房地产经纪协理历年真题解析9章

发布时间:2021-11-08
房地产经纪协理历年真题解析9章

房地产经纪协理历年真题解析9章 第1章


存量房商业抵押贷款的申请对象必须是年满(  )周岁,不超过65周岁。

A.14
B.16
C.18
D.24

答案:C
解析:
存量房贷款的借款人,可以是自然人、法人或非法人组织。其中自然人必须是年满18周岁,不超过65周岁,有城镇户籍的居民,本市、外地均可,并且能够提供稳定的收入证明,个人征信纪录良好等。


以(  )方式取得土地使用权并设定抵押的,所担保债务的履行期限不得超过合同规定的剩余年限。

A.划拨
B.出让
C.租赁
D.代理

答案:B
解析:
以出让方式取得土地使用权并设定房地产抵押的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。


甲房地产经纪机构(以下称甲机构)是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员,张某具有房地产经纪人执业资格,王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间,5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长,而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇,有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天,张某接待了一位客户朱某,朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房,张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同,并对该办公用房进行了产权调查。

在该办公用房经纪活动中,张某应(  )王某开展有关工作。

A.领导
B.指导
C.协助
D.监督

答案:B
解析:
房地产经纪人有义务指导房产经纪人协理进行房地产经纪业务。因为房地产经纪人的职业能力和业务水平比房地产经纪人协理高,执业经验也比房地产经纪人协理丰富。房地产经纪业务琐碎、复杂,房地产经纪人应指导和帮助房地产经纪人协理开展房地产经纪业务,同时,房地产经纪协理也有义务协助房地产经纪人开展房地产经纪业务。


房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构),办理了备案手续,并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店,想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出,如果按3000元/月的价格租出房子后,赵某需支付700元作为个人奖励,赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后,田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某,赵某与钱某签订了房屋租赁合同,为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而,租赁合同签订后的第三天,黄某来到甲机构,告诉田某他才是这个房子的所有者,要求撤销该租赁合同。

关于田某收取奖励费行为的说法,正确的有(  )。

A.田某向赵某收取700元作为奖励费是合理的
B.应由甲机构向赵某收取700元奖励费
C.田某应将700元交给甲机构,由甲机构决定田某可以获得多少奖励
D.田某不应收取700元奖励费

答案:D
解析:
由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的,房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的,因此,由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用,并出具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支付相应的报酬,报酬的计算方式可以由房地产经纪机构与房地产经纪人员协商约定。报酬的具体金额或比例由双方约定,但应符合当地当时提供同类服务的社会正常水平。题中,田某不应该以个人名义收取赵某的奖励费,甲机构也不能收取奖励费,只能按照约定收取相应的佣金。


商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的,当事人应当在(  )日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

A.3
B.5
C.15
D.30

答案:D
解析:
商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的,当事人应当在三十日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。


国有土地范围内房屋所有权登记需要提交的申请材料有(  )。

A.登记申请书
B.不动产权属证书
C.申请人身份证明
D.申请人收入证明
E.相关税费缴纳凭证

答案:A,B,C,E
解析:
A. 登记申请书
B. 不动产权属证书
C. 申请人身份证明
D. 申请人收入证明
E. 相关税费缴纳凭证
国有建设用地使用权和房屋所有权变更登记应当提交的申请材料有:①登记申请书;②申请人身份证明;③不动产权属证书;④证明发生变更的材料;④其他必要材料。变更内容需要审批、涉及合同变更和补交税费的,还需要提供有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件,以及国有建设用地使用权出让合同或者补充协议,国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证等。


有意向在近期购房,前来咨询了解市场行情的客户属于(  )。

A.引导型
B.试探型
C.加强型
D.成熟型

答案:B
解析:
在客户接待过程中,根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型:①试探型;②引导型;③加强型;④成熟型。其中,表现为有意向在近期购房,前来咨询了解市场行情的客户属于试探型。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第2章


