房地产经纪人试题9节

发布时间:2021-08-18
房地产经纪人试题9节

房地产经纪人试题9节 第1节


周×委托×房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人李×经过比较,推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅,周×同意购买。于是李×与×房地产开发公司于2015年4月12日签订《×市内销商品房预售合同》。周×将佣金交给李×,并将全部购房款交给×房地产开发公司,该开发公司于2015年10月18将周×所购商品住房交付其使用。

李×在与×房地产开发公司进行业务洽谈时为确保周×了解和掌握该开发公司的主体资格、生产经营状况及信誉,应查验公司的( )证件。

A.权属证书
B.商品房预售许可证
C.建筑工程规划许可证
D.售楼说明书

答案:B,C
解析:
《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:①已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。


租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的,视为( )。

A.定期租赁
B.不定期租赁
C.长期租赁
D.短期租赁

答案:B
解析:
当事人对租赁期限有约定的合同为定期租赁合同,对租赁期限没有约定的合同为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同,当事人可以随时解除,但出租人解除租赁合同的,应在合理期限之前通知承租人。租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的,视为不定期租赁。租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。


所谓实体墙是对墙体按()分类。

A:构造方式
B:受力情况
C:在建筑物中的方向
D:使用的材料

答案:A
解析:


下列各项,不属于区域写字楼市场需求状况分析项目的是( )。

A.客户主要特征
B.竞争项目分析
C.外部因素关注重点
D.项目本体因素关注重点

答案:B
解析:
区域写字楼市场需求状况分析项目的具体内容如表8-3所示。由表可知,区域写字楼市场需求状况分析项目中不包括竞争项目分析。
表8-3 区域写字楼市场需求状况分析项目


在存量房经纪业务中,“协助交易达成”环节的主要工作包括(  )。

A.现场看房
B.收集价格信息
C.协调交易价格
D.促成交易
E.协助或代理客户签订交易合同

答案:C,D,E
解析:
协助交易达成主要有三种方式:①协调交易价格。一般而言,房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方,必要时还可借助房地产估价机构的力量。②促成交易。在与客户的接触过程中,要密切留意成交的信号。当出现这类信号时,应及时给予确认和巩固。在成交信息得以明确后,要尽可能快速促成交易。③协助或代理客户签订交易合同。签订交易合同是成交的标志。房地产经纪人应协助(在采用居间方式的经纪业务中)或代理(在采用代理方式的经纪业务中)委托方与交易对象签订合同。


下列情形中,属于人为原因造成房屋租赁合同终止的有( )。(2008年真题)

A.租赁合同到期的
B.将承租的房屋擅自改变使用用途的
C.无正当理由,拖欠房租3个月以上的
D.将承租的房屋擅自转借他人使用的
E.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的

答案:B,C,D
解析:
出租人单方解除房屋租赁合同的情形有:①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋,致使房屋受损的;④承租人在合理期限内未支付租金的;⑤不定期租赁,出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。承租人单方解除房屋租赁合同的情形有:①因不可归责于承租人的事由,致使房屋部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的;②不定期租赁;③租赁物危及承租人的安全或者健康的;④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;⑤租赁房屋权属有争议的;⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的;⑦法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。


下列关于商品房预(销)售的表述中,错误的是( )。

A.未竣工的预售商品房不得再行转让
B.尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房
C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度
D.房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价

答案:B
解析:
A项,为抑制投机性购房,2005年5月9日,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。BC两项,商品住房严格实行购房实名制,推行商品房预售合同网上即时备案,防范私下交易行为。D项,对虚构买卖合同,囤积房源;对发布不实价格和销售进度信息,恶意哄抬房价,诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目要求的,当地房地产主管部门要将其行为记入房地产企业信用档案,公开予以曝光。


某套商品住宅总价为25万元,套内建筑面积92m2,套内墙体面积15m2,套内阳台建筑面积6m2,分摊的共有公用建筑面积8m2。该套住宅每平方米建筑面积价格为( )元/m2。

A.2173.91
B.2212.39
C.2358.48
D.2500.00

答案:D
解析:
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有公用建筑面积组成,即建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积。根据已知数据得该套住宅每平方米建筑面积价格:250000÷(92+8)=2500(元/ m2)。


房地产经纪人试题9节 第2节


《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁安置补偿的,原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务由( )承担。

A.受让人
B.转让人
C.房屋拆迁管理部门
D.受让人与转让人共同

答案:A
解析:
房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成征收(拆迁)安置补偿的,原房屋征收(拆迁)安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。


房地产经纪机构最新的内部组织结构模式是(  )。

A.网络制
B.分部制
C.直线—参谋制
D.矩阵制

答案:A
解析:
参见第2题解析。


房地产销售人员应该根据(  )尽可能充分了解客户需求意向。

A.产品信息、销售时限
B.项目特点、现场销售工具
C.销售策略、物业管理规范
D.现场销售工具、销售时限

答案:B
解析:
销售人员在现场接待客户的过程中,一是要根据项目特点,利用现场的销售工具,尽可能充分了解客户需求意向,适当地运用销售技巧及时捕捉成交信号。二是应注意风险防范。


