2021房地产经纪协理考试真题及详解8节

发布时间:2021-09-27
2021房地产经纪协理考试真题及详解8节

2021房地产经纪协理考试真题及详解8节 第1节


申请变更受聘机构的,应当提交的登记申请材料为(  )。

A.变更登记申请表影印件
B.与新受聘机构的劳动关系证明影印件
C.新受聘机构营业执照影印件和备案证明影印件
D.与原受聘机构解除劳动关系的证明影印件或者原受聘机构依法终止的相关证明影印件
E.公安机关出具的相关证明影印件

答案:A,B,C,D
解析:
申请变更受聘机构的,应当提交下列登记申请材料:①变更登记申请表影印件;②与原受聘机构解除劳动关系的证明影印件或者原受聘机构依法终止的相关证明影印件;③与新受聘机构的劳动关系证明影印件;④新受聘机构营业执照影印件和备案证明影印件。E项属于申请变更姓名或者身份证件号码的,应当的登记申请材料。


通常房屋保修的事项由开发建设单位亲自负责维修和处理。如果开发建设单位委托物业服务企业或其他单位负责保修事宜的,必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示,保证购房者权益获得切实保护。
前期物业管理的节点是(  )。

A.业主大会成立之时
B.业主大会成立之后
C.小区满员之时
D.业主大会成立之前

答案:D
解析:
前期物业管理合同是房地产开发建设单位和物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议,是物业服务企业被授权开展物业管理的依据。前期物业管理的节点是业主大会成立之前。许多小区在入住多年之后才成立业主大会,在这段时间里,前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务,可以减少物业管理纠纷。


住房公积金贷款年限一般为______,借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人______。(  )

A.1~20年;60周岁
B.1~30年;70周岁
C.1~10年;60周岁
D.1~20年;65周岁

答案:B
解析:
住房公积金贷款年限一般为1~30年,借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁,同时不得超过30年。另外,只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄+贷款年限≤47年(砖混)或房龄+贷款年限≤57年(钢混)”,都可以申请公积金贷款。


个人住房贷款中需要查询买方的(  )征信。

A.信贷
B.商业
C.雇佣
D.其他

答案:A
解析:
征信按服务对象可以分为:①信贷征信;②商业征信;③雇佣征信;④其他征信。其中,个人住房贷款中需要查询买方的信贷征信,为金融机构的信贷决策提供支持。目前我国商业银行普遍采用的个人信贷征信是中国人民银行征信中心出具的个人信用报告。


存量房买方将交易资金足额存入监管账户是在(  )。

A.房地产经纪服务合同签订后
B.房地产抵押贷款合同签订后
C.签订资金监管(划转)协议后
D.房屋转移登记完成后

答案:C
解析:
无论是买方需要或不需要贷款的情况,交易双方持存量房买卖合同、房地产权属证书、本人身份证明,与交易保证机构签订资金监管(划转)协议后,买方按照资金监管协议约定,将交易资金一次性或分期存入监管专用账户。


我国房地产经纪行业自律框架体系的核心是(  )。

A.房地产经纪专业人员职业资格制度
B.诚信建设和资信评价
C.案件通报和风险提示
D.规则制定、制度设计

答案:A
解析:
中国房地产估价师与房地产经纪人学会开通了房地产经纪信用档案、开展了房地产经纪行业资信评价、发布了交易风险提示、通报了房地产经纪违法违规案件。经过几年的不懈努力和探索,目前初步形成了以房地产经纪专业人员职业资格制度为核心,以诚信建设和资信评价为基础,以案件通报和风险提示为手段,以规则制定、制度设计为引导的房地产经纪行业自律框架体系。


所在城市市区的城市维护建设税按(  )征税。

A.7%
B.5%
C.3%
D.1%

答案:A
解析:
城市维护建设税实行地区差别比例税率,其纳税税率视纳税人所在地点不同而异:①城市市区的按税率7%征税;②在县城、建制镇、工矿区的按税率5%征税;③其他按税率1%征税。


