2021房地产经纪协理考试真题及详解8辑

发布时间:2021-10-05
2021房地产经纪协理考试真题及详解8辑

2021房地产经纪协理考试真题及详解8辑 第1辑


房地产经纪人采用网络方式接待客户,务必在推荐房源信息时注意其(  )。

A.集中性
B.多样性
C.全面性
D.真实性

答案:D
解析:
房地产经纪人采用网络方式接待客户,需要注意以下两点:①针对求购和求租客户,房地产经纪人尤其应该注意推荐房源的真实性和表述的严谨性,因为聊天工具会留下文字证据。一旦房地产经纪人推荐了假房源,客户可能会以此向相关部门投诉。②利用电脑通过文字表达进行沟通与利用电话通过语言直接进行沟通,二者在沟通效果方面有一些差距。因此,房地产经纪人利用网络接待客户后,还是要通过电话、面谈等方式,进一步了解客户的真实需求。


下列关于房源和客源关系的说法错误的是(  )。

A.二者的关系可以总结为互为条件、相得益彰、互为目标三方面
B.一个营销行动无法同时兼顾增加房源和增加客源的两个目标
C.房地产经纪人必须以一方信息推广为重点,或为卖方经纪人或为买方经纪人
D.房源开拓和客源开拓可以运用相同的营销手段

答案:B
解析:
B项,房源开拓和客源开拓有共同的手段,也有不同的做法。有些营销行动既增加客源,也增加房源,侧重点可以不同,但两个目标均可兼顾。


房地产经纪机构采用电话拜访开拓房源,其优点有(  )。

A.节省时间
B.针对性较强
C.容易取得客户信任
D.可联系人较多
E.不受地点和天气的影响与限制

答案:A,B,D,E
解析:
采用电话拜访开拓房源的优点主要有:①比较集中;②针对性较强;③比较省力且可联系的人较多;④不受地点的限制;⑤不受天气影响;⑥花费的时间较少。其缺点是:①会在一定程度上受到时间的限制,比如上班时间不宜打扰;②只能通过声音传达信息,容易遭受拒绝,客户印象不深刻。


关于房地产经纪活动,下列说法错误的是(  )。

A.从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉
B.房地产经纪业是知识密集和技术密集的行业
C.房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主
D.房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主

答案:B
解析:
房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成,房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主,房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中,房地产经纪业居房地产业的主体地位。


按房屋产权性质不同,房屋租赁可分为(  )。

A.住宅用房租赁
B.商业用房租赁
C.市场化的商品房屋租赁
D.政府支持的商品房租赁
E.政府支持的保障性住房租赁

答案:C,E
解析:
房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋产权性质不同,房屋租赁可分为市场化的商品房屋租赁和政府支持的保障性住房租赁。


房地产经纪机构的下列行为,符合房地产经纪服务标准的有(  )。

A.根据服务合同的约定,实现委托人的目的
B.签订房地产交易合同
C.收取委托人额外支付报酬
D.代理销售商品房项目无需出示商品房销售委托书
E.代理销售商品房项目无需出示批准销售商品房的有关证明文件

答案:A,B
解析:
房地产经纪服务的标准,应当符合国家公布的相关法律法规和行业组织公布的《房地产经纪执业规则》。具体包括:①房地产经纪服务完成的标准是房地产交易合同(包括商品房期房买卖合同、商品房现房买卖合同、存量房买卖合同、房屋买卖合同等)的签订;②其他服务的完成标准应当根据服务合同的约定,实现委托人的目的;③对于房地产经纪机构代理销售商品房项目的,特别是售楼处,在销售现场明显位置应明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。


实践中,房地产经纪人员代拟的合同主要是(  )。

A.存量房买卖合同
B.新建商品房买卖合同
C.房屋租赁合同
D.新建商品房租赁合同
E.房地产交易合同

答案:A,B,C
解析:
房地产经纪人员从事经纪活动的最终成果体现在促成交易双方签订房地产交易合同。由于大多数交易当事人并不具备合同法的基本知识,因此,房地产交易合同往往由经纪人员代为拟定。作为专业的房地产经纪人员,协助买卖双方签订完善的房地产交易合同,既考验经纪人员的业务能力,也要求经纪人员具备基本的法律常识,特别是合同法的基本知识。实践中,房地产经纪人员代拟的合同主要是存量房买卖合同、新建商品房买卖合同、房屋租赁合同三类。


下列不属于房地产买卖市场中其他专业服务机构的是(  )。

A.房地产经纪机构
B.金融机构
C.房地产估价机构
D.律师事务所

答案:A
解析:
房屋买卖市场的参与者包括:①卖方;②买方;③房地产经纪机构;④其他专业服务机构;⑤房地产市场管理者。其中,其他专业服务机构主要包括:①金融机构,提供贷款服务;②房地产估价机构,提供抵押评估服务;③律师事务所,提供法律咨询服务。