住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款在业务运作上的明显差异主要表现在(  )。

A.资金来源不同
B.贷款对象不同
C.贷款流程不同
D.贷款额度不同
E.贷款利率不同

答案:B,C,D,E
解析:
住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款资金来源不同,在业务运作上也存在较明显差异,主要表现在:①贷款对象不同。住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人,缴存期限为6个月以上或12个月以上,且处于正常缴存状态。②贷款流程不同。商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部,住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行(部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成),贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定,由当地住房公积金管理中心负责。③贷款额度、利率不同。住房公积金个人贷款在确定贷款额度时,除与商业性住房贷款相同要求考核贷款成数、借款人还款能力外,还规定不得超过当地规定的单笔最高贷款额度,住房公积金的单笔最高贷款额度由当地住房公积金管理委员会确定。相对于商业住房贷款,住房公积金贷款具有利率较低,还款方式灵活,首付比例低的优点。


房地产经纪机构岗位设置的基本原则有( )。

A.因事设岗
B.因岗设人
C.能级原则
D.工作丰富化
E.最低岗位数量原则

答案:A,B,D
解析:
岗位设置的原则有:①“因事设岗、因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则,这一原则要求以机构的业务流程为基础,在对业务流程进行细致分析的基础上定编定员,保证每一个岗位都有明确清晰的功能,并且能够充分发挥员工的作用。房地产经纪机构作为企业,也必须遵循这一岗位设置原则。②工作丰富化,是指工作内容的纵向扩展,使员工所做的活动具有完整性,增强员工的自由度和独立性,增强员工的责任感,同时通过及时的工作反馈,使员工了解自己的绩效状况,并加以改进。这是企业岗位设置时不容忽视的一条原则。


房地产经纪机构和房地产经纪人员在联系已与其他机构签署独家房地产经纪服务合同的业务时,应当遵守规范的规范包括(  )。

A.只能与代理经纪机构联系
B.不能与独家代理的委托人(被代理)联系
C.独家代理的委托人不能主动与房地产经纪人员联系
D.代理的经纪机构拒绝披露独家代理到期日时,其他的房地产经纪人员可以与房屋所权人取得联系
E.独家代理房地产经纪机构的委托人可以主动联系房地产经纪机构

答案:A,B,D,E
解析:
独家代理或者专任委托具有排他性,房地产经纪机构和房地产经纪人员在联系已与其他机构签署独家房地产经纪服务合同的业务时,应当遵守如下规范:①房地产经纪机构和人员只能与代理经纪机构联系,而不能与独家代理的委托人(被代理)联系,除非后者主动联系。②当代理的经纪机构拒绝披露独家代理到期日或者代理性质时,其他的房地产经纪人员可以与房屋所权人取得联系,招揽业务。③若独家代理房地产经纪机构的委托人主动联系房地产经纪机构,讨论建立同样的独家服务关系,双方可就未来事项或现存独家代理的房地产经纪服务合同到期后,双方可合作事项进行讨论。


在我国,房地产经纪企业介入到房地产开发过程的前期,为开发商提供( )服务。

A.市场调查
B.投资咨询
C.产品定位
D.营销策划
E.风险分析

答案:A,B,C,D
解析:
在我国,许多房地产经纪机构介入到房地产开发过程的前期,为开发商提供市场调查、投资咨询、产品定位、营销策划等咨询服务;一些主要从事办公楼经纪的公司,为使用办公楼的公司提供选址、场地布置策划、搬迁方案策划和管理等。


根据合同是否需要有实际交付标的物的行为才能成立,可将合同分为(  )。

A、 双务合同
B、 诺成合同
C、 有偿合同
D、 实践合同
E、 无偿合同

答案:B,D
解析:
根据合同是否需要有实际交付标的物的行为才能成立,合同分为诺成合同和实践合同。诺成合同是指双方当事人意思表示一致即告成立的合同。实践合同是指在双方当事人意思表示一致后还需要有实际交付标的物的行为才能成立的合同。


房地产经纪人试题9节 第3节


房地产经纪行业主管部门规避房地产经纪纠纷的手段有( )。

A:制定示范合同文本
B:制定服务标准,明确服务要求和内容
C:向委托人告知工商登记和备案信息
D:加强对房地产经纪合同的监督管理
E:对已经出现的纠纷,及时协商或通过法律途径解决

答案:A,B,D
解析:
本题考核的是我国房地产经纪行业主管部门规避房地产经纪纠纷的手段。目前,我国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷:(1)制订示范合同文本;(2)制订服务标准,明确服务要求和内容;(3)加强对房地产经纪合同的监督管理。


