2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷

发布时间:2021-11-15
2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷

2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第1卷


下列关于预备费的说法不正确的是( )。

A.基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用

B.基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和

C.涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用

D.若某建设项目建设期3年,各年计划投资额分别为:第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元,年均价格上涨率为5%,则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元

正确答案:B
基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费和工程建设其他费用之和。


对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命是( )。

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

正确答案:B


在房地产估价中,下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有( )。

A.土地价值
B.电器设备价值
C.特许经营权
D.商誉
E.债权债务

答案:B,C,D,E
解析:
本题考查的是房地产估价的要素。房地产的估价中,土地、建筑物、土地与建筑物的综合体是三种基本存在形态,同时房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如家具、电器、货架、机器设备等的价值,甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值。


房地产转让最主要的特征是( )。

A.房地产转让需要资金投入

B.房地产转让申报制度

C.房地产发生权属转移

D.只有符合条件的房地产才能转让

正确答案:C
房地产转让最主要的特征是发生权属变化,即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。


下列保险中,属于政策保险的有( )。

A.社会养老保险

B.农业保险

C.巨灾保险

D.失业保险

E.出口信用保险

正确答案:BCE
社会养老保险、失业保险都属于社会保险范畴。政策保险一般可分为四类:一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险(养殖业保险、种植业保险等);二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险(无担保保险、预防公害保险等);三是为实现贸易政策开办的输出保险(出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等);四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。


某商品住宅项目位于城市湿地公园附近,房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处,并以此宣传效果作为楼盘的定价依据,这种定价方法是(  )。

A.目标定价法
B.领导定价法
C.随行就市定价法
D.认知价值定价法

答案:D
解析:
开发商定价主要有以下三类方法:①成本导向定价法(包括成本加成定价法和目标定价法);②购买者导向定价法(包括认知价值定价法和价值定价法);③竞争导向定价法(包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法)。其中,认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。开发商利用市场营销组合中的非价格变量,在购买者心目中确立认知价值,并要求所制定的价格必须符合认知价值。


在以下房地产估价方法中,可以归为长期趋势法的有( )。

A.数学曲线拟合法

B.平均增减量法

C.移动平均法

D.路线价法

E.指数修匀法

正确答案:ABCE


2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第2卷


报建审批管理主要包括审批核发( )。

A.项目选址意见书

B.建设用地规划许可证

C.建设工程规划许可证

D.国有土地使用证

E.施工开工证

正确答案:ABC


金融机构对项目贷款进行综合评价,凡综合风险度超过( )的,即为高风险贷款,银行一般不予发放贷款。

A、 50%
B、 60%
C、 70%
D、 80%

答案:B
解析:
[知识点] 金融机构对项目贷款的审查


关于股票和公司债券的说法,正确的有()。

A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任
B.股票和公司债券同属于、流通证券
C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资
D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响
E.股票和公司债券都体现资本信用关系

答案:B,E
解析:
本题考查的是股票与相关概念的比较。选项A错误,在风险方面,股票持有者承担公司经营风险责任,而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任;选项C错误;股票投资是一种长期投资,而公司债券投资则是一种短期投资;选项D错误,公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息,并且数额事先已经确走,不受公司经营状况的影响。参见教材P276。


强制拆迁时,应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人,并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


下列风险不属于房地产投资系统性风险的是( )。

A.通货膨胀风险

B.周期风险

C.比较风险

D.变现风险

正确答案:C
比较风险为个别风险


统计中,只能间断计数,每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系,且各时点指标值不可以直接累加的综合指标,属于时期指标。( )

答案:错
解析:
本题考查的是绝对指标。题干中说的是时点指标。时期指标是反映社会经济现象总体在一段时间内发展过程的总量。P343。


已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为( )。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

正确答案:D


2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第3卷


在统计中,收集数据的方法有直接观察法、间接调查法和报告法。(  )

答案:错
解析:
统计数据的收集方法有:直接观察法、采访法和报告法。


为了促进房地产市场的稳定,在土地一级市场上,政府应增加( )出让的供地方式所占的比例。


A.协议
B.招标
C.拍卖
D.挂牌

答案:B
解析:
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。根据市场情况,灵活选择土地出让方式,尤其是增加使用招标出让方式,就可以有效增加对地价的管控能力,促进房地产市场稳定。


某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价,估价目的为抵押贷款,按当时正常市场价格评估的结果为1000万元,银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日,因该业主无力偿还贷款,银行申请,经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元,加上业主已偿还给银行的部分本金及利息,业主仍欠银行100万元。为此,银行要求估价公司赔偿该100万元的损失,而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?

