须到相关部门办理繁琐的资料审核和审批手续。②交易周期短。由于不受部门审批、审核的限制,资金划转一般在很短的时间内就能完成,可以在短期内实现交易。房地产交易资金自行交割的缺点是:在存量房交易中,对于买方而言,已交割资金的安全无任何保障及约束,风险较大。


下列关于居间业务中的房地产经纪机构的描述中,正确的是(  )。

A.房地产经纪机构属于中立的第三方
B.房地产经纪机构可以代理买卖双方
C.房地产经纪机构不能撮合买卖双方
D.房地产经纪机构可以区分为卖方代理、买方代理

答案:A
解析:
根据房地产经纪服务的方式,房地产经纪业务可以分为:①房地产代理业务,在代理业务中,房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益,故可分为买方代理和卖方代理两类;②房地产居间业务,在居间业务中,房地产经纪机构属于中立的第三方,只为房地产交易双方提供撮合服务或促进成交。


目前,我国商品房销售的计价方式包括(  )。

A.按地段计价
B.按套计价
C.按套内建筑面积计价
D.按房屋档次计价
E.按建筑面积计价

答案:B,C,E
解析:
根据《商品房销售管理办法》第十八条规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。


房地产法律咨询服务的方式主要有(  )。

A.个案解答
B.房地产经营咨询
C.商业文书审查
D.土地开发投资咨询
E.房地产全程法律服务

答案:A,C,E
解析:
房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用以下几种方式向客户提供房地产咨询服务,包括:①个案解答;②商业文书审查;③全程法律服务。


房屋继承权利人应该到登记机关办理(  )。

A.转移登记
B.变更登记
C.首次登记
D.预告登记

答案:A
解析:
A. 转移登记
B. 变更登记
C. 首次登记
D. 预告登记
转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记。如王某将房屋卖给李某,王某和李某应当向不动产登机构申请办理转移登记。该房屋所有权由王某转移给李某所有。


关于新建商品房销售,理解正确的有(  )。

A.房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
B.房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房
C.不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用
D.商品住宅不得分割拆零销售
E.商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计

答案:B,C,D,E
解析:
新建商品房销售中禁止的行为主要有:①不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用,不得参加展销活动。②商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。③房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品,不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。④商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。⑤房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。⑥商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。⑦房地产广告的房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。


下列情形,属于无效合同的有(  )。

A.以合法形式掩盖非法目的
B.违反法律、行政法规的强制性规定
C.不具有相应的民事行为能力
D.损害社会公共利益
E.意思表示不真实

答案:A,B,D
解析:
有效合同应满足条件包括:①当事人必须具有相应的民事行为能力;②合同双方当事人意思表示必须真实;③合同必须不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益。《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;②恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;③以合法形式掩盖非法目的;④损害社会公共利益;⑤违反法律、行政法规的强制性规定。


公共租赁住房租金标准,实行(  )。

A.市场价格
B.政府指导价
C.政府定价
D.按成本定价

答案:C
解析:
市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门,按照略低于同地段住房市场租金水平的原则,确定本地区的公共租赁住房租金标准,报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公布,并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。


独家委托对委托业主、房地产经纪人、购房客户与房地产经纪企业具有重要的意义和作用。具体地说,独家委托对房地产经纪行业的规范发展的作用有(  )。

A.明确了委托人和受托人的权利和义务,大大减少两者之间的矛盾和误解
B.减少“搭便车”行为,有利于经纪机构提高自身服务能力
C.引发同行之间的恶性竞争,出现故意搅黄单子
D.促进竞争与合作,形成规模优势,提升经纪行业服务能力
E.服务大众化

答案:A,B,D
解析:
在房地产经纪全行业实行房源独家委托制度,对于规范房地产经纪行业,促进品牌机构之间的竞争与合作,形成规模优势,提升经纪行业服务能力有很大的意义。独家委托对房地产经纪行业的规范发展的积极作用主要包括:①减少“搭便车”行为,有利于经纪机构提高自身服务能力;②服务进程透明化,促进形成以质量服务优胜劣汰的行业竞争;③经纪机构服务品牌化,消费者更容易接受品牌机构的服务,使品牌机构的服务与其他中介区别开来。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第9章


  2012年1月,张某将其住房出租给周某,月租金3000元,租期2年。签订租赁合同后,办理了租赁登记备案。2013年7月,经张某同意,周某将该住房转租给王某,并办理了租赁登记备案。