在民用建筑中,常见的整体类地面有(  )。

A.大理石地面
B.水磨石地面
C.花岗石地面
D.水泥地面
E.混凝土地面

答案:B,D,E
解析:
整体类地面是指直接施工在混凝土垫层上的整体式面层,主要包括:①水泥砂浆地面;②混凝土地面;③水磨石地面。AC两项均属于铺贴类地面的石材类地面。


2021房地产经纪协理考试真题及详解8辑 第2辑


房地产经纪机构的各家门店或分支机构可使用其品牌、标识和系统,并在统一的业务模式下从事经营活动,并支付相应的费用,这种经营模式是(  )模式。

A.无店铺经营
B.单店经营
C.直营连锁经营
D.特许经营

答案:D
解析:
特许经营模式是指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用,被特许者按合同规定,在特许者统一的业务模式下从事经营活动,并向特许者支付相应的费用。


在存量房经纪业务中,“协助交易达成”环节的主要工作包括(  )。

A.现场看房
B.收集价格信息
C.协调交易价格
D.促成交易
E.协助或代理客户签订交易合同

答案:C,D,E
解析:
协助交易达成主要有三种方式:①协调交易价格。一般而言,房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方,必要时还可借助房地产估价机构的力量。②促成交易。在与客户的接触过程中,要密切留意成交的信号。当出现这类信号时,应及时给予确认和巩固。在成交信息得以明确后,要尽可能快速促成交易。③协助或代理客户签订交易合同。签订交易合同是成交的标志。房地产经纪人应协助(在采用居间方式的经纪业务中)或代理(在采用代理方式的经纪业务中)委托方与交易对象签订合同。


目前在我国,以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构,大多采用有店铺经营模式,这种模式非常强调通过(  )来开拓客户。

A.媒体开发
B.老客户开发
C.网络开发
D.商圈经营

答案:D
解析:
一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动,来宣传自己,进而吸引客户。但具体的客户开拓还需要借助一些切实有效的手段。目前在我国,以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构,大多采用有店铺经营模式,这种模式非常强调通过商圈经营来开拓客户。


房地产经纪人采用网络方式接待客户,务必在推荐房源信息时注意其(  )。

A.集中性
B.多样性
C.全面性
D.真实性

答案:D
解析:
房地产经纪人采用网络方式接待客户,需要注意以下两点:①针对求购和求租客户,房地产经纪人尤其应该注意推荐房源的真实性和表述的严谨性,因为聊天工具会留下文字证据。一旦房地产经纪人推荐了假房源,客户可能会以此向相关部门投诉。②利用电脑通过文字表达进行沟通与利用电话通过语言直接进行沟通,二者在沟通效果方面有一些差距。因此,房地产经纪人利用网络接待客户后,还是要通过电话、面谈等方式,进一步了解客户的真实需求。


一宗成功的房地产交易,不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方,还取决于(  )。

A.房地产经纪人的专业服务
B.急迫需要出售物业的买方
C.愿意以一定价格出售或出租物业的卖方
D.房地产市场的相关税收优惠政策

答案:C
解析:
一宗成功的房地产交易,不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方,还取决于愿意以一定价格出售或出租物业的卖方。房源和客源是房地产交易的两方面,缺了任何一方,都不能实现交易。房地产经纪人的专业服务起到了实现房源信息和客源信息的桥梁作用。


房地产经纪服务合同中规定了委托人的权利与义务,其义务一般包括(  )。

A.及时如实报告
B.协助看房
C.支付费用
D.风险提示
E.提供材料

答案:B,C,E
解析:
房地产经纪服务合同规定了当事人的权利与义务。委托人的义务一般包括:①提供材料;②协助看房;③支付费用。权利一般包括:①知情权;②享受经纪服务;③获取房源或者房款。房地产经纪机构的义务一般主要包括:①及时如实报告;②尽职尽责;③风险提示;权利一般主要包括:①拒绝违法违规行为;②报酬请求权。


在网站的付费房源信息发布平台上进行操作,需要注意(  )。

A.时间点把握
B.标题描述醒目
C.在客户看房高峰时段
D.房源描述详尽
E.杜绝虚假房源

答案:A,B,D,E
解析:
一些房地产网站提供了付费的房源信息发布平台,房地产经纪人可以按照网站的房源发布规则在平台中发布房源信息,吸引通过网络渠道寻找房源的购房人或承租人。在网站的付费房源信息发布平台上进行操作需要注意的内容包括:①时间点把握;②杜绝虚假房源;③图片质量和描述文字:a.要标题描述醒目;b.要追求房源图片的质量;c.要房源描述详尽。