2021房地产经纪协理考试真题及详解8节 第2节


甲房地产开发公司在某城市临街建设商住两用商品房一幢,共10层。居民李某购买了其中一套住房,该住房套内房屋使用面积为120m2,套内墙体面积为20m2,北面为全封闭阳台,南面为不封闭阳台,其水平投影面积分别为8m2、10m2,应分摊共有建筑面积15m2。

李某所购买的住宅的建筑面积为(  )m2。

A.163
B.165
C.168
D.173

答案:C
解析:
建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积,套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积,未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。根据已知数据得:120+20+8+10÷2+15=168m2。


根据《房产测量规范》,下列建筑部位中,不计算房屋建筑面积的是(  )。

A.有顶盖的封闭阳台
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.无顶盖的室外楼梯
D.与室内不相通的类似于阳台的建筑

答案:D
解析:
不计算建筑面积的范围包括:①层高在2.20m以下(不含2.20m,下同)的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室;②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰件的玻璃幕墙、跺、勒脚、台阶、无柱雨篷等;③房屋之间无上盖的架空通廊;④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台;⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋;⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋;⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线;⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。


个人住房贷款代办服务合同的内容主要包括(  )。

A.委托双方的基本资料
B.委托事项
C.代替委托人办理贷款申请手续
D.服务收费
E.违约责任

答案:A,B,D,E
解析:
根据个人住房贷款代办服务的内容,代办服务合同主要包括以下内容:①委托双方的基本资料;②委托事项,明确个人住房贷款代办服务内容;③双方的权利和义务;④服务收费;⑤违约责任;⑥委托双方签字盖章。其中,委托事项包括:①拟定贷款方案;②协助委托人准备贷款申请材料;③协助委托人办理贷款申请手续等。


下列属于房地产抵押主要类型的有(  )。

A.一般房地产抵押
B.在建工程抵押
C.已出租的房地产抵押
D.预购商品房贷款抵押
E.最高额抵押

答案:A,B,D,E
解析:
房地产抵押的主要类型包括:①一般房地产抵押,指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产抵押给债权人的行为;②在建工程抵押,指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;③预购商品房贷款抵押,指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款金融机构代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;④最高额抵押,指为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。


房屋继承权利人应该到登记机关办理(  )。

A.转移登记
B.变更登记
C.首次登记
D.预告登记

答案:A
解析:
A. 转移登记
B. 变更登记
C. 首次登记
D. 预告登记
转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记。如王某将房屋卖给李某,王某和李某应当向不动产登机构申请办理转移登记。该房屋所有权由王某转移给李某所有。


住宅按(  )来分类,可以分成住宅类房源、非住宅类房源两种。

A.产品性质
B.产权性质
C.使用类别
D.使用期限

答案:A
解析:
按照产品性质可分为住宅类房源、非住宅类房源两种。①住宅类房源包括普通住宅、非普通住宅;②非住宅类房源包括商铺、写字楼、公寓、停车楼、厂房等。


下列关于房地产经纪服务合同委托期限的说法,错误的是(  )。

A.委托期限的界定,有利于督促房地产经纪机构增强紧迫感
B.若需要变更合同条款的,经双方协商一致,可达成补充协议
C.合同履行期间,一方如有确凿证据证明对方的行为严重影响自己的利益,必须终止合同的,可于委托期限届满前,书面通知对方解除本协议
D.合同履行期间,任何一方变更合同条款的,应口头通知对方

答案:D
解析:
A项,委托期限指房地产经纪服务委托方委托房地产经纪机构提供房地产经纪服务的具体时间期限。委托期限实质上规定了房地产经纪机构完成某项经纪服务工作的时间界限,有利于督促房地产经纪机构增强紧迫感,提高工作效率。BD两项,合同履行期间,任何一方要求变更合同条款,应书面通知对方。经双方协商一致,可达成补充协议。C项,合同履行期间,任何一方如有确凿证据证明对方的行为严重影响自己的利益,必须终止合同的,可于委托期限届满前,书面通知对方解除本协议,并结清相关费用,或追偿违约金。