王某承租该住房的期限最长为(  )。

A.6个月
B.1年
C.2年
D.无限期

答案:A
解析:
房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限不超过原租赁合同剩余期限,但出租人与转租人双方协商一致的除外。2012年1月,张某将其住房出租给周某,租期2年,则该租赁合同于2014年1月到期。2013年7月,经张某同意,周某将该住房转租给王某,则原租赁合同还有6个月到期,因此转租期限最长不超过6个月。


A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,2015年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元,建安工程费600元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。

在上述所列房地产法律、法规和规定中,效力排第三的是(  )。

A.《城市房地产管理法》
B.《A省城镇房地产开发经营管理条例》
C.《A省商品房销售管理办法》
D.《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》

答案:C
解析:
从立法层次上看,房地产法律体系主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律,《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规,《A省商品房销售管理办法》属于地方(省级)政府规章,《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方(县级)政府规章。省级政府制定的地方政府规章的效力高于县级政府制定的地方政府规章,低于地方性法规、低于法律,效力排第三。


李某有一处住过两年的房屋要转让,委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。假如你是小张,请回答以下问题:

小张对此房屋进行查验,查验的内容包括(  )。

A.物业的位置、朝向等
B.物业权属是否清晰
C.相邻物业的权属
D.物业是否设立了抵押权、租赁权

答案:A,B,D
解析:
物业查验包括:①现场查验。房地产经纪人员在接受业主委托后,应在业主或其代理人的带领下,亲临现场,实地查勘房屋状况,通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况,房屋成新、出入口及通道情况,以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。②产权调查。房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段,因而是房屋交易前必不可少的环节。


房地产经纪人采用客户介绍法开拓客源的优势是(  )。

A.成本低且真实有效
B.速度快且时效性强
C.信息量大且受众面广
D.信息准确且易展示企业形象

答案:A
解析:
客户介绍法是房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。经纪人依托信赖建立了稳固的客户关系网,客户常常会免费为经纪人介绍新客户,老客户介绍新客户的优点是:①成本很低;②客户都是真实有效的。


买方如果具备申请住房公积金贷款的条件,在同等条件下,三种个人住房贷款的优先顺序为(  )。

A.商业贷款>公积金贷款>组合贷款
B.公积金贷款>商业贷款>组合贷款
C.组合贷款>公积金贷款>商业贷款
D.公积金贷款>组合贷款>商业贷款

答案:D
解析:
客户委托房地产经纪机构代办个人住房贷款时,房地产经纪人员应详细告知客户贷款办理流程和银行贷款政策,并充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况,提出合理的建议。例如,客户是否具备申请住房公积金贷款的条件。如具备,在同等条件下,建议优先选择住房公积金贷款;卖方对资金时间的需求是否允许买方使用商业贷款和公积金贷款的组合贷款,如果允许,在公积金贷款不足的情况下,可以选用组合贷款方式;如果以上两种方式不可行,则只能选择商业贷款。


房地产经纪人员需要搜集的房地产价格类型不包括(  )。

A.存量房买卖挂牌价格
B.存量房租赁挂牌价格
C.存量房买卖成交价格
D.新建商品房租赁成交价格

答案:D
解析:
房地产价格信息是指房地产市场上形成的房地产交易的各种价格及与价格有关的因素。房地产经纪人员需要搜集的房地产价格类型主要包括:①新建商品房销售价格;②存量房买卖成交价格;③存量房买卖挂牌价格;④存量房租赁成交价格;⑤存量房租赁挂牌价格。除房地产的价格本身以外,还要搜集与价格有关的各种因素,如房屋类型、面积、楼层、朝向等,这样才能对价格进行分析比较并加以利用。


A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,2015年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元,建安工程费600元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。

A省人大出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于(  )。

A.法律
B.地方性政府规章
C.地方性法规
D.规范性文件

答案:C
解析:
地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定,制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件,在本行政区域内有效。


根据规定,首次购房人的贷款首付款为______,再次置业者的贷款首付款为______。(  )

A.30%;70%
B.35%;60%
C.35%;70%
D.30%;60%

答案:D
解析:
一般来说,首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人,其贷款首付款为30%,利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时,被称之为再次置业者,其首付为60%,利率在基准利率的基础上上浮10%~15%。


下列房源中,(  )是房地产经纪公司中数量最多,同时也是交易量最大的一种房源。

A.商铺
B.住宅
C.写字楼
D.仓库

答案:B
解析:
房源一般分为:①住宅,是指专供人居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学社宿舍)等,但不包含住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等,也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋;②非住宅,是指除了住宅以外的非居住用房屋,它包括办公用房、商业用房、停车房和厂房仓库等。住宅一般是房地产经纪企业中数量最多,同时也是交易量最大的一种房源。