房地产经纪人历年真题和解答8节

发布时间:2021-08-26
房地产经纪人历年真题和解答8节

房地产经纪人历年真题和解答8节 第1节


商品房预售的条件之一是:投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上,并有确定的(  )。

A、后续开发资金和施工措施
B、后续开发资金和质量保障措施
C、施工进度和竣工交付日期
D、施工和质量保障措施

答案:C
解析:
《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合的条件有:①已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。


下列行为中,免征契税的情形有( )。(2012年真题)

A.法定继承人继承房屋
B.祖父母赠与孙女住房
C.事业单位购买办公楼
D.因地震住房灭失重新购买住房
E.非法定继承人根据遗嘱承受房屋

答案:A,C
解析:
ABE三项,法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属的,免征契税;非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。C项,国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。D项,因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税。


国有土地上房屋被依法征收的,同时收回的是( )。

A.国有土地所有权
B.集体土地所有权
C.国有土地使用权
D.集体土地使用权

答案:C
解析:
房屋征收,过去称为“房屋拆迁”,是指国家为了公共利益的需要,依照法定权限和程序强制取得单位、个人房屋及其他不动产并给予公平补偿的行为。在实践中,国有土地上房屋被依法征收的,国有土地使用权也同时收回。


某项目主力户型以三居室为主,对于本区域而言面积偏大,这一条件在SWOT矩阵中应为( )条件。

A.S
B.W
C.O
D.T

答案:B
解析:
SWOT是优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)和威胁(Threats)的合称。SWOT分析方法认为企业外部环境对企业战略形成重大影响,战略形成过程实际上是把企业内部优势和劣势与外部环境和威胁进行匹配的过程。其中,劣势是对企业不利的内部资源因素,在房地产企业中主要包括:项目规模、配套设施、户型、片区等。本题中,三居室对于本区域面积偏大,属于该项目的劣势。


按照《国民经济行业分类》,中国的国民经济被划分为20个门类,其中房地产业作为一个单独的大类,即第(  )类。

A、J
B、K
C、L
D、G

答案:B
解析:
按照《国民经济行业分类》(GB/T 4754—2011),中国的国民经济被划分为20个门类。其中房地产业作为一个单独的大类,即第K类。在这一大类中,又包括5个小类:①房地产开发经营;②物业管理;③房地产中介服务;④自有房地产经营活动;⑤其他房地产活动。


纳税人有下列( )情形的,按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

A.虚报房地产价格的
B.隐瞒房地产价格的
C.提供扣除项目金额不实的
D.转让房地产的成交价格高于房地产评估价格,无正当理由的
E.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,无正当理由的

答案:A,B,C,E
解析:
纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收土地增值税:①隐瞒、虚报房地产价格的;②提供扣除项目金额不实的;③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,无正当理由的。


房地产经纪人历年真题和解答8节 第2节


采用收益法估价时,可能导致估价结果偏高的原因有(  )。

A.净收益取值偏高
B.运营费用取值偏高
C.收益期限长于实际情况
D.报酬率取值偏高
E.收益逐年增长率取值偏高

答案:A,C,E
解析:
参见第6题解析。


下列关于房地产经纪企业经营模式选择的表述中,错误的是( )。(2008年真题)

A.企业选择是否开设店铺主要是由其计算机信息技术的应用水平决定的
B.企业管理水平决定了企业扩张规模
C.随着连锁店经营规模的扩大,其扩张成本相对较高
D.高速扩张的特许经营模式对信息控制要求更高

答案:A
解析:
房地产经纪机构建立什么样的组织结构,是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。一般而言,面向零散客户的经纪机构通常需要开设店铺,而面向机构类大型客户的经纪机构不一定要开设店铺。但是,随着计算机信息技术的推广,即使是面向零散客户的经纪企业也有可能以网上虚拟店铺来代替有形店铺。