2021房地产经纪协理考试真题及详解8节 第3节


许多发达国家房地产经纪的主流方式是(  )。

A.房地产居间
B.房地产代理
C.房地产行纪
D.房地产经销

答案:B
解析:
就房地产经纪而言,按服务方式分类,主要分为;①房地产居间;②房地产代理。其中,房地产居间是起源最早的房地产经纪方式。房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产经纪的发展历史中,房地产代理逐步取代了起源更早的房地产居间,而成为许多发达国家房地产经纪的主流方式。


临近退休年龄的借款人购房贷款,采用(  )更适宜。

A.等额本息还款法
B.等额本金还款法
C.固定利率
D.浮动利率

答案:B
解析:
目前,在偿还房地产贷款过程中,常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法适用于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。而等额本金还款法比较适合工作正处于高峰阶段的人,或者是即将退休的人。


住房公积金的缴存基数是(  )。

A.职工该月工资的一定比例
B.职工本人上一季度的月平均工资
C.职工本人上一年度的月平均工资
D.按照政府的指定标准

答案:C
解析:
缴存基数是职工本人上一年度月平均工资,缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。具体标准由各地根据实际情况确定。职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。@##


住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人,缴存期限为(  ),且处于正常缴存状态。

A.6个月以上或12个月以上
B.5个月以上或10个月以上
C.12个月以上
D.8个月以上

答案:A
解析:
住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人,缴存期限为6个月以上或12个月以上,且处于正常缴存状态,没有还清贷款前,不得再次申请住房公积金贷款。


下列属于北京市房屋租赁管理经验的有(  )。

A.完善房屋租赁政策法规,规范房屋租赁行为
B.开展群租房综合治理,严厉打击违法群租行为
C.开展联合执法,开展房地产经纪行业专项整治
D.以税改费,提高基层监管积极性
E.完善工作机制,加强宣传引导

答案:A,B,C,E
解析:
北京市房屋租赁管理经验包括:①完善房屋租赁政策法规,规范房屋租赁行为;②开展群租房综合治理,严厉打击违法群租行为;③开展联合执法,开展房地产经纪行业专项整治;④完善工作机制,加强宣传引导。D项,广州市房屋租赁管理经验包括:①权利下移,利用社区力量监管租赁市场;②以税改费,提高基层监管积极性;③以屋管人,准确掌握流动人口情况;④管理精细化,及时解决监管过程中遇到的问题。


贷款能否成功经过银行批准主要取决于(  )。

A.房地产经纪机构的能力
B.银行限定的贷款额度
C.物业信息的全面性
D.客户的资信和条件

答案:D
解析:
在贷款审批程序中,贷款银行收到借款人的资料后,从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查。借款人在达到了上述两项要求后,贷款银行还要根据规定对借款人的条件进一步审查,内容包括:借款人的收入及财产证明、贷款的额度(包括成数和总额)、婚姻状况及配偶的认可。凡符合贷款条件的就可安排签订贷款合同。


下列关于不动产登簿发证的说法中,错误的是(  )。

A.登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记
B.不动产登记机构可以结合地方实际,对登记簿做相应调整,减少登记簿的内容
C.不动产登记簿由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用
D.任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项

答案:B
解析:
B项,不动产登记机构可以结合地方实际,针对不同的权利登记事项,对登记簿做相应调整,但不得随意减少登记簿的内容。


2021房地产经纪协理考试真题及详解8节 第4节


房源的物理属性决定了房源的使用价值,也在一定程度上决定了房源的(  )。

A.理论价格
B.市场价格
C.成本价格
D.心理价格

答案:B
解析:
表征房源信息的物理指标,主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标。房源的物理属性决定了房源的使用价值,也在一定程度上决定了该物业的市场价格。