布置样板房属于新建商品房销售代理业务流程中(  )阶段的工作。

A.项目结算
B.销售准备
C.销售执行
D.项目签约

答案:B
解析:
销售准备是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件(如商品房预售许可证)、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员,进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。


凡经依法登记,不动产权利人在不动产方面的权利受到国家法律的保护。这些权利有(  )。

A.地役权
B.建设用地使用权
C.房屋所有权
D.土地所有权
E.抵押权

答案:A,B,C,E
解析:
凡经依法登记,不动产权利人在不动产方面的房屋所有权、建设用地使用权、抵押权、地役权等权利,受国家法律保护。任何组织或个人侵犯了不动产权利人的合法权益,都要承担法律责任。


2021房地产经纪协理考试真题及详解8辑 第3辑


下列情形中,当事人无需申请房屋所有权转移登记的是(  )。

A.租赁
B.赠与
C.互换
D.继承

答案:A
解析:
《房屋登记办法》明确规定,有以下情形之一的,当事人应当申请房屋所有权转移登记:①买卖;②互换;③赠与;④继承、受遗赠;⑤以房屋出资入股。


房地产经纪机构以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的行为是(  )。

A.房地产信托
B.房地产经销
C.房地产代理
D.房地产居间

答案:C
解析:
房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。


材料的不可恢复的残留变形,称为(  )。

A.塑性变形
B.脆性变形
C.韧性变形
D.弹性变形

答案:A
解析:
塑性是指材料在外力作用下产生变形,外力去掉后变形不能完全恢复,但也不即行破坏的性质。材料的这种不可恢复的残留变形,称为塑性变形。


门按照功能分类,可以分为(  )。

A.卷帘门
B.防火门
C.防盗门
D.安全门
E.折叠门

答案:B,C,D
解析:
门根据所用的材料,分为木门、钢门、玻璃门等;根据开启方式,分为平开门(又可分为内开门和外开门)、弹簧门、推拉门、转门、折叠门、卷帘门、上翻门和升降门等;根据功能,分为防火门、安全门和防盗门等;根据在建筑物中的位置,分为围墙门、入户门、单元门、内门(房间门、厨房门、卫生间门)等。


存量房经纪业务的标的房地产以(  )为主。

A.批量房地产
B.特殊房地产
C.单宗房地产
D.商业房地产

答案:C
解析:
存量房市场上的房地产经纪业务涉及面更广,类型更为丰富。按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和租赁经纪业务。按服务方式,存量房经纪业务既有采用居间方式进行的,也有采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪业务中,既有卖方代理又有买方代理业务。从客户类型来看,存量房经纪业务既有面向分散的个体客户的,也有面向机构客户的。存量房经纪业务的基本共性是标的房地产以单宗房地产为主。


房源的特征主要有(  )。

A.公共性
B.动态性
C.可替代性
D.人文性
E.经济性

答案:B,C
解析:
房源的特征主要有两方面:①房源的动态性,主要包括物业交易价格的变动、物业使用状态的变动。②房源的可替代性。具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋,在效用上就具有相似性,对于特定的需求者而言,它们是可以相互替代的。


如果承购房屋是商业地产,房地产经纪机构可以不了解的委托人的信息是(  )。

A.委托人的年龄
B.周边配套
C.位置
D.单价

答案:A
解析:
房地产经纪机构要尽可能详细地询问委托人购房需求,委托人也要如实告知。如果承购房屋是住宅,房地产经纪机构应该了解委托人的购房目的、意向区域、住房面积、总价、单价等基本信息,另外也要关注小区环境、商业配套、物业、停车位等附加信息。购房目的中,自住购房和投资性购房是两大不同类别,对住房要求有所不同。同时,委托人的年龄、职业等也影响着委托人对住房的要求;如果承购的是商业房地产,房地产经纪机构应该了解委托人意向的位置、物业面积、单价、总价、物业服务费用、周边配套等信息。


在房屋交接单中,交接人签字的主体不包括(  )。

A.卖方
B.买方
C.房地产经纪人员
D.房屋管理局人员

答案:D
解析:
不管在出租还是出售房屋交接单中,都需要买(承租)方、卖(出租)方、经办的房地产经纪人员签字,不需要房屋管理部门的人员签字。


张某上年度年薪为48000元,公积金缴存比例为12%,则张某的住房公积金月总缴存额为(  )元。

A.200
B.400
C.480
D.960

答案:D
解析:
住房公积金月缴存额,为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和,即:住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)。所以本题中,张某的住房公积金月总缴存额为:48000÷12×12%+48000÷12×12%=960(元)。