当事人取得权利必须支付相应代价的合同是( )。

A:支付合同
B:有偿合同
C:劳务合同
D:商业合同

答案:B
解析:


目前在我国,以存量住房经纪业务为主的房地产经纪机构,大多采用( )经营模式。

A.网络
B.有店铺
C.单店
D.连锁

答案:B
解析:
目前在我国,以存量住房经纪业务为主的房地产经纪机构,大多采用有店铺经营模式。门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所,是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。


租赁期限( )月以上的国有土地租赁,应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

A、 3
B、 6
C、 12
D、 24

答案:B
解析:
[知识点] 国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或人股


要进行房地产卖点挖掘首先应进行(  )。

A、竞争者动态跟踪
B、片区市场研究
C、消费者构成及购买行为研究
D、提炼推广主体

答案:B
解析:
挖掘卖点的四个阶段包括:①片区市场研究,房地产片区是一个比较小的区域。它通常根据城市内的行政区来划分,可以把某一行政区划分为若干个片区。②竞争者动态跟踪,竞争者包含两个方面的含义:一是指竞争企业;二是指竞争性楼盘。③消费者构成及购买行为研究,项目市场推广人员要了解市场,借助市场调研。④挖掘卖点,在完成了前三个步骤之后,将搜集来的资料汇总整理,并与项目本身进行对照比较,就可以发现项目的卖点。


下列属于建筑物基本要求中适用要求的有(  )。

A、 屋顶或楼板不漏水,外墙不渗雨
B、 冬季能保温,夏季能隔热、防热
C、 节约采暖、空调、照明的能耗等
D、 能够使室内与室外空气之间流通,保持室内空气新鲜
E、 没有严重污染-

答案:A,B,D
解析:
适用的要求主要包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好,功能齐全,空间布局合理。具体为:①防水的基本要求是屋顶或楼板不漏水,外墙不渗雨。②保温、隔热的基本要求是冬季能保温,夏季能隔热、防热。③隔声的基本要求是为了防止噪声和保护私密性。④通风的基本要求是能够使室内与室外空气之间流通,保持室内空气新鲜。⑤采光、日照的基本要求是室内在白天能通过窗口取得光线使其明亮,有一定的空间能够获得一定时间的太阳光照射。⑥功能齐全的基本要求是具有该种用途所必要的设施设备,能满足使用要求。⑦空间布局合理的基本要求是平面布置合理,交通联系方便,有利于使用。


当债务人不履行到期债务时,债权人有权依照法律的规定将该房地产进行( )处理并优先受偿。

A.自留使用
B.折价出卖
C.拍卖
D.出租
E.变卖

答案:B,C,E
解析:
抵押权是指债务人或者第三人不移转房地产的占有,将该房地产作为履行债务的担保,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。


下列用地中,必须办理土地使用权出让手续的是( )。

A.军队干休所用地
B.国家机关用地
C.孤儿院用地
D.学校经营性用地

答案:D
解析:
经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目,可以不办理出让手续,即:①国家机关用地和军事用地;②城市基础设施用地和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;④法律、行政法规规定的其他用地。


房地产经纪人试题9节 第4节


甲房地产经纪机构的经营战略重点是专门为应届大学毕业生提供租房代理服务,此经营战略是(  )。

A.低成本战略
B.聚焦战略
C.多样化战略
D.一体化战略

答案:B
解析:
聚焦战略是指房地产经纪机构把经营战略的重点集中在一个特定的目标市场上,为特定的地区或特定的客户提供特殊的产品或服务。即指企业集中使用资源,以快速增加某种产品的销售额和市场占有率。实施该战略的前提思想是:企业业务具有专一化,并且能以更高的效率和更好的效果为某一狭窄的细分市场服务,从而超越在较大范围内提供服务的竞争对手。


下列行为属于存量住房买卖、租赁经纪业务流程环节之一的是(  )。

A、 佣金结算
B、 经纪人培训
C、 物业投资
D、 物业开发

答案:A
解析:
存量住房买卖、租赁经纪业务流程包括:①客户开拓;②客户接待与业务洽谈;③物业查验;④签订房地产经纪服务合同;⑤信息收集与传播;⑥引领买方(承租方)看房;⑦协助交易达成;⑧产权过户与登记;⑨物业交接;⑩佣金结算;售后服务。


下列房屋中,属于不得出租的有( )。

A.不成套的房屋
B.不符合安全标准的房屋
C.违法建设的房屋
D.拖欠物业服务费的房屋
E.擅自改变用途的房屋

答案:B,C,E
解析:
房屋租赁中的禁止行为;
不符合出租条件的房屋包括:①违法建筑;②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋;③违反规定改变使用性质的房屋,房屋应当按照规划用途使用,如不能将用途为办公的房屋用于居住,或将居住用房用于开展商业活动;④法律、法规规定禁止出租的其他情形。禁止将不符合条件的房屋出租。