不动产登记委托人为自然人时,查看委托人提供的身份证件,境内年满(  )周岁的自然人应提交居民身份证。

A.十四
B.十六
C.十八
D.二十

答案:B
解析:
查看委托人提供的身份证件。境内年满十六周岁的自然人应提交居民身份证,未满十六岁的自然人可以提交居民身份证,也可以提交户口簿作为身份证明。


房地产经纪人员带领客户实地看房需要做的准备工作包括(  )。

A.提前与客户和业主预约好时间
B.了解交易原因
C.备好房屋状况说明书
D.带看的顺序最好—较好—较差
E.谨慎约定见面地点

答案:A,B,C,E
解析:
带领客户实地看房前的准备包括:①与客户约好看房时间;②与业主约好看房时间;③谨慎约定见面地点;④带领客户实地看房前的铺垫工作。其中,带领客户实地看房前的铺垫工作具体有:①事先熟悉周边环境和房源;②了解交易的背景或原因;③事先熟悉带看的路线;④带齐物品,包括名片、鞋套、房屋状况说明书以及尺子、相机、计算器等工具;⑤备足时间。


在成熟的市场环境下,从整个交易的实现结果来看,一个房地产经纪机构或经纪人(  )。

A.必须同时拥有房源或客源
B.可以只有房源或只有客源
C.必须拥有房源
D.必须拥有客源

答案:B
解析:
一个房地产经纪机构的竞争力表现在其房源和客源的充裕度及经纪人的交易匹配能力。在成熟的市场环境下,一个经纪机构或经纪人可以只有房源或只有客源,但必须在另一经纪机构或经纪人处获取相对应的客源或房源的情况下,大家合作才能完成交易。因而从整个交易的实现结果来看两者亦缺一不可。


房地产经纪人协理在从事经纪活动中,应当做到的是(  )。

A.房地产经纪人协理不仅仅受聘于一个经纪机构
B.以房地产经纪人协理的身份在其他经纪机构兼职
C.用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作
D.协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得额外的报酬

答案:C
解析:
AB两项,房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构,并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动,不得以房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。C项,房地产经纪人协理在经纪活动中,能以自己的行为享有权利承担义务,恪守岗位职责,用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作。D项,房地产经纪人协理加入房地产经纪机构,协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。


房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构),办理了备案手续,并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店,想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出,如果按3000元/月的价格租出房子后,赵某需支付700元作为个人奖励,赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后,田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某,赵某与钱某签订了房屋租赁合同,为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而,租赁合同签订后的第三天,黄某来到甲机构,告诉田某他才是这个房子的所有者,要求撤销该租赁合同。

关于田某收取奖励费行为的说法,正确的有(  )。

A.田某向赵某收取700元作为奖励费是合理的
B.应由甲机构向赵某收取700元奖励费
C.田某应将700元交给甲机构,由甲机构决定田某可以获得多少奖励
D.田某不应收取700元奖励费

答案:D
解析:
由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的,房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的,因此,由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用,并出具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支付相应的报酬,报酬的计算方式可以由房地产经纪机构与房地产经纪人员协商约定。报酬的具体金额或比例由双方约定,但应符合当地当时提供同类服务的社会正常水平。题中,田某不应该以个人名义收取赵某的奖励费,甲机构也不能收取奖励费,只能按照约定收取相应的佣金。


在房地产查验过程中,可以不必查验的是(  )。

A.房地产所处地块的具体位置和形状
B.房屋建筑的结构、设备、成新、装修情况
C.房屋产权人的身世
D.房地产周边的交通、自然景观

答案:C
解析:
房地产经纪人员在接受业主委托后,应在业主或其代理人的带领下,亲临现场,实地查勘房屋状况,通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况,房屋成新、出入口及通道情况,以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。