房地产经纪行业的自律性管理,应当由(  )组织实施。

A.房地产行政主管部门
B.司法机关
C.行业协会
D.城市人民政府

答案:C
解析:
中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国房地产估价和经纪行业全国性的自律组织,主要由从事房地产估价和经纪活动的专业人士和专业机构组成,依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理。


潜在客户到现场看房后,发现房屋现状与广告内容,图片拍摄有差距,不买不说,也会失去对经纪人甚至是房地产经纪行业的信任,结果造成成交几率小,接待负担重,浪费了客户的大量找房时间,说明房源营销需要遵循的原则是(  )。

A.房源信息完整
B.及时性
C.房源内容要真实,图片清晰
D.卖点突出

答案:C
解析:
在有效开展房源营销时,通常要遵循以下七个原则:①房源内容要真实,图片清晰;②房源信息完整;③及时性;④区别对待;⑤卖点突出;⑥广泛推广;⑦广告形式多样。事实上,房源的内容是否真实至关重要,否则虽然吸引了众多客户查询,都未必是你的目标客户;潜在客户即使到现场看了房,一旦发现房屋现状与广告内容、图片拍摄有差距,不买不说,也失去对经纪人甚至房地产经纪行业的信任,结果造成成交几率小,接待负担重,浪费了客户的大量找房时间。只有为客户提供真实、可靠的信息,才能与客户之间建立良好的信赖关系。


编制房屋状况说明书的基础资料是( )。(2012年真题)

A.房屋登记簿
B.房屋所有权证
C.土地使用权证
D.房屋实地勘查表

答案:D
解析:
房屋现场勘查作业后的工作包括:应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料,填写《物业现场勘查表》,为制作《房屋状况说明书》做好准备。


甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升,小部分二手住宅价格下降。经该机构调查,该市2009年初二手住宅销售均价为3150元/m2,月平均租金为21元/m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅,并申请了抵押贷款。

甲房地产经纪机构要求员工在开展业务时,应能够从观察到的外部线索中准确推知客户行为发生的真正原因,这种能力属于(  )。

A.面谈技巧
B.说服别人的能力
C.沟通能力
D.良好的判断力

答案:D
解析:
良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。直觉判断能力是良好的判断力的一种形式。直觉判断能力是指房地产经纪人凭借自己丰富的阅历,敏感的观察,根据对方的言谈举止、背景资料或身材相貌等,直接而不假思索地把握对方的心态特征的能力。


房地产经纪人历年真题和解答8节 第3节


人以(  )等形式反映客观事物的性质、联系及其对人的意义时,就是认识过程。

A.感觉
B.知觉
C.回忆
D.思维
E.想象

答案:A,B,D,E
解析:
认识过程是基本的心理过程。当人以感觉、知觉、记忆、思维和想象等形式反映客观事物的性质、联系及其对人的意义时,就是认识过程。


依法不能免征房产税的房屋是( )。(2009年真题)

A.政府机关的办公楼
B.武警部队的营房
C.个人自住的住房
D.百货公司的商场

答案:D
解析:
下列房产免征房产税:①损坏不堪使用的房屋和危险房屋,经有关部门鉴定后,可免征房产税。②房产大修停用半年以上的,经纳税人申请,税务机关审核,在大修期间可免征房产税。③在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,在施工期间一律免征房产税。④企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产,可免征房产税。⑤老年服务机构自用的房产免税。⑥自2016年1月1日起至2018年12月31日继续向居民供热而收取采暖费的供热企业,为居民供热使用的厂房免征收房产税;对高校学生公寓免征房产税;对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产免征房产税。⑦自2016年1月1日起至2018年12月31日继续专门经营农产品的农产品批发市场,农贸市场使用的房产,暂免征收房产税。⑧自2016年1月1日起,国家机关、军队、人民团体、财政补贴事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆,用于体育活动的房产、土地,免征房产税;⑨自2016年1月1日起,经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆,同时符合向社会开放,用于满足公众体育活动需要,体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展等条件的,其用于体育活动的房产、土地,免征房产税。