在房地产居间业务中房地产经纪人可以( )。

A.以自己的名义进行房地产权属登记备案
B.以所在房地产经纪机构的名义进行房地产权属登记备案
C.协助委托人进行房地产权属登记备案
D.代理被委托人进行房地产权属登记备案

答案:C
解析:


房地产经纪机构的经营战略选择包括(  )。

A.低成本战略
B.一体化成长战略
C.聚焦战略
D.统一性战略
E.多样化战略

答案:A,B,C,E
解析:
房地产经纪机构的经营战略包括:①低成本战略,是指在有效规模基础上,采取一系列措施最大限度地减少成本和费用;②聚焦战略,是指房地产经纪机构把经营战略的重点集中在一个特定的目标市场上,为特定的地区或特定的客户提供特殊的产品或服务,即指企业集中使用资源,以快速增加某种产品的销售额和市场占有率;③一体化成长战略,是指房地产经纪机构利用自身的优势,使企业向深度和广度发展的一种战略;④多样化战略,又包括横向多样化战略、多向多样化战略和复合多样化战略。


甲房地产开发企业委托乙房地产经纪机构代理销售其开发建设的一居住小区,该小区共有4幢欧式住宅楼,层数分别为20层,25层,31层和32层,建筑面积分别为18000m2,25000m2,35000m2,38000m2。基底面积分别为900m2,1000m2,1100m2,1200m2。居住小区内建有喷泉、假山、草坪灯、景观亭、名人雕像等。乙房地产经纪机构为调查市场状况,对前来售楼咨询的消费者进行了问卷调查,10天内共收回调查问卷516份,调查结果显示,有449人有购房意向。同期当地人民银行调查报告,显示近期有购房意向的人数比例为24%。
该居住小区的硬景观有(  )。

A、树木
B、草坪灯
C、观景亭
D、名人雕像

答案:B,C,D
解析:
在景观规划设计中根据景观的基本成分,通常分为:①硬景观,是指硬质的东西,主要是人造的设施,通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等;②软景观,是指软质的东西,如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空,以及人工植被、水流等仿自然景观,如修剪过的树木、抗压草皮、水池、喷泉等。


共用题干
张先生最近购买了一套商品房,该套住宅的户型为三室一厅,规格如下:





























 

卧室1

卧室2

卧室3

客厅

阳台

长(m)

6

7

8

6

8

宽(m)

4

4

4

5

1



张先生家的阳台为未封闭阳台,根据产权协议,这幢楼的40户居民均摊共有建筑面积,已知共有建筑面积为200㎡。该套住宅的销售价格为3000元/㎡。张先生家的家庭月收入为6000元,由于一时无这么多钱现金,决定向银行申请个人住房抵押贷款,银行规定的最低首付款比率为20%,偿还比率为30%,中国人民银行规定的同期贷款利率为6%,张先生申请最长的贷款期限。

张先生购买此住宅,应支付(  )万元。
A:38.1
B:34.5
C:35.7
D:36.9

答案:D
解析:


甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以出让方式取得某住宅项目用地,委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理该楼盘的销售。在预售过程中,甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中,甲公司因资金紧张,将该项目部分用地转让给丙公司。

下列关于规划变更的表述中,正确的为( )。

A.甲公司应当自变更确立之日起7日内,书面通知买受人
B.甲公司如果未在规定的时限内通知买受人,买受人有权选择退房,且应由甲公司承担违约责任
C.规划、设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同约定的其他影响商品房质量和使用功能情形的,买受人必须在变更通知到达之日起10日内做出是否退房的书面答复
D.买受人在变更通知到达之日起规定的时限内未做出是否退房的书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更

答案:B,D
解析:
AC两项,经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。BD两项,买受人在变更通知到达之日起15日内未作出书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房,买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。


房地产经纪人试题9节 第5节


W房地产公司于2015年1月1日,通过出让方式,获得B市C县规划区内一地块,从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同,交纳土地出让金6000万元,合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因,该项目直到2016年5月1日才开始动工建设。同时W房地产公司为提高整体投资效益,准备将临街的地块建成商业门市。

根据规定,W房地产公司取得上述土地使用权,不可能采取的出让方式是( )。

A.招标方式
B.拍卖方式
C.协议出让方式
D.挂牌出让方式

答案:C
解析:
目前,国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中,协议出让国有建设用地使用权是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。由协议出让的定义可知,其出让方应该是国家,故W房地产公司不能以此方式出让土地使用权。


一般情况下,新建房地产的投资人委托经纪人销售期房或现房时,与经纪人订立的合同,以及二手房买卖中,房地产买卖的委托人与经纪人订立的合同形式分别为( )合同。

A:代理,代理
B:居间,居间
C:居间,代理
D:代理,居间

答案:A
解析:


为预防“跳单”,房地产经纪人在带领客户实地看房过程中,可采取的方法是( )。

A.派人全程跟踪客户
B.向客户预收看房费
C.威胁或恐吓客户“跳单”的后果
D.事先向客户告知“跳单”的危害

答案:D
解析:
预防“跳单”的方法如下:①看房前,事先告知跳单的危害,应请看房人在《看房确认书》上签字确认;②看房时,如果出现跳单征兆房地产经纪人一定要果断制止;③在看房全过程中,房地产经纪人应寻求业主配合。


张某欲购买一套住房,委托甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层,该住宅楼北侧为主城区高架桥,南侧为农贸市场。房屋主体结构完好,门窗及厨卫部分设施虽然有损坏,但不严重,经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验,并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同,且按合同约定向李某支付预付款20万元;合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周围环境噪声大为由拒绝收房,并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为,要求解除合同,并要求李某双倍返还预付款。
张某在进行房屋产权证书查验时,能够根据房屋权属证书附图了解的房屋有关事项为(  )。

A、房屋附属设施
B、房屋产权面积
C、房屋权界线
D、房屋所有权人

答案:B,C
解析:
房产分户图又称房产分户平面图,是以产权登记户为绘制对象,以一户产权人为单位,表示房屋权属范围的细部,以明确异产毗连房屋的权利界线,是房屋所有权证的附图。房产分户图表示的内容主要包括:房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。


某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区,需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后,W公司决定调整最初的开发方案,欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅,并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中,由于建设资金不足,W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行,取得了2000万元的建设贷款。两年后,该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用,W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以6100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。

W公司取得土地使用权的批准部门为( )。

A.省人民政府
B.省人民政府土地管理部门
C.市人民政府
D.国务院

答案:C
解析:
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。


为使潜在客户变成现实客户,房地产经纪人应该根据客户的购买动机和需求,为客户提供(  )。

A.资金筹措渠道
B.精致小礼品
C.房源信息和专业服务
D.房屋价格评估服务

答案:C
解析:
房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确,就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力,为客户提供相应的房源和解决方案,可以提高促成交易的成功几率。


以下具有法人资格的机构有(  )。

A.房地产经纪有限责任公司
B.房地产经纪股份有限公司
C.合伙制房地产经纪机构
D.个人独资房地产经纪机构
E.房地产经纪机构的分支机构

答案:A,B,C,D
解析:
目前在我国,按房地产经纪机构的组织形式可以将其分为以下几种类型:①公司制房地产经纪机构,包括有限责任公司和股份有限公司;②合伙制房地产经纪机构;③个人独资房地产经纪机构;④房地产经纪机构设立的分支机构。其中,分支机构能独立开展房地产经纪业务,但不具有法人资格。


共用题干
赵先生购买一套旧有住房,建筑面积200㎡,每平方米售价4500元。按规定,在交付首付款后,某商业银行与购房人签订合同,该市住房置业担保公司与购房人签订合同。该市住房置业担保公司要求赵先生以其自己合法所有的房屋提供抵押反担保,并签订书面房屋抵押合同。

赵先生向置业担保公司申请住房置业担保应具备的条件是( )。
A:具有完全民事行为能力
B:基本具备偿还贷款能力
C:已订立合法有效的住房销售合同
D:已足额交纳购房首付款

答案:A,B,C,D
解析:


房地产经纪人试题9节 第6节


交易能否顺利达成,(  )是关键的环节。

A、 买方代理人的信息收集
B、 确定购房者的需求程度
C、 房地产经纪人的撮合
D、 房地产经纪人的销售能力

答案:C
解析:
房地产交易能否顺利达成,房地产经纪人的撮合是一个关键的环节。交易撮合时的操作要点主要包括:①分析交易双方的分歧点,区分是主要问题还是次要问题,经纪人要主导解决双方的分歧,不能让双方自行协调;②要依照公平、公正的原则和市场惯例解决分歧;③当分歧较大时尝试将双方分开,进行协调。


企业业务流程分析和重组的步骤中,对现有流程进行调研的紧后步骤是( )。

A:组织小组讨论,找出流程中每个阶段存在的问题
B:绘制现有流程,对流程中的每个活动进行描述
C:将问题分类,确定解决问题的先后顺序
D:选择最好的解决方案,安排专人负责实施

答案:B
解析:
本题考核的是企业业务流程分析和重组的步骤。业务流程分析和重组的步骤包括:(1)对现有流程进行调研;(2)绘制现有流程,对流程中的每个活动进行描述;(3)组织小组讨论,找出流程中每个阶段存在的问题;(4)将问题分类,确定解决问题的先后顺序;(5)寻找解决问题的方法;(6)选择最好的解决方案,安排专人负责实施;(7)评估实施结果,修正解决方案,重新实施;(8)进行下一个问题的解决;(9)进行新一轮的流程分析。