2021房地产经纪协理考试真题及详解8节 第5节


房地产经纪人员在带客户实地看房前需要的铺垫工作有(  )。

A.事先熟悉周边环境和房源
B.事先熟悉带看的路线
C.带齐物品
D.带看房屋尽量多,便于比较
E.备足时间

答案:A,B,C,E
解析:
带领客户实地看房前的铺垫工作有:①事先熟悉周边环境和房源;②了解交易的背景或原因;③事先熟悉带看的路线;④带齐物品;⑤备足时间。


新建商品房在物业交付时,买方应该以(  )作为依据,按照合同约定的条款对房屋面积、公摊面积、公用设施、配套设施、房屋配套等进行验收。

A.看房确认书
B.前期物业管理服务合同
C.房地产认购协议书
D.商品房买卖合同

答案:D
解析:
根据交易双方签订的《商品房买卖合同》,开发商应在约定的时间内将房屋交付给买方。房屋交付的时候,应该以双方签订的《商品房买卖合同》条款作为依据,买受人按照合同约定的条款对房屋面积、公摊面积、公用设施、配套设施、房屋配套等进行验收。


某地区商品住宅建筑安装工程每平方米造价为2万元,一商品住宅的业主拥有物业的建筑面积为120m2,则该业主交付首期住宅专项维修资金的数额不可能为(  )万元。

A.12
B.15
C.17
D.20

答案:D
解析:
住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,专项用于物业共用部位、共用设施没备保修期满后的大中维修和更新、改造。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%,所以该业主交存首期住宅专项维修资金的数额为12~19.2万元。


  2013年10月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙建筑公司(以下简称乙公司)承建其开发的小区。2014年4月,甲公司领取了商品房预售许可证,开始预售房屋。5月,甲公司与郑某签订了商品房预售合同。6月,甲公司申请变更小区规划、设计并获得批准。按照新的方案,郑某所购房屋的空间尺寸和朝向发生了变化。2015年1月该小区交付使用,甲公司选聘的物业服务企业开始实施物业管理。2月,郑某将自己所购房屋出租给刘某,租期为2年。刘某在屋顶安装了一个广告牌,宣传自己公司的产品。4月,郑某将出租房屋抵押给银行,贷款50万元,贷款期为1年,并办理了抵押登记手续。

关于甲公司变更规划、设计的表述,正确的为(  )。

A.甲公司应当在规划设计变更之日起10日内,书面通知郑某
B.郑某在收到甲公司变更规划、设计通知之日起15日内未作出书面答复的视为接受规划、设计变更
C.郑某若退房应在甲公司的变更规划、设计书面通知到达之日起15日内作出书面答复
D.甲公司在规定的时限内通知了郑某,郑某有权要求甲公司承担违约责任

答案:A,B,C
解析:
房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房,买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。


接待卖方客户时,需要查看或收集的文件不包括(  )。

A.房地产权属证书原件
B.房屋所有权人的身份证明原件
C.授权委托书的复印件
D.房地产权属证书复印件

答案:C
解析:
存量房买卖业务中卖方客户接待包括:①主体身份识别;②了解卖房的原因和资金要求;③了解房屋本身的权利状况,以及是否符合出售条件;④告知委托人必要事项;⑤告知委托人近期类似房地产成交价格,协助委托人初步确定房屋挂牌价格。需要查看或收集下列文件:①房地产权属证书原件及复印件;②房屋所有权人的身份证明原件及复印件;③共有人同意出售证明;④受托人身份证明原件及复印件、授权委托书等。


房地产经纪服务合同上应当有(  )。

A.委托人的签名或者盖章
B.委托房地产经纪机构的盖章
C.房地产经纪门店经理的签名
D.承办该业务的两名房地产经纪人签名
E.承办该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名

答案:A,B,E
解析:
房地产经纪服务合同是否规范的要件有:①委托人的签名或者盖章;②受托房地产经纪机构的盖章;③承办该业务的一名房地产经纪人或者两个房地产经纪人协理签名,这三个要件必须同时具备,缺一不可。依法成立的房地产经纪服务合同,如合同中没有特别约定生效时间,则根据《合同法》相关规定,自合同成立时生效。