2021房地产经纪协理考试真题及详解8辑 第4辑


下列房屋状况说明书的内容中,(  )会受市场情况影响,变化比较频繁。

A.房屋实物状况
B.房屋区位状况
C.房屋物业管理状况
D.房屋交易条件

答案:D
解析:
房屋实物状况、房屋区位状况、房屋物业管理状况,在一段时间是固定的,但房屋交易条件受市场情况影响,变化比较频繁,房地产经纪人员应根据实际情况及时更新房屋状况说明书,并注明实地查看房屋的日期及房源信息核验完成日期。


房地产经纪服务合同的重要组成部分为(  )。

A.房地产市场信息
B.房地产经纪服务内容
C.服务完成标准
D.支付时间
E.服务收费标准

答案:B,C,D,E
解析:
房地产经纪服务合同的重要组成部分包括:①房地产经纪服务内容;②服务完成标准;③服务收费标准;④支付时间。房地产经纪服务合同的重要组成部分关乎房地产经纪机构和委托人的切身利益,在签订合同前,房地产经纪人员向委托人仔细说明和解释上述内容并对上述内容达成一致意见十分必要。


  张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后,刘某向甲银行申请抵押贷款并获准,得到贷款40万元,半年后又将该房屋抵押给乙银行,得到贷款15万元。在抵押期间,未经甲、乙银行同意,刘某便将该房屋出租给陈某,但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后,因炒股失败无力归还贷款,此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。

下列关于刘某将已抵押房屋出租的表述中,正确的为(  )。

A.在未征得甲、乙银行同意的情况下,刘某不能将已抵押的房屋出租
B.在抵押权实现后,刘某与陈某的租赁合同对受让人无约束力
C.在抵押权实现后,陈某如有损失,刘某应赔偿
D.甲、乙银行有权要求刘某让陈某搬出,但应赔偿陈某损失

答案:A,B
解析:
A项,抵押房地产经抵押权人同意可以出租。B项,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具约束力。C项,抵押人将已抵押的房屋出租时,如果抵押人来书面告之承租人该房屋已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。D项,《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


房地产经纪人员在实际工作中,可提醒客户(  )不能拆改。

A.梁
B.柱
C.剪力墙
D.隔墙
E.墙体

答案:A,B,C
解析:
在实际工作中,房地产经纪人员除能识别房屋不同部位的类型外,还应了解其在使用过程中对居住的影响,给委托人提供专业的意见和建议。例如,房地产经纪人员通过实地或查看有关图纸,识别梁、柱和承重墙、非承重墙。承重墙一般用较粗的线标注,非承重墙用较细的线标注。应提醒客户房屋的梁、柱和剪力墙等承重墙,不能拆改。


王某预购了某项目的一套住宅,并通过某房地产经纪机构的协助,申请了个人住房组合贷款。一年后,该项目竣工并交付使用,王某办理了入住手续。王某在整个购房过程中应申请的不动产登记类别为(  )。

A.首次登记
B.更正登记
C.转移登记
D.抵押权登记
E.注销登记

答案:C,D
解析:
不动产登记按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。其中,转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记。抵押权登记是指抵押人用自己所拥有的土地和房屋,以不转移占有的方式,为本人或者第三人履行债务,向抵押权人提供担保的登记。


下列关于房地产租金的描述正确的有(  )。

A.租金一般由出租人和承租人协商议定
B.租金是出租人将房地产及附属设施设备交付承租人使用,承租人支付的钱款
C.居住房地产的租金一般按面积计价
D.商业房地产的租金一般按套计价
E.房地产租赁合同中不用约定详细的租金数额

答案:A,B
解析:
AB两项,租金是出租人将房地产及附属设施设备交付承租人使用,承租人支付的相应数额的钱款,一般由出租人和承租人协商议定后,在房地产租赁合同中体现。CD两项,居住类房地产的租金一般按套计价,商业类房地产的租金一般按面积计价。E项,房屋租赁中,租赁双方要讲清楚租金的内涵,是否包含房地产使用过程中所发生的物业服务费、取暖费等费用,承租人除支付租金外还要承担哪些费用,以免发生纠纷。


(  )还款方式适合公务员等收入稳定的工薪阶层。

A.双周供
B.等额本息
C.等额本金
D.固定利率

答案:B
解析:
存量房商业贷款的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供等,不同的还款方式适合不同类型的客户。例如:①等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;②等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群;③双周供适合周结工资或者夫妻双方月中和月底发工资的借款人。