房地产市场的参与者主要有( )。

A.房地产开发商
B.房地产承租人
C.房地产经纪机构
D.会计师事务所
E.中国房地产估价师与房地产经纪人学会

答案:A,B,C,E
解析:
房地产市场的参与者主要有房地产交易双方(房地产供给者和需求者)、为交易双方提供服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构,以及对房地产交易、经纪等活动进行管理的行政管理部门和行业自律组织。其中,其他专业服务机构主要有金融机构、房地产估价机构、律师事务所。房地产行业自律组织包括全国性行业组织和地方行业组织。其中,全国性房地产经纪行业组织是中国房地产估价师与房地产经纪人学会。


目前,房地产经纪活动的主要客体是(  )。

A.住宅、房屋
B.工业用房、商业用房、写字楼
C.二手住房和新建商品住房
D.房地产开发用地、房地产开发项目

答案:C
解析:
房地产经纪活动的客体包括各种类型的房地产,不仅包括二手房,还包括新建商品房;不仅包括住宅,还包括商业用房、写字楼、工业用房等非住房;不仅包括房屋,还包括房地产开发用地、房地产开发项目等。目前,二手住房和新建商品住房是房地产经纪活动的主要客体。


房地产经纪人初步完成委托销售工作的标志是( )。(2011年真题)

A.实地看房
B.接待客户
C.交易撮合与配对
D.签订房地产买卖合同

答案:D
解析:
房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志,也关系到房地产经纪人的代理业务能否获得最终的成功,因此是十分重要的环节。


一项活动是不是经纪活动或者说是不是中介活动,从它所获得报酬的( )就可以识别。

A:数额
B:形式
C:手段
D:程序

答案:B
解析:


房地产经纪人历年真题和解答8节 第4节


房屋买卖代理收费,应( )。

A.按成交价格总额的35%收费
B.按成交价格总额的4.0%收费
C.严格按照国家规定的标准收费
D.采用差额定率累进计费

答案:C
解析:


共用题干
某一房地产开发公司A公司拟获得某城市规划区内一地块建设商品住宅。某职工Z的房屋产权单位为S厂,职工Z为公有住房承租人,其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中,Z因为补偿标准问题与开发公司A产生矛盾。

如果S厂欲获得货币补偿,可以()。
A:与职工Z解除租赁关系
B:与职工Z继续保持租赁关系
C:负责对职工Z进行安置
D:负责对职工Z进行货币补偿

答案:A,C
解析:


经济环境研究主要是对商业地产的总体环境进行调查和分析,其变量主要包括(  )等。

A、人均收入水平、消费水平
B、购买行为与习惯
C、全社会消费零售总额
D、全市商业增加值
E、人均可支配收入

答案:A,C,D,E
解析:
经济环境研究主要是对商业地产的总体环境进行调查和分析。经济环境研究根据商业项目开发的规模和能级,分为两种调查情况:城市级商业或区域级商业的调查指标,社区级商业或片区级商业的调查指标。城市级或区域级商业的主要变量包括:①总人口、人均收入水平、消费水平等;②城市及人均GDP发展状况;③全社会消费零售总额;④全市商业的存量、增量、租金、售价;⑤人均可支配收入;⑥零售百强商户的进入性。


中国内地房地产经纪业在(  )阶段,一些城市的市级、区(县)级房产交易所和房产交易市场陆续转制,由直接参与房地产中介服务转为主要履行相关房地产市场管理职能。

A、复苏
B、初步发展
C、快速发展
D、萌芽

答案:B
解析:
1978年到现在,中国大陆房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段:①复苏阶段,1978~1992年。我国房地产经纪业复苏是以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景,以房地产权属登记为条件,以落实私房政策为契机而展开的。②初步发展阶段,1992~2001年。1996年前后,全国各市、区(县)的房产交易所和房产交易市场开始转制。由于房地产经纪活动合法化和房地产经纪机构的建立,房地产交易中心主要提供交易、纳税、贷款、过户、办证等服务,履行房地产市场相关的管理职能,不再直接参与房地产中介服务。③快速发展阶段,2001年至今。2001年之后,房地产需求两旺,存量房市场兴起,商品房价格快速上涨,房地产买卖、租赁市场全面繁荣。房地产经纪行业进入初步发展时期。@##