按照(  )划分,不动产登记可分为所有权登记和他项权利登记。

A.业务类型
B.登记主体
C.登记物类型
D.登记物权类型

答案:D
解析:
不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。


不动产登记申请书不包括(  )。

A.申请登记事由
B.附带动产情况
C.申请人情况
D.不动产情况

答案:B
解析:
不动产登记申请书主要包括:①收件情况;②申请登记事由;③申请人情况;④不动产情况;⑤抵押情况;⑥地役权情况;⑦登记原因及证明情况;⑧申请证书板式及持证情况;⑨不动产登记情况。


住房公积金缴存比例不应低于职工上一年度月平均工资的(  )。

A.5%
B.6%
C.8%
D.12%

答案:A
解析:
住房公积金缴存比例是指职工个人按月缴存(或职工单位按月资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例,职工和单位缴存比例均不应低于5%。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订,经本级政府审核后,报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。


《城市房地产管理法》确立的重要制度有(  )。

A.国有土地有偿、有限期使用制度
B.土地用途管制制度
C.房地产成交价格申报制度
D.房地产价格评估制度
E.房地产价格评估人员资格认证制度

答案:A,C,D,E
解析:
根据《城市房地产管理法》相关规定,国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度;国家实行房地产成交价格申报制度;国家实行房地产价格评估制度;国家实行房地产价格评估人员资格认证制度;国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。


我国住房公积金制度实行的利率政策是(  )。

A.低存低贷
B.低存高贷
C.高存低贷
D.高存高贷

答案:A
解析:
我国住房公积金制度实行低存低贷的利率政策,住房公积金个人贷款利率低于商业性住房贷款利率,如根据央行在2015年10月24日下调的人民币存贷基准利率,五年期以上个人住房公积金贷款利率为3.25%,五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率为2.75%,而同期的商业性住房贷款的基准利率分别为4.9%和4.35%~4.75%。


下列不属于房屋区位状况查看的注意事项的是(  )。

A.注意房屋附加价值
B.观察环境
C.注意空间布局
D.注意景观

答案:C
解析:
房屋区位状况是指要查看的房屋与其他房屋或建筑物的空间方位和距离。房屋区位状况查看的注意事项包括:①分析房屋附加价值;②调查嫌恶设施;③关注景观状况。C项属于房屋实物状况查看的内容。


(  )是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。

A.预告登记
B.变更登记
C.注销登记
D.异议登记

答案:A
解析:
预告登记主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效,以保障将来本登记的实现。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第3章


房地产抵押合同生效的条件是(  )。

A.主债权合同成立
B.抵押合同订立前,被抵押的房地产未出租
C.抵押房地产无共有人
D.抵押合同订立前,被抵押的房地产未曾设立过抵押权

答案:A
解析:
《物权法》规定,设立担保物权,应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。B项,以已出租的房地产设定抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。即抵押合同订立前,房地产已经出租,并不影响抵押权的效力。C项,以共有的房地产设定抵押的,抵押人应事先征得其他共有权人的书面同意。即抵押房地产可以有共有人。D项,被抵押的房地产在它的价值范围之内,可以再次抵押。


下列关于还款方式的描述,正确的有(  )。

A.等额本息还款方式每月按相等的金额偿还贷款本息
B.等额本金还款方式每月按相等的金额偿还贷款本金
C.等额本息还款方式,实际占用银行贷款的数量更少,占用的时间更短
D.等额本金还款方式,比较适合刚刚工作的年轻人
E.等额本金还款方式的每期还款额是递减的

答案:A,B,E
解析:
C项,等额本息还款方式,实际占用银行贷款的数量更多,占用的时间更长。这种还款方式,便于借款人合理安排每月的生活和进行理财,适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。D项,等额本金还款方式,支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少,但刚开始时还款压力较大。这种还款方式,比较适合工作正处于高峰阶段的人,或者是即将退休的人。


智能化居住区的基本要求包括(  )。

A.设置智能化居住区通信网络系统
B.设置智能化居住区安全防范系统
C.设置智能化居住区物业管理系统
D.设置智能化居住区消防联动系统
E.设置智能化居住区信息服务系统