采用人际关系法开拓客源的优点有(  )。

A.成本小
B.简单易行
C.受众面广
D.成交可能性大
E.不受时间场地限制

答案:A,B,D,E
解析:
人际关系法不仅是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础,通过人际关系网络介绍客户,而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制,是经纪人个人可以操作的方法。其优点包括:①成本小;②简便易行;③介绍来的客户效率高,成交的可能性大。


下列关于抵押权效力的表述,错误的是(  )。

A.债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让
B.抵押权人不可以放弃抵押权或者抵押权的顺位
C.应当先充抵收取孳息的费用
D.抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产

答案:B
解析:
B项,《物权法》规定,抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容,但抵押权的变更,未经其他抵押权人书面同意,不得对其他抵押权人产生不利影响。


2021房地产经纪协理考试真题及详解8辑 第5辑


房地产经纪人员在进行房源实地查看的时候,应重点了解房屋的(  )。

A.邻居状况
B.实物状况
C.区位状况
D.物业管理状况
E.学区状况

答案:B,C,D
解析:
房地产经纪人员接受卖方委托后,要对房源进行现场查看,仔细核对所查看的房屋是否与房地产权属证书描述信息一致。重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况。


下列情形中,承租人的优先购买权不被法院保护的有(  )。

A.出租人将房屋出售给自己的子女的
B.出租人将房屋出售给自己的父母的
C.出租人通知承租人在十个工作日内未明确表示购买的
D.出租人通知承租人在十五个工作日内未明确表示购买的
E.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的

答案:A,B,D,E
解析:
按照最高人民法院的司法解释,承租人的优先购买权是有一定限制的。下列情况下,房屋承租人的优先购买权法院不予保护:①房屋共有人行使优先购买权的;②出租人将房屋出卖给近亲属的(如父母、子女等);③出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。


关于套内阳台建筑面积,下列说法错误的是(  )。

A.封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积
B.未封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积
C.未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积
D.套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算

答案:B
解析:
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中,封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。


房地产价格影响因素中的区域因素包括(  )。

A.社会因素
B.新旧程度
C.周围环境和景观因素
D.用途

答案:C
解析:
从因素影响的范围角度,可将影响房地产价格的因素分为:①一般因素;②区域因素;③个别因素。其中,区域因素是指对某一特定范围的房地产价格产生影响的因素,包括:①交通因素;②外部配套设施因素;③周围环境和景观因素等。A项属于一般因素;BD两项属于个别因素。


房屋承购经纪业务信息调查的事项有(  )。

A.业主身份信息
B.客户身份信息
C.客户支付能力
D.业主特殊需求
E.客户特殊需求

答案:B,C,E
解析:
通常情况下,对客户信息、需求的了解多是在“对话”情景下完成的。具体说来,对于购房人的信息调查主要包括以下几个方面:①客户身份信息;②客户需求范围;③客户支付能力;④客户特殊需求;⑤客户购房资格。


书面形式的合同包括(  )。

A.合同书
B.信件
C.传真
D.电子邮件
E.语言记录

答案:A,B,C,D
解析:
房地产经纪服务合同应以书面形式签订,书面形式是指可以有形地表现所载内容的形式,主要有:①合同书;②信件;③数据电文,包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等。


新建房屋租赁活动的经纪服务一般采用的形式是(  )。

A.居间
B.包租转租
C.行纪
D.代理

答案:D
解析:
新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理,且大多为卖方代理,即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。


房地产经纪机构代办存量房抵押贷款时,应按(  )收取服务费。

A.抵押贷款期限
B.抵押房屋面积
C.抵押贷款标的额
D.抵押贷款业务数量

答案:D
解析:
由于贷款过程需要涉及房产评估、到银行签订房地产抵押贷款合同、递交相关审核资料,以及后续的抵押登记和过户手续办理,整个过程牵涉部门较多,流程比较复杂,办理中需要较多的金融专业知识。因此,多数购房人选择贷款服务机构给予代办,代办机构按照国家规定的收费标准按件收取相应服务费,即按抵押贷款业务数量收取服务费。


材料可恢复的变形,称为(  )。

A.塑性变形
B.弹性变形
C.脆性变形
D.韧性变形

答案:B
解析:
弹性是指材料在外力作用下产生变形,外力去掉后变形能完全消失的性质。材料的这种可恢复的变形,称为弹性变形。


2021房地产经纪协理考试真题及详解8辑 第6辑


下列属于影响房地产价格因素中的行政因素的是(  )。

A.社会治安状况
B.政治安定状况
C.城市化
D.城市发展战略

答案:D
解析:
从因素影响的范围角度,可将影响房地产价格的因素分为:①一般因素;②区域因素;③个别因素。其中,一般因素即对国家或某城市房地产价格普遍产生影响的因素,包括社会因素、经济因素、行政因素、人口因素等。其中,行政因素是指影响房地产价格的法律法规、制度、政策、行政措施等,主要有:①房地产制度;②房地产价格政策;③行政隶属变更;④特殊政策;⑤城市发展战略;⑥城市规划;⑦土地利用规划;⑧税收政策;⑨交通管制等。ABC三项属于社会因素。


甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)在某城市开设了多家连锁门店,采用计算机网络系统管理房源信息,建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息,看中了其中一套住房,但对该套住房出售价格有些不满意,于是到门店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。

甲公司建立客户数据库应考虑的因素通常有(  )。

A.尽可能保存客户原始资料
B.区分客户内部资料与外部资料
C.确保客户数据库运行的安全性
D.能自动识别客户信息的真实性与有效性

答案:A,B,C
解析:
现代客户关系管理(Customer Relationship Management,CRM)系统是一种先进的管理思想和管理方法,其核心思想是将企业的客户(包括最终客户、分销商和合作伙伴)作为最重要的企业资源,利用智能解决方案,高效地收集、整理并分析相关数据,为企业的正确决策提供前瞻性支持,通过完善的客户服务和深入的客户分析来满足客户的需求,保证实现客户的终生价值。构建客户数据库时应考虑的因素主要有以下四个方面:①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来;②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来;③要特别重视数据库管理的安全性,确保记录在计算机系统中的数据库安全运行;④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。


根据《城市房地产抵押管理办法》,下列关于房地产租赁合同效力的说法正确的有(  )。

A.已出租房地产在告知抵押权人和承租人情况下可以设定抵押
B.抵押房地产经抵押权人同意可以出租
C.出租人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证,租赁合同认定无效
D.出租人在一审法庭辩论终结前取得批准建设的临时建筑,租赁合同认定无效
E.出租人在一审法庭辩论终结前申请延长使用期限的,延长的租赁期限无效

答案:A,B
解析:
C项,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。D项,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。E项,租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。


在房源推荐中,如果选择合作推荐,卖方代理人获得(  )佣金。

A.15%
B.20%
C.25%
D.50%

答案:D
解析:
合作推荐是指业主委托经纪人将房源信息(房源基本信息而已,不含业主联系方式,一般为独家委托房源)与其他区域的门店经纪人分享之后,业主受托经纪人也会参与服务全程,并协同促成交易实现,这种合作推荐方式在成交之后,业主委托经纪人与合作经纪人对半分佣,各分佣50%。


下列关于住房公积金的表述中,不正确的是(  )。

A.住房公积金全部归职工个人所有
B.住房公积金的本质属性是工资性
C.如果在职职工及其所在单位缴存住房公积金确有困难的,可以不缴存或降低缴存比例
D.住房公积金实行“低存低贷”原则

答案:C
解析:
住房公积金具有义务性的特点。义务性又称强制性,是指凡在职职工及其所在单位都应按规定的缴存基数、缴存比例建立并按月缴存住房公积金。


存量房交易中的“产品说明书”指的是(  )。

A.房地产经纪服务合同
B.房屋状况说明书
C.存量房买卖合同
D.房屋使用说明书

答案:B
解析:
房屋状况说明书实质就是“产品说明书”,不仅说明房屋自身状况,还包括家具家电等附属设施设备。


房地产经纪人员从事经纪活动的最终成果体现在(  )。

A.与委托方签订房地产经纪服务合同
B.带领客户查看房源
C.给业主介绍客源
D.促成交易双方签订房地产交易合同

答案:D
解析:
房地产经纪人员从事经纪活动的最终成果体现在促成交易双方签订房地产交易合同。根据相关的法律规定,房地产交易应当签订书面合同,然而大多数交易当事人并不具备合同法的基本知识,因此合同往往由经纪人员代为拟定。


下列属于按房地产用途对房地产进行分类的有(  )。

A.零售商业房地产
B.餐饮房地产
C.工业房地产
D.收益性房地产
E.现房

答案:A,B,C
解析:
按照房地产用途的分类,可将房地产分为:①居住房地产;②办公房地产;③零售商业房地产;④旅馆房地产;⑤餐饮房地产;⑥体育和娱乐房地产;⑦工业房地产;⑧农业房地产;⑨特殊用途房地产;⑩综合用途房地产。


不动产登记簿记载事项应当记载(  )等内容。

A.不动产的权属状况
B.不动产坐落
C.不动产登记信息化
D.不动产实际用途
E.不动产结构及面积

答案:A,B,D,E
解析:
不动产登记簿的记载事项主要分为:①不动产的自然状况,主要是指不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息;②不动产的权属状况,主要是指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息;③其他限制、提示事项,主要是针对抵押登记、异议登记、预告登记和查封登记等登记类型而规定的。不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外,不得修改登记事项。