下列款项中,具有预付款性质的有(  )。

A.意向金
B.定金
C.诚意金
D.押金
E.违约金

答案:A,C
解析:
房地产交易中的订金是指买方或者承租方在交易合同订立前,为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款。类似的款项还有意向金、诚意金、订约金等。如果交易不能达成,订金一般要如数退还。


2021房地产经纪协理考试真题及详解8节 第6节


以下属于申请注销登记的有(  )。

A.因地震导致不动产灭失的
B.权利人放弃不动产权利
C.不动产权利终止
D.不动产被国家征收
E.因人民法院的生效法律文书致使原不动产权利消失,当事人未办理注销登记

答案:A,B,C
解析:
申请注销登记的情形主要包括:①因自然灾害导致不动产灭失的;②权利人放弃不动产权利的;③不动产权利终止的;④法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括:①依法收回国有土地、海域等不动产权利的;②依法征收、没收不动产的;③因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消失,当事人未办理注销登记的;④法律法规规定的其他情形。DE两项,属于嘱托注销登记。


甲房地产经纪机构(以下称甲机构)是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员,张某具有房地产经纪人执业资格,王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间,5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长,而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇,有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天,张某接待了一位客户朱某,朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房,张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同,并对该办公用房进行了产权调查。

在该办公用房经纪活动中,张某应(  )王某开展有关工作。

A.领导
B.指导
C.协助
D.监督

答案:B
解析:
房地产经纪人有义务指导房产经纪人协理进行房地产经纪业务。因为房地产经纪人的职业能力和业务水平比房地产经纪人协理高,执业经验也比房地产经纪人协理丰富。房地产经纪业务琐碎、复杂,房地产经纪人应指导和帮助房地产经纪人协理开展房地产经纪业务,同时,房地产经纪协理也有义务协助房地产经纪人开展房地产经纪业务。


下列影响房屋租金的因素中,属于权益状况的有(  )。

A.设施设备
B.规划条件
C.土地使用期限
D.用益物权设立情况
E.租赁或占用情况

答案:B,C,D,E
解析:
影响房屋租金的房屋基本情况因素包括:①区位状况;②实物状况;③权益状况。其中,出租房屋的权益状况包括:①规划条件;②土地使用期限;③共有情况;④用益物权设立情况;⑤担保物权设立情况;⑥租赁或占用情况;⑦拖欠税费情况;⑧查封等形式限制权利情况;⑨权属清晰情况等。A项属于出租房屋的实物状况中的建筑物实物状况。


下列关于委托方式的说法,正确的是(  )。

A.委托方式的选择由房地产经纪机构和委托人共同协商
B.多家委托的缺点在于受到房地产经纪机构客户的数量限制
C.独家委托、多家参与销售的方式中,佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配
D.独家委托中,谁先达成交易合同,谁获得佣金

答案:C
解析:
A项,房屋出售经纪服务合同中的委托方式可以是独家委托,或多家委托。两种方式各有利弊,委托人可以根据自己的实际情况进行选择。B项,独家委托中委托人把房屋授权给一家房地产经纪机构出售,并确定一定的委托期限。在委托期内,房地产经纪机构为了促成交易,会集中力量将房源推荐给客户,缺点在于受到受托房地产经纪机构客户资源的限制。C项,独家委托、多家参与销售是指一家房地产经纪机构接受出售方的独家委托,但是该房源信息向其它相关房地产经纪机构开放,其他房地产经纪机构可以向自己的买方客户推荐,如果成交,佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配。D项,多家委托的方式中委托人把房屋同时授权给多家房地产经纪机构出售,谁先达成交易合同,谁获得佣金。


客户在表达购买或租赁需要时均会有时间要求,这体现了客源的(  )特征。

A.指向性
B.时效性
C.潜在性
D.昭示性

答案:B
解析:
客源的特征包括:①指向性;②时效性;③潜在性。其中,时效性是指客户的需求是有时间要求的,客户在表达购买或租赁需要时,均会有时间要求,期望在一段时期内实现客户的需求意向,可能是半个月,也可能是几个月。