房地产经纪机构内的部门类型包括(  )。

A.财务部门
B.业务支持部门
C.业务部门
D.客户服务部门
E.基础部门

答案:B,C,D,E
解析:
不同类型的房地产经纪机构,其部门设置会有很大差异,但不论这种差异有多大,各类房地产经纪机构内的部门不外乎四类:业务部门、业务支持部门、客户服务部门和基础部门。


《商品房销售管理办法》规定,商品房现售应当符合的条件不包括( )。

A.房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
B.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
C.取得房地产的整体房屋所有权证书
D.持有建设工程规划许可证和施工许可证

答案:C
解析:
《商品房销售管理办法》规定,商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。应当符合以下条件:①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;③持有建设工程规划许可证和施工许可证;④已通过竣工验收;⑤拆迁安置已经落实;⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;⑦物业管理方案已经落实。


房地产经纪人历年真题和解答8节 第5节


从事新建商品房销售代理业务的房地产经纪人常用的房地产经纪服务合同是(  )。

A.房屋出售经纪服务合同
B.房屋承购经纪服务合同
C.新建商品房销售代理合同
D.房屋承租经纪服务合同

答案:C
解析:
房地产经纪机构提供经纪服务的方式有居间服务和代理服务,现阶段,我国存量房经纪服务主要是居间服务,新建商品房经纪服务主要是代理服务。针对这两种服务方式,可以签订房地产居间合同和房地产代理合同。


在我国房地产市场存量房买卖中,( )相互混淆的现象比较普遍。

A:房地产交易行为与经纪行为
B:服务标准与收取佣金标准
C:居问行为与代理行为
D:经纪服务合同的权利义务

答案:C
解析:


用折现率为13%计算的项目净现值为20万元,则内部收益率(  )。

A、 小于13%
B、 大于13%
C、 等于13%
D、 无法判断

答案:B
解析:
财务内部收益率,是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。在试错法中,如果计算出的净现值为正值,则通常表明必须再试一下较高的折现率;相反,如果计算出的净现值为负值,则必须再试一下较低的折现率。


建设项目竣工资料不包括(  )。

A、 建设工程的审批文件
B、 建设工程竣工的总平面图、各层平面图、立面图、剖面图、设备图、基础图
C、 城市规划部门指定的其他图纸
D、 建设单位的有关建设合同

答案:D
解析:
竣工资料包括该建设工程的审批文件(影印件)和该建设工程竣工时的总平面图、各层平面图、立面图、剖面图、设备图、基础图和城市规划行政主管部门指定需要的其他图纸。


一般来说,大型房地产经纪机构在获取二手房房源后的营销程序是(  )。

A:寻找房源、卖点介绍、客户推荐
B:寻找卖点、重点推荐、广告营销
C:提炼卖点、内部推广、外部营销
D:寻找卖点、客户配对、重点推荐

答案:C
解析:


(  )房地产经纪人销售工作初步完成的标志。

A.房地产交易合同的签订
B.证件审查
C.各种款项的支付
D.合同文本讲解
E.审核房屋产权信息

答案:A,C
解析:
房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志,也关系到经纪人的代理业务能否获得最终的成功,因此是十分重要的环节。