2021房地产经纪协理考试真题及详解8辑 第7辑


购房人常用的担保方式是(  )。

A.抵押加保证
B.质押
C.保证
D.抵押

答案:D
解析:
个人住房贷款一般采纳以下四种担保方式:①抵押贷款;②质押贷款;③保证贷款;④抵押(质押)加保证贷款。其中,在房地产交易活动中,抵押是购房人常用的担保方式。


房地产经纪人的(  )对客户做出交易决策具有重要影响。

A.专业、周到、热情的服务
B.简捷、迅速、完善的服务
C.迅速、系统、热情的服务
D.简捷、经济、完善的服务

答案:A
解析:
在门店接待流程中,到店客户是潜在客户,他们可能对某一处房产产生购买欲望,或者希望房地产经纪人协助其出售其名下的房产。房地产经纪人的专业、周到、热情的服务对客户做出交易决策起到重大影响。


下列关于二手房居间业务流程的表述中,正确的有(  )。

A.房地产经纪机构可以通过广告宣传和公共关系吸引客户
B.在房地产居间业务洽谈时,经纪人要向客户告知自己的姓名和身份证号码
C.为了保证交易双方权益,房地产经纪机构要与交易双方同时同地签订房地产居间合同
D.房地产经纪机构有义务引领买方现场查验标的房地产状况
E.房地产经纪人有义务协助交易双方办理房地产权属登记

答案:A,D,E
解析:
A项,一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动,来宣传自己,进而吸引客户。D项,引领买方(承租方)看房是存量住房买卖、租赁经纪业务流程之一。房地产经纪人有义务引领买方(承租方)全面查验标的物业的结构、设备、装修等实体状况和物业的使用状况、环境状况,并充分告知与该物业有关的一切有利或不利因素。E项,产权过户与登记是存量住房买卖、租赁经纪业务流程之一。在采用居间方式的房地产经纪业务中,房地产经纪人应协助客户办理各类产权登记手续,如告知登记部门的工作地点、办公时间及必须准备的资料,陪同客户前往登记。


外部营销工作可以在内部推广的同时展开,它是房地产经纪人在最短时间内,扩大推广面的必需工作。房源外部营销包括(  )。

A.橱窗广告
B.业务会议
C.平面媒体广告
D.驻守派单
E.网络广告

答案:A,C,D,E
解析:
外部营销指各类直接面向市场大众的房源推广工作。房源外部营销的方式有:①橱窗广告;②平面媒体广告;③网络广告;④同行合作;⑤驻守派单;⑥其他推广方式。


处在可售或可租状态的房源称之为(  )。

A.有效房源
B.定金房源
C.签约房源
D.无效房源

答案:A
解析:
AD两项,处在可售或可租状态的房源被称之“有效房源”;已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”。B项,房源委托人与客户签订了定金协议,房源将从有效状态转为定金状态;定金状态的房源,若超过预定签约日期仍未签约,出现退定,则该房源变为有效状态。C项,房源委托人与客户签订了交易合同,房源从有效或定金状态转为签约状态,至此交易终止,房源状态将变为无效状态。


甲、乙签订房屋买卖合同,但未办理房屋所有权转移登记,则(  )。

A.房屋买卖合同无效
B.房屋买卖合同有效
C.房屋所有权已转移
D.房屋所有权未转移
E.房屋买卖合同自登记之日生效

答案:B,D
解析:
甲、乙双方已签订房屋买卖合同,该合同有效。不动产物权登记生效的情形主要有:①买卖、交换、赠与、分割房地产登记;②基于合同约定抵押房地产登记;③除依据法律文书、人民政府的征收决定和拆除房屋事实行为,已登记房地产权利的变更、更正、注销登记等。题中,甲、乙双方属于买卖关系,未办理房屋所有权转移登记,不动产物权的变更不发生效力。


不动产担保物权主要是(  )。

A.抵押权
B.质权
C.留置权
D.浮动抵押权

答案:A
解析:
不动产担保物权是指为保证特定债权实现,债务人或者第三人以自己的不动产为担保物,当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时,债权人享有变卖担保物并优先受偿的权利。不动产担保物权主要是抵押权。


选择贷款银行主要考虑(  )。

A.存款利率
B.还款方式
C.调息方式
D.贷款成数
E.银行的工作效率

答案:B,C,E
解析:
目前,几乎所有商业银行都提供个人住房贷款,如何选择贷款银行是贷款方案的首要任务。选择贷款银行主要考虑以下几个因素:①贷款利率;②贷款门槛;③调息方式;④还款方式;⑤提前还贷的规定;⑥银行的工作效率;⑦买方的偏好。


地方各级政府,专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房是指(  )。

A.集资房
B.商品房
C.解困房
D.房改房

答案:C
解析:
A项,集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金而建造的一种住房;B项,商品房是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,按市场价出售;C项,解困房是指地方各级政府专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房,解困房不能上市交易;D项,房改房(即已购公房)就是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房,房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。


2021房地产经纪协理考试真题及详解8辑 第8辑


在贷款过程中,抵押人和抵押权人需到当地登记部门申请抵押登记,登记的目的是(  )。

A.防止产权不清
B.防止产权已经失效
C.防止争议
D.防止一物两押
E.防止合同解除

答案:A,B,D
解析:
在贷款过程中,抵押人和抵押权人应持抵押合同、有关文件及证件到当地登记部门申请抵押登记,登记的目的是为防止产权不清或已经失效,以及一物两押。登记部门应在规定日期内办完登记手续,抵押权自登记时设立。


2012年7月,甲乙丙三人共同出资在丙所在城市成立了一家房地产经纪股份制公司的分支机构,主要业务是二手房中介。

二手房销售的特点中,(  )给房地产经纪人的工作造成了较大的困难,增大了交易的难度,但这也说明了房地产经纪人工作的重要性和必要性。

A.产权关系复杂
B.侧重服务
C.差异大
D.现房销售

答案:C
解析:
存量房销售的特点中待售房屋实体差异大体现在房源遍布各个小区,每一小区的社区环境,配套设施,物业管理等都存在差别,甚至每套物业都会存在很大差别,房地产经纪人需要为每套物业“诊断”,判断物业的物理属性,核查物业的产权关系。这就给房地产经纪人的工作造成了较大的困难,增大了交易的难度,但这也说明了房地产经纪人工作的重要性和必要性。


期房价格与现房价格二者之间的关系是(  )。

A.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿
B.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿
C.现房价格=期房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿
D.现房价格=期房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿

答案:A
解析:
对应期房和现房的交易价格就是期房价和现房价。在期房和现房品质相同的情况下,期房价格低于现房价格。期房价格和现房价格二者的关系为:期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。现实中通常出现同地段的期房价格比现房价格高的现象,这主要是由于两者的品质、付款进度不相同,如期房的户型和环境较好、不需要现在付清全款等。


在商品房销售过程中,(  )是项目的所有权人。

A.买方
B.经纪机构
C.房地产开发企业
D.国家土地部门

答案:C
解析:
在商品房销售过程中,房地产经纪人员作为现场销售人员的主要作用是通过项目的宣传、说明,促使有意购买者做出购买决定,最终使得买方和开发企业签订买卖(预、现销)合同。但须注意商品房买卖合同的签章是开发企业的签章,因为项目的所有权人是房地产开发企业。


由(  )负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

A.国务院
B.国土资源部
C.住房城乡建设部
D.县级以上人民政府房地产登记部门

答案:B
解析:
根据国务院建立不动产统一登记的要求,将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设(房地产)部门承担。


按照《价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规要求,房地产经纪机构应(  ),为委托人提供价格合理、优质高效服务。

A.秉公执法
B.尽职尽责
C.公平竞争
D.合法经营
E.诚实守信

答案:C,D,E
解析:
房地产经纪机构应按照《价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规要求,公平竞争、合法经营、诚实守信,为委托人提供价格合理、优质高效服务。


当房屋租赁合同(  )时,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

A.无效
B.有效
C.履行期限届满
D.解约

答案:A
解析:
在租赁房屋转租处理中,房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。@##


智能化住宅要充分体现(  )的原则。

A.适宜居住
B.经济适用
C.环境优美
D.以人为本

答案:D
解析:
智能化住宅要充分体现“以人为本”的原则,其基本要求有:在卧室、起居室(厅)等房间设置电线、电视插座,在卧室、书房、起居室(厅)等房间应设置信息插座,要设置客对讲和住宅出入口门锁控制装置,在厨房内设置燃气报警装置,宜设置紧急呼叫求救按钮,宜设置水表、电表、燃气表、暖气的远程自动计量装置。


防范贷款风险的重要手段是指(  )。

A.选择合适担保机构
B.正规办理贷款手续
C.客观公正地评估房地产抵押的价值
D.律师事务所的选择

答案:C
解析:
房地产估价机构负责评估抵押房地产的价值。客观公正地评估房地产抵押的价值是防范贷款风险的重要手段。贷款人在发放抵押贷款前一般均要求对抵押房地产的价值进行评估。