用折现率为13%计算的项目净现值为20万元,则内部收益率(  )。

A、小于13%
B、大于13%
C、等于13%
D、无法判断

答案:B
解析:
财务内部收益率,是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。在试错法中,如果计算出的净现值为正值,则通常表明必须再试一下较高的折现率;相反,如果计算出的净现值为负值,则必须再试一下较低的折现率。


共用题干
李先生购买一套旧有住房,建筑面积120㎡,每平方米售价2200元。按规定,在交付首付款后,某商业银行与购房人签订合同,该市住房置业担保公司与购房人签订合同。该市住房置业担保公司要求李先生以其自己合法所有的房屋提供抵押反担保,并签订书面房屋抵押合同。

在李先生的住房置业担保申请和其个人住房贷款申请批准后,应由( )。
A:李先生与商业银行签定个人住房借款合同
B:李先生与商业银行签定书面担保合同
C:李先生与置业担保公司签定书面担保合同
D:商业银行与置业担保公司签定书面担保合同

答案:A
解析:


由热源经输热管道送到采暖房间的散热设备中,散出热量,使室温升高方式属于( )。

A.区域供热
B.局部采暖
C.小区供热
D.分散采暖

答案:C
解析:
根据热源,供热采暖可分为:①集中供热又称为集中供暖,又可分为:a.城市或区域供热,是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽,通过城市或区域供热管网,供给一定地区以至整个城市的建筑物采暖、生活或生产用热;b.小区供热,通常是住宅小区自建锅炉房供热,由锅炉产生的热水或蒸汽经输热管道送到房屋内的散热设备中,散出热量,使室温增高。②自己供热又称为分户供热,是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源,利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热。


房地产经纪业务中风险防范措施主要包括(  )。

A.合理承担风险
B.对外承诺标准化
C.权限的控制与分配
D.建立监察稽核体系
E.风险与收益对等

答案:B,C,D
解析:
根据我国目前房地产经纪行业的特点,如相关的法律、法规还在不断完善当中,行业本身的涉及面广、不确定性多,容易产生各类纠纷等,必须制定系统的风险防范措施。常见的措施包括:①对外承诺标准化;②权限的控制与分配;③门店责任人的培训;④建立监察稽核体系;⑤风险的转移。AE两项属于正确对待风险中的要求。


根据用户的用电性质,供电可分为(  )。

A、正式用电
B、临时用电
C、居民生活用电
D、工商业用电
E、农业生产用电

答案:C,D,E
解析:
根据用户的用电性质,分为居民生活用电、工商业用电、农业生产用电等。AB两项,根据供电设施是否永久,分为正式用电、临时用电。


市场营销的职能可以概括为( )。

A:形式效用的创造
B:地点效用的创造
C:客体效用的创造
D:持有效用的创造
E:时间效用的创造

答案:A,B,D,E
解析:


房地产经纪人试题9节 第7节


关于资金时间价值换算中的假设条件的说法,正确的有(  )。

A、资金时间价值换算中采用的是复利
B、利率的时间单位与计息周期一致
C、现值是在当前年度开始时发生的
D、将来值是在当前以后的某一年年初发生的
E、年金是在每年年初发生的

答案:A,B,C
解析:
资金时间价值换算中的假设条件包括:①资金时间价值换算中采用的是复利;②利率的时间单位与计息周期一致,为年;③本年的年末为下一年的年初;④现值P是在当前年度开始时发生的;⑤将来值F是在当前以后的第n年年末发生的;⑥年金A是在每年年末发生的。


房地产经纪人接受卖方委托后,应在第一时间(  )。

A:进行房源现场勘查
B:确定价格
C:核实产权
D:发布信息

答案:C
解析:


《商品房屋租赁管理办法》确定的房屋租赁政策主要有(  )。

A、 承租人在租赁期间内死亡,租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的,出租人应当继续履行原租赁合同
B、 房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效
C、 租赁期限内,房屋所有权人转让房屋所有权,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权
D、 出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于10平方米
E、 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全

答案:A,B,C,E
解析:
承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外,为保护承租人合法权益不受侵害,我国法律还赋予承租人一系列特殊权利,主要包括:①优先购买权,即出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;②房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效;③承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋;④租赁房屋期间,房屋被抵押或查封的,原租赁合同继续有效。除当事人另有约定外,出租人主要承担以下义务:①提供符合要求的房屋及其附属设施;②对房屋进行维修。D项,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。


关于商品房预售应当符合的条件,正确的表述有( )。

A、 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书
B、 向县级以上地方人民政府房产管理部门办理预售登记,取得预售许可证明
C、 按建设的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期
D、 向县级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门办理预售登记,取得预售许可证明
E、 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期

答案:A,B,E
解析:
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“商品房预售的条件”的掌握。《城市房地产管理法》第45条规定,商品房预售应当符合下列条件:①已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。因此,本题的正确答案为A、B、E。


土地增值税增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为(  )。

A.30%
B.40%
C.50%
D.60%

答案:A
解析:
土地增值税实行四级超额累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的,税率为30%。