房地产经纪人历年真题和解答8节 第6节


对于社会公众来说,可以依据(  )评判房地产经纪服务的好坏,鉴别房地产经纪机构和房地产经纪人员服务能力的高低。

A.社会规范
B.执业规范
C.道德规范
D.技术规范

答案:B
解析:
房地产经纪执业规范是衡量房地产经纪行为的标尺。对房地产经纪人员来说,通过学习执业规范,可以明是非、知对错;通过遵守房地产经纪执业规范,可以校正服务行为,提高服务水平。对房地产经纪机构来说,可以依据执业规范制定企业内部的房地产经纪业务流程和房地产经纪服务标准,提高业务管理水平和服务规范化程度;对于社会公众来说,可以依据执业规范,评判房地产经纪服务的好坏优劣,鉴别房地产经纪机构和房地产经纪人员服务能力和服务质量的高低。规范房地产经纪执业行为,提高房地产经纪服务水平,是房地产经纪执业规范直接作用。


共用题干
某房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅,与该新型住宅结构相同、地段相同的住宅价格为3800元/m2,而该新型住宅的价格定为3500元/m2,属于同类结构和同等地段的最低价.

同一类户型的产品因其位置不同,价格也会有很大的变化.在销售过程中,()是项目价值得以实现的关键.
A:将产品根据户型、资源及客户需求细分
B:有效地实现各类产品价格过渡
C:结合产品分类、客户需求和销售目标确定价格
D:切实地了解自身产品的特点

答案:B
解析:


叶某是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)房地产经纪人,叶某获得的报酬是每月800元底薪,另加业务收入提成。工作之初,叶某在甲公司A售楼处工作。由于甲公司业务拓展需要再新建售楼处,叶某由于工作业绩突出,被任命为新的案场经理。

售楼处的工作团队人员不包括( )。

A.销售人员
B.管理人员
C.辅助人员
D.领导人员

答案:D
解析:
售楼处的工作团队一般情况下包括销售人员、管理人员和辅助人员三大类。具体人数及构成应根据项目的房源数量、销售期、市场推广方式等情况综合考虑而定。


房地产经纪业务可能出现的民事赔偿风险中,( )比较常见的是房屋的质量、产权、销售许可等问题。

A.操作不规范引起的风险
B.未尽严格审查义务引起的风险
C.承诺不当引起的风险
D.资金监管不当引起的风险

答案:B
解析:
未尽严格审查义务引起的风险是指房地产经纪机构或经纪人因为客观条件的限制或一些主观上的原因,对房源的相关信息未严格实施审查。比较常见的是房屋的质量、产权、销售许可等问题,因为这些问题往往需要深入调查才能了解清楚,而一般的经纪机构很难组织人力对每一套房源进行深入调查的。


“有购买意向,对二手房市场行情非常了解,只要条件符合将很快成交”的客户属于( )。(2008年真题)

A.试探型客户
B.引导型客户
C.加强型客户
D.成熟型客户

答案:D
解析:
在客户接待过程中,根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型:①试探型客户,有意向在近期购房,前来咨询了解市场行情;②引导型客户,有意购房,但对价位不明确,资金也尚未到位,开价随意性大;③加强型客户,有了一段时间的市场了解、资金基本到位,但仍未形成购房意愿;④成熟型客户,有明确意向,对市场行情非常了解,只要条件符合将会很快成交。


 王某需要购买一套商品住宅,但他没有时间去寻找适合自己的房源,于是找到甲房地产经纪公司。甲房地产经纪公司在听取了王某的要求后,答应帮其找合适的房源,并签订了经纪合同。经过5天时间,甲房地产经纪公司经纪人李某从乙房地产开发公司在建住宅项目中找到了适合王某的房源,乙房地产开发公司对该房的报价是总价款20万元,首付30%的房款,余款提供20年的抵押贷款,年贷款利率为6%。
李某评估该套住房价格为19万元,则下列表述中,正确的有(  )。