在房屋出租经纪服务合同中,委托出租条件的条款应包含的内容有(  )。

A.租赁期限
B.定金标准
C.押金标准
D.租金
E.押金支付方式

答案:A,C,D
解析:
在房屋出租经纪服务合同中,应标明委托人的委托出租条件,具体包括委托人要求的租金、租赁期限、押金标准、租金支付方式和其他费用支付。


购房过程中,大多数客户通常是几个人一起看房,这要求房地产经纪人必须分析客户的(  )。

A.购买力
B.需求程度
C.购买决策
D.目标物业偏好

答案:C
解析:
客户购买决策分析是指在购房的过程中,有大多数的客户是几个人甚至于更多的人来看房,因此,作为房地产经纪人必须在沟通中明确,看房的人之中,谁能起到决定的作用,或者说谁最具有决策能力,谁是最终出资人。


2021房地产经纪协理考试真题及详解8节 第7节


在房地产经纪行业,房地产经纪人在存量房交易过程中多起到(  )的角色。

A.交易撮合
B.带客看房
C.居间服务
D.现场解说

答案:C
解析:
在房地产经纪行业,房地产经纪人在二手房(存量房)交易过程中多起到居间服务的角色,通过提供服务促使房客源合理匹配和买卖(租赁)双方交易的达成,因此房源是服务内容构成部分,不可分离。


不动产登记机构应当履行的职责有(  )。

A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料
B.就有关登记事项询问申请人
C.对不动产进行评估
D.如实、及时登记有关事项
E.审查申请人提供的评估报告

答案:A,B,D
解析:
不动产登记机构应当履行下列职责:①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;②就有关登记事项询问申请人:③如实、及时登记有关事项;④法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产有关情况需要进一步证明的,不动产登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。C项,不动产登记机构不得要求对不动产进行评估;E项,不动产登记机构不得有超出登记职责范围的其他行为。


《商品房屋租赁管理办法》确定的房屋租赁政策主要有(  )。

A.承租人在租赁期间内死亡,租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的,出租人应当继续履行原租赁合同
B.房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效
C.租赁期限内,房屋所有权人转让房屋所有权,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权
D.出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于10平方米
E.出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全

答案:A,B,C,E
解析:
承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外,为保护承租人合法权益不受侵害,我国法律还赋予承租人一系列特殊权利,主要包括:①优先购买权,即出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;②房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效;③承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋;④租赁房屋期间,房屋被抵押或查封的,原租赁合同继续有效。除当事人另有约定外,出租人主要承担以下义务:①提供符合要求的房屋及其附属设施;②对房屋进行维修。D项,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。


关于客源信息开拓的说法正确的有(  )。

A.门店接待开发客源的成本较高
B.互联网开发客户就是在付费的房源信息发布平台上进行房源广告的发布
C.驻守和横幅揽客法的成本较低
D.做社区业务时,讲座揽客法比较适用
E.实际工作中常常采用集中方法组合以提高开发效率

答案:C,D,E
解析:
A项,门店接待的优势包括:①方法简单易行;②开发客户的成本低;③客户信息准确度高;④较易展示企业能力和企业形象,增加客户的信任感,为今后进一步交往打好基础。B项,房地产经纪人可以在付费的房源信息发布平台上发布房源信息(包括信息中介网站或专业的房地产网站),通过发布房源信息吸引客户,除了付费的网站信息发布平台之外,互联网还会提供免费的信息发布途径。


住房公积金的财政监督体系包括(  )。

A.财政
B.中国人民银行
C.单位和社会
D.审计部门
E.职工

答案:A,B,C,D,E
解析:
财政监督是指住房公积金的运营和管理,必须建立、健全监督机构。财政监督是一个完整的监督体系,包括财政、中国人民银行、审计部门、职工、单位和社会,对住房公积金归集、提取使用等情况进行监督。