答案:B,C,E
解析:
智能化居住区的基本要求包括:①设置智能化居住区安全防范系统,根据居住区的规模、档次及管理要求,选设安全防范系统;②设置智能化居住区信息服务系统,根据居住区服务要求,选设信息服务系统;③设置智能化居住区物业管理系统,根据居住区管理要求,选设物业管理系统。


根据登记的内容和方式的不同,各国不动产登记制度分为(  )两大类型。

A.契据登记制和产权登记制
B.异议登记制和用途登记制
C.契据登记制和预告登记制
D.预告登记制和权利登记制

答案:A
解析:
根据登记的内容和方式的不同,各国不动产登记制度分为两大类型:①契据登记制,其主要特点是登记机构对登记申请采取形式审查,登记权利的状态;登记只具有公示力而无公信力,不经登记,只能在当事人中产生效力,不能对抗第三人。②产权登记制,它将登记作为不动产权利成立的要件,又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。


具有较完善的城市基础设施且场地平整、可以直接在其上进行房屋建设的土地,称之为(  )。

A.生地
B.毛地
C.熟地
D.在建土地

答案:C
解析:
熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整,可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度,熟地又可分为以下三种类型的土地:①“三通一平”,一般是指通路、通水、通电和场地平整;②“五通一平”,一般是指具有了道路、供水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整;③“七通一平”,一般是指具有了道路、供水、排水、电力、通信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。


将民事法律分为有因行为和无因行为的依据是(  )。

A.民事法律行为与原因的关系
B.法律行为发生的效果
C.法律行为相互间的附属关系
D.法律行为所产生的效果

答案:A
解析:
A项,根据民事法律行为与原因的关系将民事法律行为分为有因行为与无因行为;B项,以法律行为发生的效果将民事法律行为分为财产行为与身份行为;C项,根据法律行为相互间的附属关系将民事法律行为分为主法律行为与从法律行为;D项,依据法律行为所产生的效果将民事法律行为分为负担行为与处分行为。


不动产申请以(  )为原则。

A.一次申请
B.多次申请
C.共同申请
D.单方申请

答案:C
解析:
不动产登记申请以共同申请为原则,以单方申请为例外。即申请不动产登记原则上由当事人双方共同申请,但特殊情形下,也可以单方申请。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第4章


下列关于带领客户实地看房的注意事项的表述中,错误的有(  )。

A.房地产经纪人员和客户约看房时间时,要征求客户意见
B.经纪人员要学习专业知识,做好见面准备,与客户大方沟通
C.对于房龄、面积等常见问题,房地产经纪人员绝对不能一知半解
D.房屋业主的背景、居住情况、卖房原因等可在看房时现场咨询
E.带看后静等客户的反馈意见,并根据反馈作出相应的回应

答案:A,D,E
解析:
A项,房地产经纪人员和客户约看房时间时,应适当强势,直接给出具体的可供选择的时间点。D项,对于业主的背景情况、目前房屋居住情况、卖房原因等,经纪人员要事先知晓,以免使房地产经纪人员形象受损。E项,房地产经纪人员在带看后,一定要根据实际情况安排回访,询问客户意向。


下列(  )情形可视为不定期租赁。

A.当事人之间未签订书面租赁合同的
B.租赁合同中未对租赁期限进行约定
C.房屋租赁期间届满需继续使用租赁房屋,且出租人没有提出异议的
D.房屋租赁期届满且出租人提出异议的,承租人仍继续使用房屋
E.租赁合同中对租赁期限约定不明确的,依照法律规定仍不能确定的

答案:A,B,C,E
解析:
房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。不定期租赁的情形包括:①当事人之间未签订书面租赁合同的;②租赁合同中未对租赁期限进行约定或者约定不明确的,依照法律规定仍不能确定的;③房屋租赁期间届满,承租人继续使用租赁房屋,出租人没有提出异议的。


建筑物楼宇智能化以综合布线系统为基础,其中进行综合管理的现代4C技术包括(  )。

A.现代计算机技术
B.现代通信技术
C.现代地理信息技术
D.现代控制技术
E.现代图形显示技术

答案:A,B,D,E
解析:
楼宇智能化是以综合布线系统为基础,综合利用现代4C技术(现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术),在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统,全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备(空调、采暖、给水排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全)系统等的联动控制、自动控制。


房地产交易信息不包括(  )。

A.房源信息
B.客源信息
C.房地产价格信息
D.政策信息

答案:D
解析:
在存量房买卖居间业务中,房地产交易信息主要包括:①房源信息,包括房屋的位置、面积、楼层、用途、建成年代、户型、报价、经纪人员的联系方式等;②客源信息,是委托求租房屋相关的信息,包括承租方的信息及其房屋需求信息;③房地产价格信息,是指房地产市场上形成的房地产交易的各种价格及与价格有关的因素。


房源的开拓要遵循真实性、及时性和(  )原则。

A.集中性
B.规范性
C.合法性
D.共享性

答案:A
解析:
因为房源的重要性,所以房地产经纪机构及房地产经纪人都将房源的获取作为一项需要不断开展的基础工作,也是房地产经纪机构及房地产经纪人获得稳定业绩的关键因素。房源的获取原则包括:①真实性;②及时性;③集中性。


在房屋交接单中,交接人签字的主体不包括(  )。

A.卖方
B.买方
C.房地产经纪人员
D.房屋管理局人员

答案:D
解析:
不管在出租还是出售房屋交接单中,都需要买(承租)方、卖(出租)方、经办的房地产经纪人员签字,不需要房屋管理部门的人员签字。


与房地产居间相比,房地产经纪人员从事房地产代理的特点是(  )。

A.佣金较低
B.法律地位较低
C.工作量较小
D.直接产生法律后果

答案:D
解析:
房地产居间是指房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取服务费用的行为。房地产经纪机构作为居间人只是按照委托人的指示,为委托人报告可以与委托人订立房地产交易合同的第三人的有关信息,只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。房地产代理属于民法上的委托代理。房地产代理涉及两方法律关系,包括:①房地产经纪机构与委托人之间的委托代理关系,房地产经纪机构代理行为的法律效果直接归属于委托人,委托人对房地产经纪机构的代理行为,承担民事责任。②房地产经纪机构与交易相对人之间的关系,房地产经纪机构以委托人的名义进行独立意思表示,对自己的行为承担连带责任。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第5章


房地产抵押合同生效的条件是(  )。

A.主债权合同成立
B.抵押合同订立前,被抵押的房地产未出租
C.抵押房地产无共有人
D.抵押合同订立前,被抵押的房地产未曾设立过抵押权

答案:A
解析:
《物权法》规定,设立担保物权,应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。B项,以已出租的房地产设定抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。即抵押合同订立前,房地产已经出租,并不影响抵押权的效力。C项,以共有的房地产设定抵押的,抵押人应事先征得其他共有权人的书面同意。即抵押房地产可以有共有人。D项,被抵押的房地产在它的价值范围之内,可以再次抵押。


房地产经纪人在接待卖房客户时,工作核心目标是了解客户(  )。

A.收入水平
B.工作单位
C.对房屋售价的期望值
D.职业

答案:C
解析:
业主愿意将房屋委托房地产经纪人出售或出租,主要是相信房地产经纪行业的专业性与安全性,希望以专业化的经纪服务,安全而高效地将物业销售或出租出去。因此,经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中,能否获得业主的信任,是获取委托的关键。房地产经纪人在接待卖房(出租)客户时,工作核心目标是了解客户对房屋售价(租金)的期望值。


对出租或出售房屋的权属审核,经纪人要询问客户是否取得的证书不包括(  )。

A.《房屋所有权证》
B.《房屋购买协议证书》
C.《土地使用权证》
D.《他项权利证书》

答案:B
解析:
不动产的权属状态一般由特定的法律文件反映,《不动产权证》(如《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《他项权利证书》)等。在产权证书上需要列明的内容有房屋性质(如商品房、房改房、宅基地等)、业主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置图、他项权利等。


按房屋产权性质不同,房屋租赁可分为(  )。

A.住宅用房租赁
B.商业用房租赁
C.市场化的商品房屋租赁
D.政府支持的商品房租赁
E.政府支持的保障性住房租赁

答案:C,E
解析:
房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋产权性质不同,房屋租赁可分为市场化的商品房屋租赁和政府支持的保障性住房租赁。


房屋交易的实质是(  )。

A.产权交易
B.实物交易
C.使用权交易
D.收益权交易

答案:A
解析:
房屋交易的实质是房屋产权交易,因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。


张某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)承租一套住房,甲公司委派房地产经纪人刘某为张某服务。刘某通过发布广告信息,很快找到了张某满意的房源,该房源的所有权人为王某。看房前甲公司与张某签订的委托协议约定:张某向甲公司交纳佣金200元。张某与王某签订租赁协议后,预付了6个月房租9000元并支付了甲公司佣金3000元。

甲公司在此次经纪活动中的违法违规行为是(  )。

A.收取佣金200元
B.签订委托协议
C.收取3000元佣金
D.发布广告信息

答案:C
解析:
C项,无论租赁期限长短,房屋租赁经纪服务收费一般都按半个月至一个月租金额收取,具体金额以协商为主。本案例甲公司收取李某的佣金最高不能超过其一个月的租金额,即不得超过9000÷6=1500元。


房地产经纪机构及人员可以提供的房地产价格咨询内容有(  )。

A.市场调查研究
B.可行性租金
C.价格走势
D.市场价格行情的资讯
E.正常市场价值

答案:B,C,D,E
解析:
房地产交易中最敏感、最关键的因素是价格。房地产经纪人员最有条件为客户提供某一特定区域、特定类型的房地产市场价格行情的资讯,这是房地产经纪人员所能提供的一种基础性房地产价格咨询。此外,依赖于自身的市场经验以及所掌握的房地产专业知识,房地产经纪机构及人员还可以就某一特定的房地产提供更加详细的房地产价格咨询,即就该房地产的正常市场价值、可行性租金(使房地产投资者收回投资并获得正常利润的租金)、价格走势等,提供专业意见,供委托方参考。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第6章


房地产居间业务的客源构成要素主要有(  )。

A.需求者
B.购买能力
C.需求意向
D.购买动机
E.需求类型

答案:A,C
解析:
客源是对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户,包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求,也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。


按照建筑物使用性质,住宅套型设计的室内基本空间包括(  )。

A.卧室
B.保姆间
C.起居室
D.卫生间
E.厨房

答案:A,C,D,E
解析:
住宅套型,包括套内卧室、起居室(厅)、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、阳台等功能空间的配置、布局和交通组织,居住空间的自然通风、采光和视野,厨房位置及其自然通风和采光,功能空间尺度。


利用房地产经纪机构的办公场所争取上门客户的揽客方法称为(  )。

A.门店接待法
B.上门揽客法
C.客户介绍法
D.会员揽客法

答案:A
解析:
A项,门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面,客户主动上门咨询而获取客户的方法。B项,无此说法。C项,客户介绍法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。D项,会员揽客法是指通过成立客户俱乐部或客户会的方式吸收会员并挖掘潜在客户的方法。


若原房屋为商品房,在存量房买卖合同附件中除房屋的相关图纸外,还需交付原有的《住宅质量保修书》和(  ),即“两书”。

A.房屋状况说明书
B.商品房认购协议书
C.住宅使用说明书
D.物业交接确认书

答案:C
解析:
根据原房屋来源的不同,房屋的相关图纸,如平面图、户型图、管线图等应附在合同内,这样便于交付后的使用和维护。如果原房屋为商品房,则应同时交付原有的“两书”(《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》)。


通常房屋保修的事项由(  )亲自负责维修和处理。

A.开发建设单位
B.物业服务企业
C.装修公司
D.房地产经纪机构

答案:A
解析:
通常房屋保修的事项由开发建设单位亲自负责维修和处理。如果开发建设单位委托物业服务企业或其他单位负责保修事宜的,必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示,保证购房者权益获得切实保护。


房地产开发企业主要是(  ),要关注房地产市场的发展变化,把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成房地产开发经营活动。

A.所有者和组织者
B.从业者和决策者
C.出售者和组织者
D.组织者和决策者

答案:D
解析:
房地产开发企业主要是组织者和决策者,在开发经营过程中特别关注房地产市场的发展变化,把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成既定的开发经营目标。目前,我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。


综合布线系统的主要优点包括(  )。

A.兼容性
B.先进性
C.重构性
D.节约性
E.灵活性

答案:A,B,C,E
解析:
综合布线是由线缆和相关连接件组成的信息传输通道或导体网络。其主要优点有:①兼容性,是指综合布线系统将语音信号、数据信号和图像信号的配线进行统一规划和设计,采用相同的电缆、插座等,组成一套标准的综合布线系统;②灵活性,即在综合布线系统下,所有设备的开通及更改均不需改变系统布线,只需增减相应的网络设备以及进行必要的跳线管理即可;③可靠性,即在综合布线系统下,各系统采用相同的传输介质,可互为备用;④先进性,即满足语音、数据、图像等信息共同在综合布线中传输,对传输宽带和传输速度的要求很高,采用先进的综合布线技术可以满足这些要求;⑤重构性,即在不改变布线敷设物理结构情况下,可以重新组织网络系统。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第7章


在房地产居间业务的客源管理中,客源管理要以(  )为中心。

A.客户的意向需求
B.现时客户的个人信息和需求信息
C.潜在客户的个人信息和需求信息
D.收集信息、整理信息和存档

答案:C
解析:
客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理,客源信息管理,即客户信息管理,是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。在实际工作中,可以按照区域或社区来划分,以便为客户寻找合适的房源。


房地产经纪人在房地产勘查结束后,应编制(  )。

A.《房屋使用说明书》
B.《房屋状况说明书》
C.《房屋销售委托书》
D.《房屋质量鉴定书》

答案:B
解析:
在对房屋状况进行详尽了解之后,要告知客户根据《房地产经纪管理办法》的相关规定,房地产经纪人查验房屋现状后要编制《房屋状况说明书》。该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠,是存量房交易委托的必须程序和必备文件。


企业抵押经营贷款主要适用人群不包括(  )。

A.中小业主
B.个体经营者
C.公司管理人员
D.全款购房,现有资金需求的借款人

答案:D
解析:
企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者房产做抵押,然后向银行申请贷款,将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。主要适用人群为:①中小企业主;②公司管理人员;③个体经营者。


办理房屋抵押首次登记应提交的要件为(  )。

A.登记申请书
B.主债权合同
C.房屋测绘报告
D.抵押合同
E.不动产界址

答案:A,B,D
解析:
土地和房屋抵押权首次登记应当提交的申请材料有:①登记申请书;②申请人身份证明;③不动产权属证书;④抵押合同;⑤主债权合同等必要材料。抵押合同可以是单独订立的书面合同,也可以是主债权合同中的抵押条款。


最高额抵押权登记包括(  )。

A.最高额抵押权设立登记
B.最高额抵押权变更登记
C.不动产抵押权转移登记
D.最高额抵押权确定登记
E.不动产抵押权注销登记

答案:A,B,D
解析:
抵押权登记是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请,依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。不动产抵押权登记分为:①一般抵押权登记,包括不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记;②最高额抵押权登记,包括最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。


房地产经纪人受理委托业务后,主要应当收集(  )及相关的市场信息和委托方信息。

A.股价信息
B.本公司信息
C.发展信息
D.标的物业信息

答案:D
解析:
信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后,应主要收集三方面信息:①标的物业信息;②与标的物业相关的市场信息;③委托方信息。


李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房,欲与甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析,发现李某是一名老客户,有一定的经济实力,可以作为追踪及服务的对象。

作为甲公司的客源,李某的特征通常有(  )。

A.购房需求强烈
B.购买能力较强
C.购房条件特别苛刻
D.购房目的比较模糊

答案:A,B
解析:
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素,可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象,其客户群特征包括:①购买或租赁物业需求强烈,时间紧,希望尽快获得物业;②经济条件好,购房支付能力较强;③较了解目前房地产市场情况,能根据市场供求状况提出合理购买价格;④对物业的条件不是特别苛刻。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第8章


在房屋租赁合同签订前,房地产经纪人员需要做的准备工作有(  )。

A.提供项目查询服务
B.合同当事人主体资格的提示
C.实地查看和如实介绍房屋使用状况
D.提示双方注意房屋设施设备状况
E.有关房屋租赁的主要规定和特别规定的解释

答案:C,D,E
解析:
房屋租赁经纪业务是房地产经纪人员的主要业务之一。除国家法律法规等规定外,房屋租赁行为主要是通过合同来规范的,因此房屋租赁合同的拟定十分重要。合同签订前的准备工作包括:①实地查看和如实介绍房屋使用状况;②提示双方注意房屋设施设备状况;③解释有关房屋租赁的主要规定和特别规定;④选择租赁合同文本。


在当前市场情况下,决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是(  )。

A.人脉资源
B.房源信息
C.网络资源
D.财务资源

答案:B
解析:
房源是房地产经纪机构的核心竞争力,房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源,是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪机构核心竞争力的重要组成部分。


房源信息由接受委托的房地产经纪人员录入,其他房地产经纪人员只能看到房源基本情况,业主的联络方式由接受委托的房地产经纪人员拥有,其房源共享形式为(  )。

A.私盘制
B.公盘制
C.分区公盘制
D.分类公盘制

答案:A
解析:
房源信息的共享形式,主要依据市场的现状及房地产经纪机构自身的发展与特点设定。目前主要有私盘制、公盘制两种模式。其中,私盘制是指房源信息由接受委托的房地产经纪人员录入和维护的房源信息共享模式。在这种模式下,业主的联络方式只有接受委托的房地产经纪人员知道,其他房地产经纪人员只能看到房源的基本情况。其他房地产经纪人员只能通过接受委托的经纪人员与其委托人(业主)取得联系。


室内楼地面按照(  )分类,有防滑地面、不发火地面、防静电地面、防油地面、防腐蚀地面、采暖地面、种植土地面及综合布线地面等。

A.使用功能
B.装饰效果
C.面层材料
D.构造方法

答案:A
解析:
室内地面还可根据使用功能,分为防滑地面、防静电地面、防腐蚀地面、采暖地面等;根据装饰效果,分为美术地面、席纹地面、拼花地面等。按照面层材料,有水泥砂浆地面、细石混凝土地面、水磨石地面、复合材料地面和地毯地面等。按照构造方法,有整体类地面、铺贴类地面、木竹类地面、橡胶塑胶类地面等。


与服务过的客户建立良好的顾客关系,通过这些顾客介绍客源的方法是(  )。

A.门店接待法
B.广告法
C.人际网络揽客法
D.客户介绍法

答案:D
解析:
客户介绍法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。一个服务质量高、业务素质好、从业时间长的房地产经纪人,资源积累越多,客源信息也就源源不断。客户能够介绍潜在客户的前提是对房地产经纪人过往服务有较高的满意度。老客户介绍新客户的优点包括:①成本很低;②客户都是真实有效的。这种开发方式越来越受到经纪机构和经纪人的喜爱。现在业务经营稳健的房地产经纪机构都要求房地产经纪人使用大量时间和精力用于客户关系维护,以获得老客户的介绍。