答案:
解析:
(1)银行按估价值的八成贷款给业主,对风险考虑不够;
(2)抵押估价时点为1999年8月1日,拍卖的时间为2001年10月1日,由于时间变化,房地产价值会发生变化;
(3)由于短期(快速)和强制性变现因素,拍卖价格可能会低于公开市场价值;
(4)房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值;
(5)如果估价公司当时的估价结果是客观合理的,就没有赔偿责任。


某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产,登记建筑面积为20000m2(不含地下建筑面积2500m2),土地面积为3000m2,进行抵押评估,该房地产的土地使用权性质为划拨,经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款,该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下,评估价值为2500万元,应缴纳的出让金为600万元,无其他法定优先权。该公司2014年9月10日破产,拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元,问:

假若银行对甲评估公司的评估结果有异议,申请重新评估,则重新评估的日期应为( )。

  A.2012年9月10日
  B.2014年9月10日
  C.银行指定的日期
  D.2012年9月10日到2014年9月10日

答案:A
解析:
抵押估价的评估日期是2012年9月10日,申请重新评估时,重新评估日期为原抵押评估的评估日期2012年9月10日。


成本法中一般不计息的项目是( )。

A.土地成本
B.销售费用
C.建设成本
D.销售税费

答案:D
解析:
本题考查的是房地产价格构成。销售税费一般不计算利息


下列财务报表中,储存基础性数据的是( )。

A.辅助报表

B.资产负债表

C.资金来源与运用表

D.现金流量表

正确答案:A


(四)某酒店一楼有一空调机房,建筑面积250m2。空调主机1990年购入,当时的购入价为500万元。现该空调主机已累计折旧5万元,市场价值为250万元,拆除费用250万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动),则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700万元,新式空调主机的占地面积50m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租,酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知,将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求,附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元,出租面积的装修改造费用由承租方自负。

若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为( )万元。

A.530

B.472

C.455

D.450

正确答案:C


2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第4卷


若拆迁当事人对裁决不服,可以在接到裁决书之日90日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


关于报酬率的说法,正确的有( )。

A.市场提取法求出的报酬率来源于市场,不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时,风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
D.报酬率是在报酬资本化法中采用的,是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系

答案:D,E
解析:
本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿,即超过安全利率以上部分的报酬率,应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。


企业确定广告预算的主要方法包括( )。

A.量力而行法

B.销售百分比法

C.目标任务法

D.竞争对等法

E.协商谈判法

正确答案:ABCD


计算前后两面临街矩形土地的价值,通常是采用( )。

A.资本率法

B.现金流量表法

C.重叠价值估价法

D.折旧率法

正确答案:C
重叠价值估价法是先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)影响范围的分界线,再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分,然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值,再将此两部分的价值加总


按照增量存量的方式,房地产增量和存量市场之间是一种互动关系。( )

答案:对
解析:
考点:房地产市场细分。房地产增量和存量之间是一种互动关系,存量市场的活跃,不仅有利于存量房地产资源的有效配置,而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象,能促进增量市场的发展。


2016年1月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工,由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式,于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人,售房收入44万元。

乙机构确定李某被征收房屋的性质应遵循的原则为( )。

A.由城市房产管理部门认定
B.该市人民政府认定
C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
D.由乙机构根据经验确定

答案:B,C
解析:
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准;对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P63。


某单位修建建筑面积为265m2的健身房,可以不申请办理施工许可证。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第5卷


关于评估带租约房地产的说法,正确的有( )

A、合同租金与市场租金的差异程度,影响承租人权益价值
B、抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C、无租约限制价值是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值
D、房屋征收评估应评估无租约限制价值
E、只要合同约定租金不变,市场租金下跌或上涨时,承租人权益价值始终不变

答案:A,C,D
解析:
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B,快速变现价值通常低于市场价值;选项C,在合法利用下,现状价值一般低于市场价值,而如果现状利用为最高最佳利用,则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下,现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92~93。


由于房地产的( ),每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方 (如市中心)的距离等,均有一定的状态,从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置,使房地产有区位优劣之分。

A.不可移动性

B.独一无二性

C.寿命长久性

D.流动性差

正确答案:A
[答案] A
本题主要考查的是房地产不可移动的特性。应该注意的是,房地产的自然地理位置虽然固定不变,但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共服务设施及商业中心的接近程度等,均可以影响房地产的社会经济位置,而这些是可变的。


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,房地产价格评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处( )的罚款。

A.1万元以上3万元以下
B.3万元以上5万元以下
C.5万元以上10万元以下
D.5万元以上20万元以下

答案:D
解析:
本题考查的是房地产估价的特点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


经济分析中,企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生产要素的社会成本计入产品的经济成本之内。( )

答案:对
解析:
本题考查的是成本理论。在经济分析中,正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内,又被称为"隐成本"。它是组织、生产所必须付出的代价,也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。


在历史文化街区范围内,可以进行的活动为( )。

A.占用保护规划确定保留的园林绿地
B.修建生产、储存爆炸性、易燃性物品的工厂、仓库
C.开山、采石、开矿等破坏传统格局和历史风貌的活动
D.在核心保护区范围内进行影视摄制、举办大型群众性活动

答案:D
解析:
本题考查的是城市规划控制线。在城市紫线范围内禁止进行下列活动:违反保护规划的大面积拆除、开发;对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建;损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施;修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施;占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等;其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。P79。


关于市场法的说法,错误的是(  )。

A.测算结果容易被人们理解、认可、接受
B.测算结果有时并不一定是合理、真实的
C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握
D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

答案:D
解析:
市场法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。A项,由于市场法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值,所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法,其测算结果易于被人们理解、认可或接受;B项,市场法求得的价值有时并不一定合理、真实,因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下,房地产价格可能被市场高估或低估,造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值;CD两项,对可比实例成交价格进行的修正和调整时,应尽量分解各种房地产价格影响因素,并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度。但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化,主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查后作出判断。因此,如果估价师没有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验,对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉,则难以运用市场法得出正确的估价对象价值。


季节比率是( )。

A.说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重

B.说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重

C.说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重

D.说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重

正确答案:C
测定季节波动的方法主要是计算季节比率。季节比率,又称季节指数,它是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。


2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第6卷


《城市房地产抵押管理办法》规定,房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起( )日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

A、 10
B、 15
C、 20
D、 30

答案:D
解析:
[知识点] 房地产抵押登记


个人住房抵押贷款业务中,与开发商相关的信用风险有( )。

A.恶意欺诈

B.市场疲软

C.项目拖期

D.质量纠纷

E.违法预售

正确答案:ACDE


某写字楼的建筑面积为540m2,年有效毛收入为108万元,年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2,土地资本化率为10.8%,假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为( )万元。

A、500
B、750
C、800
D、1000

答案:C
解析:
考点:净收益测算的基本原理。土地年净收益=1080000-540×400=864000(元);土地价值=86.4/0.108=800(万元)。


预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


登记账簿错误的处理方法中,如果发现会计科目错误或者金额多计,可以采用划线更正法。( )

答案:错
解析:
本题考查的是会计账簿。登记账簿错误的处理方法中,如果发现会计科目错误或者金额多计,可以采用红字更正法。P377。


订立抵押合同时,可以在合同中约定在债务履行期限届满抵押权人尚未受清偿时,抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。( )

答案:错
解析:
本题考查的是房地产抵押的一般规定。订立抵押合同时,不得在合同中约定在债务履行期限届满抵押权人尚未受清偿时,抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。


某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房,以上各层为住宅)。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2006年1月开始,2006年3月结束。
以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。
A.市场价格上升 B.市场价格下降
C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定

答案:D
解析:


2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第7卷


新设项目法人资本金筹措渠道不包括( )。

A、政府政策性资金
B、国内外企业入股的资金
C、个人入股的资金
D、资产变现的资金

答案:D
解析:
考点:房地产项目融资方案。新设项目法人项目资本金筹措渠道,包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会团体和个人入股的资金。


某建设项目的建设工期不足一年,则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。

答案:对
解析:
建设资金已经落实。建设工期不足一年的,到位资金原则上不得少于工程合同价的50%,建设工期超过一年的,到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料,以及银行出具的到位资金证明,有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。


房地产的权益,是指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益和收益。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法,根据委托人提供的财务报表,取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益,收益年限选用了建筑物剩余年限55年,报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时,先用比较法确认了土地价格3000元/m2,根据委托人提供的成本数据,确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万,只剩一年期,本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些

答案:
解析:
1.估价报告中选用商场近三年平均的年净利润120万作为净收益错误。待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同,其净收益是指待估房地产对应的净收益,即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分;而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及企业所得税等,其包含了正常的商业利润等,因此净收益和净利润是不同的。
2.收益年限只选用了建筑物剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命,还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限,建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限,应作不同的考虑和计算。
3.报酬率应选用房地产的投资报酬率,而不是商场的投资报酬率。
4.选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本,而委托人所提供的实际成本是历史的,也不一定是社会平均客观成本。
5.成本法没有考虑折旧因素对房屋价格的减值影响。
6.再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误。


土地供应政策的核心,是土地供应计划。( )

答案:对
解析:
考点:政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心,是土地供应计划。


房屋征收当事人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起5日内,向专家委员会申请鉴定。( )

答案:错
解析:
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。P64。


下列划拨土地中,应采取土地出让或出租方式处置的有( )。

A.国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的
B.国有企业改组为股份合作制的
C.国有企业租赁经营的
D.非国有企业兼并国有企业的
E.在国有企业兼并、合并中,一方属于濒临破产企业的

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。下列情况应采取土地出让或出租方式处置:(1)国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的;(2)国有企业改组为股份合作制的;(3)国有企业租赁经营的;(4)非国有企业兼并国有企业的。参见教材P40。