集体土地所有权转移登记中,提交的申请材料需经本集体经济组织(  )以上成员或村民代表同意。

A.1/4
B.1/2
C.2/3
D.3/4

答案:C
解析:
集体土地所有权转移登记应当提交的申请材料包括:①登记申请书、申请人身份证明及不动产权属证书;②互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料;③本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料和其他必要材料。


客源管理能力和状态直接决定房地产居间业务的(  )。

A.市场占有率
B.成本节约率
C.利润率
D.成交率

答案:D
解析:
客户信息管理是房地产经纪机构和经纪人最为重要的工作内容之一,客户信息管理能力水平和管理状态直接决定了房地产成交比率和成交效率,也是达成客户满意的基本条件。


2021房地产经纪协理考试真题及详解8节 第8节


按客户(  )等因素,可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。

A.购买时间的确定
B.购买意向的强弱
C.经济承受能力的大小
D.对物业品质要求程度的高低
E.购房区域范围

答案:B,C,D,E
解析:
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素,可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。


(  )是绘制房屋产权证附图的基本图。

A.房产分幅图
B.房产分户平面图
C.房产分户图
D.房产分丘图

答案:D
解析:
房产分丘图以丘为单位绘制,是房产分幅图的局部明细图,是绘制不动产权证附图的基本图,比例尺在1:100~1:1000之间。房产分丘图表示的内容除了房产分幅图表示的内容,还有房屋权界线、界址点、界址点号、房角点、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。


房地产经纪人员在录入客源信息时,必须保证客源信息的(  )。

A.完整性
B.真实性
C.唯一性
D.实用性
E.客观性

答案:A,B,C
解析:
一般情况下,房地产经纪人员在取得客源委托后,要在经纪机构规定的时间内将其录入客户管理系统。录入时必须保证客源信息的完整性、真实性、唯一性。一般客户管理系统会对房地产经纪人员的客源数量进行限制,即客源上限。在房地产经纪人员的客源达到上限时必须将客源推荐给其他房地产经纪人员。


关于房源和客源关系的说法,正确的是(  )。

A.先有房源再有客源
B.先有客源再有房源
C.房源和客源的开发不可兼顾
D.房源和客源互为条件

答案:D
解析:
一宗成功的房地产交易,不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方客户,还取决于愿意以一定价格出售或出租物业的卖方。房地产经纪人的专业服务起到了实现交易的桥梁作用。房源和客源是房地产交易的两方面,缺了任何一方,都不能实现交易。房源和客源的关系包括以下几个方面:①互为条件;②相得益彰;③互为目标。


下列关于客源构成要素的说法错误的是(  )。

A.需求者的构成要素是自然人和法人主体
B.职业不属于自然人的构成要素
C.购买方式属于需求意向
D.法人主体的要素包括法定代表人

答案:B
解析:
AD两项,客源是对房地产有现时需求或潜在需求的客户,包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求,也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。需求者包括自然人和法人主体。自然人需明确姓名、性别、年龄、职业和联系方式等;法人主体包括企业或其他单位、组织等,需明确公司名称、性质、法定代表人、法人授权委托人及联系方式等。C项,需求意向,包括需求类型(购买或租赁)、物业地段、户型、面积、朝向、价格、产权和购买方式等信息。自然人包括姓名、性别、年龄、职业和联系方式等。


根据《物权法》,确定物权归属和内容的根据是(  )。

A.不动产权属证书
B.他项权证书
C.不动产登记证明
D.不动产登记簿

答案:D
解析:
不动产登记簿,是指由不动产登记机构依法制作的,对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。《物权法》规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于登记簿时发生效力”,“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。


房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为是(  )。

A.代理
B.居间
C.行纪
D.包销

答案:A
解析:
一般而言,房地产经纪服务最主要的方式包括:①居间,是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员不能以一方的名义,也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同。②代理,是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。