甲房地产开发企业(以下简称甲公司)有一房地产开发项目,该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成,商业营业用房已竣工,住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。

甲公司办理商品房预售许可证须提交的资料包括( )。

A、 土地使用权证书及建设工程规划许可证
B、 商品房预售方案
C、 投入资金达到工程建设总投资25%以上的证明
D、 商品房销售委托书

答案:A,B,C
解析:
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“房地产买卖的基本流程”的掌握。商品房预售应当符合下列条件:①已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。因此,本题的正确答案为A、B、C。


房屋征收方案的主要内容不包括()。

A:回迁房面积
B:房屋征收目的
C:补偿金额
D:搬迁期限

答案:A
解析:


根据人口增长的绝对数量,人口增长分为(  )等情况。

A.人口净增长
B.人口零增长
C.人口负增长
D.人口自然增长
E.人口机械增长

答案:A,B,C
解析:
引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长,它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。根据人口增长的绝对数量,人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。


房地产经纪人试题9节 第8节


外墙的装饰装修中,影响建筑外立面色彩的因素包括( )。

A:年代特征
B:地域因素
C:建筑周边环境
D:个体因素
E:建筑功能

答案:B,C,D,E
解析:


作为房地产经纪人必须在沟通中明确,看房的人之中,谁能起到决定的作用,或者说谁最具有决策能力,谁的决策是最主要的。该分析是针对客源信息中(  )的分析。

A.购买力与消费信用
B.目标物业与偏好
C.客户购买决策
D.客户需求程度

答案:C
解析:
客源信息完善与分析包括以下四个方面:①目标物业与偏好分析;②购买力与消费信用分析;③客户购买动机分析;④客户需求程度分析;⑤客户购买决策分析。其中,客户购买决策分析是指在购房的过程中,有大多数的客户是几个人甚至于更多的人来看房,因此,作为房地产经纪人必须在沟通中明确,看房的人之中,谁能起到决定的作用,或者说谁最具有决策能力,谁是最终出资人。


谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅,位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2,套内墙体面积为20m2,套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2,谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理销售该套住宅,购房者徐某获知此信息后,在乙机构协助下查看了该套住宅,查验了房屋权属证书,经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。

谭某与徐某签订的房屋买卖合同为(  )。

A.有偿合同
B.双务合同
C.实践合同
D.要式合同

答案:A,B,D
解析:
买卖合同有以下特征:①是有偿合同,买卖是商品交换最普遍的形式,其实质是以等价有偿的方式转移标的物的所有权。买卖合同是典型的有偿合同。②是双务合同,买卖双方都享有一定的权利,承担一定的义务,并且这种权利和义务存在对应关系,买方的权利就是卖方的义务,反之亦然。③是诺成合同,买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立,不需要交付标的物。④是非要式或者要式合同,买卖合同的成立和有效不需要具备一定的形式,但法律另有规定的除外。


房屋租赁托管服务,可以免除业主(出租人)的成本不包括(  )。

A、免除出租前来回陪承租人看房而产生的时间成本
B、免除出租前因承租人需求要配置家具家电等物品而产生的资金成本和时间成本
C、免除出租期间因发生维修而产生的维修费用和时间成本
D、免除出租人与承租人之间的经济纠纷

答案:D
解析:
从成本角度来看,房屋租赁托管服务,可以免除业主(出租人)以下三个方面的成本:①免除出租前来回陪承租人看房而产生的时间成本;②免除出租前因承租人需求要配置家具家电等物品而产生的资金成本和时间成本;③免除出租期间因发生维修而产生的维修费用和时间成本。但业主将房屋托管给经纪机构出租,只要出租人和经纪机构签订《出租房屋委托代理合同》,就由经纪机构带客户看房、根据租户需求来配置物品,还会承担在租赁期间相应的屋内设施维修。这大大降低了业主(出租人)的成本。


关于房地产经纪机构设立的分支机构的表述,正确的是( )。

A.分支机构能独立开展房地产经纪业务,具有法人资格
B.分支机构解散后,房地产经纪机构不对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任
C.合伙机构和个人独资机构以其全部财产承担有限责任
D.股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任

答案:D
解析:
A项,分支机构能独立开展房地产经纪业务,但不具有法人资格。B项,分支机构解散后,房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务(包括未到期债务)承担清偿责任。CD两项,股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任,合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。


一般而言,楼书销售资料包括(  )、销售现场资料及其他资料等。

A、海报
B、传单
C、专家意见书
D、调查问卷

答案:A
解析:
一般而言,楼书销售资料包括:①销售海报、楼书及广告;②销售现场资料;③其他销售资料。


根据《物权法》规定,国家对不动产实行(  )制度。

A、统一登记
B、分期登记
C、分阶段登记
D、分地域登记

答案:A
解析:
不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。《物权法》规定,国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。