A、李某不能评估,应由房地产估价机构的房地产估价师进行评估
B、李某可以评估,但不能收取评估费
C、甲房地产经纪公司可以收取王某的评估费
D、甲房地产经纪公司不能收取评估费,但因为李某为王某评估了该住房的价格,可以要求适当增加经纪佣金

答案:B
解析:
依赖于自身的市场经验以及所掌握的房地产专业知识,房地产经纪机构及人员还可以就某一特定的房地产提供更加详细的房地产价格咨询,即就该房地产的正常市场价值、可行性租金(使房地产投资者收回投资并获得正常利润的租金)、价格走势等,提供专业意见,供委托方参考。这也是房地产经纪人员取得客户信任的一条重要途径。但因其不具房地产估价师执业资格,因而不能收取评估费。


房地产经纪人历年真题和解答8节 第7节


共用题干
2011年10月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙建筑公司(以下简称乙公司)承建其开发的小区。2012年4月,甲公司领取了商品房预售许可证,开始预售房屋。5月,甲公司与郑某签订了商品房预售合同。6月,甲公司申请变更小区规划、设计并获得批准。按照新的方案,郑某所购房屋的空间尺寸和朝向发生了变化。2013年1月该小区交付使用,甲公司选聘的物业服务企业开始实施物业管理。2月郑某将自己所购房屋出租给刘某,租期为2年。刘某在屋顶安装了一个广告牌,宣传自己所开公司的产品。4月郑某将出租房屋抵押给银行,贷款50万元,贷款期为1年,并办理了抵押登记手续。

关于郑某将出租房屋抵押给银行的表述,正确的为()。
A:郑某在抵押出租房屋前,应当征得刘某的同意
B:郑某与银行之间的房地产抵押合同是郑某和银行之间借款合同的从合同
C:郑某是抵押人,银行是抵押权人
D:郑某应当将房屋已出租的情况告知银行

答案:B,C,D
解析:


房地产经纪机构的特许加盟连锁经营模式的特点是( )。

A:(法人)对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权
B:权利所有者授予其他人使用商标、专利等
C:在授权合同中包含一些调整和控制的条款,以指导受许人的经营活动
D:受许人需要支付权利使用费用
E:特许人可以降低经营费用,集中精力提高企业管理水平

答案:A,B,C,D
解析:


实际测量结果表明,某住宅套内使用面积为120m2,套内自有墙体的水平投影面积为8m2,共有墙体的水平投影面积为10m2,封闭阳台的水平投影面积为6m2,未封闭阳台的水平投影面积为4m2。该套住宅的套内建筑面积为(  )m2。

A.128
B.138
C.141
D.143

答案:C
解析:
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成,即:套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。其中,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。则本题中,该套住宅的套内建筑面积为:120+8+5+6+2=141m2。


2006年,张某为了加快发展,注销了其原有的房地产经纪事务所,新成立了甲房地产经纪公司(以下简称甲公司),甲公司共有5家全资门店,5家门店具有统一的识别系统。2010年8月,甲公司在业务迅猛发展的态势下,确定了如下发展战略:1)业务聚焦于高端住宅租赁市场;2)业务向附近的另外两个城市拓展;3)客户分级,实行客户集中管理;4)每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人,让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。
甲公司确定的发展战略类型为(  )。甲公司确定的发展战略类型为(  )。

A、低成本战略
B、聚焦战略
C、跨地域市场扩张战略
D、跨专业市场扩张战略

答案:B,C
解析:
房地产经纪机构的经营战略有:①低成本战略;②聚焦战略;③一体化成长战略;④多样化战略。其中,聚焦战略是房地产经纪机构指把经营战略的重点集中在在一个特定的目标市场上,为特定的地区或特定的客户提供特殊的产品或服务。即指企业集中使用资源,以快速增加某种产品的销售额和市场占有率。本案例中,甲公司将业务聚焦于高端住宅市场,采用的是聚焦战略。房地产经纪机构的扩张战略选择有:①跨地域市场扩张战略;②跨专业市场扩张战略;③跨行业市场扩张战略;④综合性扩张战略。其中,跨地域市场扩张战略是指从其公司注册地城市向其他城市扩张的战略。本案例中,甲机构将业务向附近的另外两个城市拓展属于跨地域扩张战略。


某规划居住区原有高层建筑面积30000m2,其中拆除原有高层建筑面积15000m2。新建高层建筑面积60000m2,则拆建比为(  )。

A.12.5%
B.20.0%
C.25.0%
D.50.0%

答案:C
解析:
拆建比是指拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值,则其拆建比为:拆建比=拆除的原有建筑总面积÷新建的建筑总面积×100%=15000÷60000×100%=25%。


下列行为中,属于违反商品房销售管理规定的行为有( )。

A.房地产开发公司委托房地产经纪机构销售竣工商品房
B.房地产开发公司返本销售商品房
C.房地产开发公司将验收不合格的商品房擅自交付使用
D.房地产经纪机构代理销售不符合销售条件的商品房
E.房地产开发公司委托没有资格的房地产中介机构代理销售商品房

答案:B,C,D,E
解析:
《商品房销售管理办法》规定,商品房销售中禁止以下行为:①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。③不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预定款性质费用。④商品住宅不得分割拆零销售。⑤国务院根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。


房地产经纪人历年真题和解答8节 第8节


在中国现行法律体系中,(  )的内容涉及国家和社会生活的根本问题,规定国家的根本制度和根本任务、公民的基本权利和义务,是一切组织和个人的根本活动准则。

A.宪法
B.法律
C.行政法规
D.地方性法规

答案:A
解析:
宪法是国家的根本法,具有最高的法律效力。中国现行宪法是1982年制定,后经多次修改的《宪法》,简称1982年宪法。


房地产服务业包括(  )。

A:房地产开发经营业
B:物业管理业
C:房地产经纪业
D:房地产咨询业
E:房地产估价业

答案:B,C,D,E
解析:


房地产经纪公司在展开制定价格策略工作前,最重要的一个步骤是( )。

A.进行市场调研
B.与开发商充分沟通
C.对客户的购买力进行研究
D.对预期价格进行验证

答案:B
解析:
作为房地产经纪机构,在制定价格策略工作前,最重要的一个步骤是与房地产开发商充分沟通,将开发商的回款目标、企业运营战略作为定价基础。通过与开发商沟通价格目标及价格策略,确定其对项目的价格预期,解决开发商的现金流压力,是合理定价的一个关键前提。


在房产测量中,下列部分不计算建筑面积的有(  )。

A.房间之间无上盖的架空通廊
B.突出房屋外墙面的无柱雨篷
C.无顶盖的各层室外楼梯
D.建筑物内的操作平台
E.活动板房、简易房屋

答案:A,B,D,E
解析:
在房屋建筑面积的测算中,不计算建筑面积的范围包括:①层高在2.20m以下(不含2.20m,下同)的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室;②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等;③房屋之间无上盖的架空通廊;④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台;⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋;⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋;⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线;⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。


由于房地产经纪合同履行违约而依法承担的法律后果属于(  )。

A.民事责任
B.行政责任
C.刑事责任
D.缔约过失责任

答案:A
解析:
房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务,以及因自己在职业活动中的违纪、违约、违法甚至犯罪行为而应承担的行政和法律责任。具体包括应承担的民事责任和刑事责任。其中,民事责任包括:①违约责任,是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任;②侵权责任,是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。本题中,违约应承担的法律后果属于民事责任中的违约责任。


国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖以(  )为计税依据。

A、约定价格
B、成交价格
C、定金价格
D、交换的价格差额

答案:B
解析:
契税的计税依据包括:①国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖,以成交价格为计税依据;②土地使用权赠与、房屋赠与,参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;③土地使用权交换、房屋交换,以交换的价格差额为计税依据;④以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。