在存量房租赁经纪业务中,房源信息是指(  )的信息。

A.出租方和委托求租房屋
B.承租方和委托出租房屋
C.出租方和委托出租房屋
D.承租方和委托求租房屋

答案:C
解析:
在存量房租赁经纪业务中,房源信息是指出租客户委托房地产经纪机构出租的房屋的信息,包括出租方的信息和出租房屋的信息两部分。


屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件,其构成不包括(  )。

A.屋面
B.承重结构层
C.保温隔热层
D.吊棚

答案:D
解析:
屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件,一般由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。屋顶的形式有坡屋顶、平屋顶和其他形式的屋顶。屋顶的主要作用是抵御风、雨、雪以及太阳辐射、气温变化和其他外界的不利因素,使屋顶覆盖下的空间冬暖夏凉。


房地产经纪协理历年真题解析9章 第9章


房地产经纪人员从事经纪活动的最终成果体现在(  )。

A.与委托方签订房地产经纪服务合同
B.带领客户查看房源
C.给业主介绍客源
D.促成交易双方签订房地产交易合同

答案:D
解析:
房地产经纪人员从事经纪活动的最终成果体现在促成交易双方签订房地产交易合同。根据相关的法律规定,房地产交易应当签订书面合同,然而大多数交易当事人并不具备合同法的基本知识,因此合同往往由经纪人员代为拟定。


申请个人住房贷款一般需要提供(  )。

A.个人住房借款申请
B.基本证件
C.资金监管手续
D.家庭稳定的经济收入的证明
E.借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明

答案:A,B,D,E
解析:
在贷款过程中,客户应根据银行要求提供贷款所需资料,申请个人住房贷款一般需要提供下列资料:
①个人住房借款申请。②基本证件(指居民二代身份证、居民户口簿和其他有效居留证件、婚姻状况证明)。③借款人家庭稳定的经济收入的证明,这个证明对能否贷款成功及最高贷款额度有比较大的影响。④符合规定的购买(建造、大修)住房合同、协议或其他批准文件。⑤借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明。⑥抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明;保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。为提高房子抵押贷款通过率,要尽量多地提供家庭其他财产证明(如房屋所有权证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等)。⑦贷款人要求提供的其他文件或资料。


新建商品房销售代理一般分为独家代理和(  )两种方式。

A.联合代理
B.三方代理
C.非独家代理
D.两方代理

答案:A
解析:
新建商品房销售代理一般分为两种方式:①独家代理,是指商品房的出售单独委托给一家房地产经纪机构代理;②共同(联合)代理,是指商品房的出售委托给多家房地产经纪机构,按销售额多少分配收益一种代理方式。


A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,2015年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元,建安工程费600元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。

按照规定,C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,其建设用地使用权取得方式应是(  )。

A.划拨
B.招标出让
C.协议出让
D.拍卖出让

答案:A
解析:
《城市房地产管理法》第二十三条规定:“土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。”第二十四条规定:“下列建设用地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:①国家机关用地和军事用地;②城市基础设施和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;④法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。”


住房项目销售的最后阶段是(  )。

A.预交物业管理费
B.预付费用
C.房屋交付
D.物业交付

答案:D
解析:
物业交付是住房项目销售的最后阶段,代理公司协助房地产开发商共同完成,购房者顺利搬入住房。在物业交付中,销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组,为客户验房提供零接触服务。


房地产市场调控时,反应最灵敏的是(  )。

A.房地产价格
B.房地产交易量
C.商品房开工量
D.房地产开发投资

答案:A
解析:
房地产交易中最敏感、最关键的因素就是价格。由于房地产价格的影响因素、价格形成和运动机制具有不同于作为完全劳动产品的一般商品的特性,投资者、购房者往往难以把握房地产市场价格,尤其是市场的变动趋势。即价格是房地产市场调控时,反映最灵敏的因素。


房源营销工作是房屋销售工作的核心环节,房源营销的原则有(  )。

A.房源内容要真实,图片清晰
B.房源信息完整
C.同等对待
D.及时性
E.卖点突出

答案:A,B,D,E
解析:
在有效开展房源营销时候,通常要遵循以下七个原则:①房源内容要真实,图片清晰;②房源信息完整;③及时性;④区别对待;⑤卖点突出;⑥广泛推广;⑦广告形式多样。