 廖某委托甲房地产经纪机构(以下称甲机构)寻找房源,并签订了房地产经纪服务合同,后经甲机构介绍,廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中,甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下,实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同,并将定金2万元交给杨某,同时委托甲机构为其代办房地产登记。
如果杨某违约,廖某交给的定金应(  )。

A、由甲机构原额返还
B、由甲机构双倍返还
C、由杨某原额返还
D、由杨某双倍返还

答案:D
解析:
当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。所以,如果杨某违约,廖某交给的定金应由杨某双倍返还。
【说明】根据最新版考试教材,该知识点已删除。


房地产经纪人试题9节 第9节


下列房地产转让情形中,可免征契税的有( )。

A.法定继承人继承房屋权属的
B.非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的
C.受赠人接受个人无偿赠与住房的
D.廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房的
E.公租经营单位购买住房作为公租房源的

答案:A,D,E
解析:
AB两项,《中华人民共和国继承法》规定,法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属的,免征契税;非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。C项,对个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税。D项,廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的,免征契税。E项,公租经营单位购买住房作为公租房源的,免征契税。


在房地产贷款的主要参与者中,为客户代办房地产贷款、房地产抵押登记等手续的机构一般是(  )

A、房地产估价机构
B、保险机构
C、房地产信托机构
D、房地产经纪机构

答案:D
解析:
抵押房地产的价值是确定抵押贷款金额的基本依据,对其客观公正的评估是防范贷款风险的重要手段,贷款人在发放抵押贷款前一般都会要求对抵押房地产的价值进行评估,因此,房地产估价机构在房地产抵押贷款中起着重要的作用。房地产经纪机构可为房地产贷款当事人代为办理房地产贷款、房地产抵押登记等手续。


王某拟购买一套建筑面积126m2、单价为3500元/m2的住房,可用其银行存款50000元和所在单位以商业汇票方式划转的住房补贴90000元支付购房首付款,其余使用组合贷款。按政策要求,最低首付比例为30%,贷款期限20年,公积金贷款利率为4.8%,公积金最高借款金额为100000元,商业性贷款利率为6%。贷款银行为审核借款人资格,要求王某办理个人贷款抵押房屋综合保险。交房后王某进行了简单装修,但入住后产生了不适,经检测发现空气中含有过量的氡。
王某投保的个人贷款抵押房屋综合保险为(  

A、财产损失保险
B、第三者伤害保险
C、借款人的人身保险
D、还贷保证保险

答案:A,D
解析:
各种类保险往往是根据需要而组合在一起的,是要以最小的保险费支出争取最大的风险保障,存在着投保险种的优化组合问题。目前较为常见的一种综合保险是“个人贷款抵押房屋综合保险”,包括:财产损失保险和还贷保证保险。还贷保证保险的保险责任,是指因意外伤害事故所致房屋抵押贷款人死亡或伤残,而丧失全部或部分还贷能力,造成连续三个月未履行或未完全履行个人房屋抵押借款合同约定的还贷责任的,保险人承担全部或部分还贷责任。


下列房屋中,可以设定抵押权的是(  )。

A:医院门诊大楼
B:农村宅基地上的房屋
C:学校教学大楼
D:乡(镇)村企业厂房

答案:D
解析:


针对写字楼项目紧邻区域企业客户应采取的销售策略不包括(  )。

A.注重外围包装展示
B.突出写字楼高端配置、低运营成本
C.突出区域发展潜质与高性价比
D.区域写字楼稀缺性

答案:A
解析:
写字楼项目中的客户销售策略,通常是基于锁定的目标客户群,结合相应推广渠道,形成针对细分客户类型的有效诉求点及销售解决方案。针对写字楼项目紧邻区域企业客户的有效诉求点或销售解决方案为:①突出区域发展潜质与高性价比;②区域写字楼稀缺性;③突出写字楼高端配置、低运营成本。


由于房地产的不可移动性,房地产市场具有很强的地域(  )。

A.选择性
B.特殊性
C.分割性
D.管理性

答案:C
解析:
房地产经纪服务的地域性特点是由房地产的不可移动性所造成的,大多数房地产经纪机构通常会选择在其所熟悉的城市、市区或某一区域设店并提供相应的经纪服务。因此,在房地产市场中,即使是规模化的大型房地产经纪机构也不可能覆盖全部市场,这就给了大量中小型房地产经纪机构留下了广阔的生存空间。


置业计划应包括的内容有(  )等。

A.定金
B.成交日期
C.月供
D.首期款
E.购房折扣

答案:A,C,D,E
解析:
客户置业计划是根据购房者的需求,向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。其内容包括:推荐房号(单元)、户型、面积、价格、付款方式、首期款、月供、购房折扣、定金,备注以及购房者需要申明的事项。


客户关系管理要做到与不同价值客户建立合适的关系,使企业盈利得到( )。

A:最大化
B:最优化
C:合理化
D:充分化

答案:B
解析: