2021房地产经纪人答疑精华7章

发布时间:2021-10-24
2021房地产经纪人答疑精华7章

2021房地产经纪人答疑精华7章 第1章


房屋租赁合同与一般财产租赁合同相比所具有的特征有(  )

A、租期内租金可以不变
B、房屋租赁合同是不动产租赁合同
C、合同的相对性会受到法律的一定限制
D、期限最长不得超过20年
E、房地产租金通常按季度交缴

答案:B,C,D
解析:
房屋租赁合同属于财产租赁合同的一种重要形式,与一般财产租赁合同相比具有如下特征:①房屋租赁合同是不动产租赁合同。以租赁物的种类为标准,租赁合同可以分为动产租赁合同和不动产租赁合同。②合同的相对性会受到法律的一定限制。具体表现为:a.“买卖不破租赁”原则对房屋受让人的限制;b.承租人的优先购买权。③期限最长不得超过20年。


下列关于写字楼项目销售展示策略的表述,错误的是(  )。

A.应当体现商务气质
B.通过展示内容及服务交流内容的专业程度,建立与高端商务客户的对话平台
C.确保提升项目品质感与尊贵感
D.在销售期内应进行精细化的样板间展示

答案:D
解析:
写字楼项目现场展示与住宅的差异主要源于主流客户的商务性与高端性,同时客户集中上门可能性较小。因此,在现场包装设计、服务内容与流程制定时,应当确保提升品质感与尊贵感,体现商务气质,建立专业威信,即通过展示内容及服务交流内容的专业程度,建立与高端商务客户的对话平台。写字楼与住宅不同于产权单位内部实际使用方式与布局多元化,因此销售期内通常进行样板层展示,概念样板间或清水样板间引导,而非精细化的样板间展示。


房地产经纪活动中的重要内容包括( )。

A.了解客户动机
B.客源需求量的确定
C.客源信息开发
D.客源需求意向
E.客户关系维护

答案:C,E
解析:
为了实现房地产产品在生产者和消费者之间、房地产产品出售方和购买方之间达成交易,房地产经纪机构作为中间商,客源信息开发和客户关系维护也就成为房地产经纪活动中的重要内容。


自然人的民事行为能力中,监护主要有(  )。

A.法定监护
B.指定监护
C.委托监护
D.遗嘱监护
E.约定监护

答案:A,B,D,E
解析:
监护是指依法对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人身、财产和其他合法权益进行监督和保护。监护可分为法定监护、指定监护、遗嘱监护和约定监护。


下列关于房地产中介的表述中,错误的是( )。(2007年真题)

A.房地产中介服务人员不得以个人名义承揽业务
B.房地产中介服务人员不得以个人名义与委托人签订委托合同
C.房地产中介委托合同的主要事项包括违约责任和纠纷处理方式
D.因房地产中介服务人员的过失给当事人造成经济损失的,房地产中介服务机构可以免责

答案:D
解析:
房地产经纪机构与房地产经纪人存在着法律责任关系,表现为:①如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的,由房地产经纪机构统一承担责任,房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿,再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿;②如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失,应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求,由委托人对房地产经纪机构进行赔偿,然后,房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。


房地产交易中,如在房地产买卖、租赁、抵押时,对有关合同进行把关,可以咨询(  )。

A.房地产经纪机构
B.金融机构
C.房地产估价机构
D.律师事务所

答案:D
解析:
房地产交易中需要律师事务所的参与,提供相关法律咨询和服务,如在房地产买卖、租赁、抵押时,对有关合同进行把关。


2021房地产经纪人答疑精华7章 第2章


以一定单位的外国货币为基准,折合成若干单位本国货币的标价方法,称为( )。

A:应收标价法
B:预付标价法
C:间接标价法
D:直接标价法

答案:D
解析:


当房地产经纪人实地勘查一套住宅房源后,发现该住宅所有权证所载面积小于实际面积时,该房地产经纪人正确的做法是( )。

A.删除该房源信息
B.建议房源业主提高出售报价
C.向房源业主隐瞒以加快成交速度
D.向房源业主说明并在房屋状况说明书中标注

答案:D
解析:
对物业进行勘查和评估是对房源信息进行完善的重要环节,房地产经纪机构需要详细勘查和评估物业情况,并依据物业勘查和评估结果编制《房屋状况说明书》。详细的物业勘查和评估可以帮助经纪人了解物业的真实情况和完善房源信息,方便更精准地匹配客户,对减少纠纷、促进成交有非常大的帮助。


房地产经纪机构提供的基本服务的内容包括( )。

A.提供房地产信息
B.收取合法佣金
C.实地看房
D.代拟房地产交易合同
E.房地产登记手续代办

答案:A,C,D
解析:
房地产经纪机构提供的基本服务的内容主要包括:①提供房地产信息,是指提供相关的房地产市场信息、搜集、配对、交易房源,房地产交易政策咨询等;②实地看房是指首次看房、制作房屋状况说明书、带领客户看房等服务;③代拟合同,又称代书,包括交易条件谈判、议价撮合、协助订立房地产交易合同。


房地产抵押贷款中,商业银行与借款人签订的房地产抵押合同,属于(  )。

A.单务合同
B.主合同
C.实践合同
D.要式合同

答案:D
解析:
要式合同是指法律规定必须采用特定形式才能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。例如,法律规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。


  2014年8月,A市Z县二级资质B房地产开发公司通过出让方式,在Z县城内以100万元土地使用权出让金,取得了一块土地使用权,出让合同约定由B公司进行住宅建设。该项目开发总投资400万元(含100万元土地使用权出让金),建设工期为9个月。随后,B房地产开发公司与C施工队签订了施工合同,工程合同价为250万元。由于B房地产开发公司自身原因,该项目直到2015年9月才动工开发建设。该项目建成后,王某购买了住房一套,因质量问题与B房地产开发公司产生了质量纠纷。

如果王某认为自己购买的住房存在严重的主体质量问题,应以(  )作为能否退房的依据。

A、 A市质量技术监督局的核验结果
B、 A市规划局的核验结果
C、 A市工程质量监督部门的核验结果
D、 A市房管部门的核验结果

答案:C
解析:
商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房,给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。注意,必须向工程质量监督部门申请重新核验,以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站,其他单位的核验结果不能作为退房的依据。


房地产市场细分的关键和核心作用包括( )。

A:有利于企业发掘新的市场机会
B:有利于集中使用企业的资源
C:有利于提高企业的应变能力
D:有利于中小企业开发和占领市场
E:有利于调解房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小

答案:A,B,C,D
解析:


2021房地产经纪人答疑精华7章 第3章


中国房地产估价师与房地产经纪人学会将定期开展( ),向社会公布结果,引导房地产经纪行业规范、健康、持续发展。

A.房地产交易风险提示
B.房地产经纪信用档案制度
C.违法违规案件通报制度
D.房地产经纪资信评价活动

答案:D
解析:
2006年,中国房地产估价师与房地产经纪人学会进行了首次优秀房地产经纪机构、优秀房地产经纪人的评选,评选出了114家全国优秀房地产经纪机构和70名全国优秀房地产经纪人,自此拉开了房地产经纪资信评价的序幕。中国房地产估价师与房地产经纪人学会将定期开展房地产经纪资信评价活动,向社会公布评价结果,引导房地产经纪行业规范、健康、持续发展。


目前,(  )是国内外规模化房地产经纪机构普遍采用的一种经营模式。

A、连锁经营模式
B、无店铺经营模式
C、单店经营模式
D、混合经营模式

答案:A
解析:
连锁经营模式是指房地产经纪机构通过众多直接经营组织单元统一运营管理模式、统一品牌标志和宣传、统一人员培训,并通过机构内部的信息系统进行一定的信息共享,扩大企业的服务范围,从而获得规模效益的一种经营模式。目前这是国内外规模化房地产经纪机构普遍采纳的一种经营模式。


一般而言,楼书销售资料包括(  )、销售现场资料及其他资料等。

A、海报
B、传单
C、专家意见书
D、调查问卷

答案:A
解析:
一般而言,楼书销售资料包括:①销售海报、楼书及广告;②销售现场资料;③其他销售资料。


  李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房,欲与甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析,发现李某是一名老客户,有一定的经济实力,可以作为追踪及服务的对象。

2.作为甲公司的客源,李某的特征通常有(  )。

A、 购房需求强烈
B、 购买能力较强
C、 购房条件特别苛刻
D、 购房目的比较模糊

答案:A,B
解析:
A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象,其客户群特征包括:①购买或租赁物业需求强烈,时间紧,希望尽快获得物业;②经济条件好,购房支付能力较强;③较了解目前房地产市场情况,能根据市场供求状况提出合理购买价格;④对物业的条件不是特别苛刻。


房地产经纪服务合同上应当有(  )。

A.委托人的签名或者盖章
B.委托房地产经纪机构的盖章
C.房地产经纪门店经理的签名
D.承办该业务的两名房地产经纪人签名
E.承办该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名

答案:A,B,E
解析:
房地产经纪服务合同是否规范的要件有:①委托人的签名或者盖章;②受托房地产经纪机构的盖章;③承办该业务的一名房地产经纪人或者两个房地产经纪人协理签名,这三个要件必须同时具备,缺一不可。依法成立的房地产经纪服务合同,如合同中没有特别约定生效时间,则根据《合同法》相关规定,自合同成立时生效。


目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制,公盘制的主要缺点有(  )。

A.工作效率低
B.房源信息不能实现共享
C.会出现“留盘”行为
D.房源信息较易外泄
E.不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性

答案:C,D,E
解析:
公盘制,是指在一个房地产经纪企业内部,或者几个联盟房地产经纪企业之间,或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业,将所有房源信息完全共享。目前,我国大部分直营房地产经纪企业内部均采用公盘制达到房源信息共享的目的。它的缺点有:①不利于激发经纪人收集房源信息的积极性,部分经纪人为了个人的利益,会出现“留盘”行为。②房源信息较容易外泄。③可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进,造成重复作业和对业主的骚扰,也容易导致员工内部利益冲突。


2021房地产经纪人答疑精华7章 第4章


根据《商品房销售管理办法》,自商品房交付使用之日起60日内,应将房屋登记资料报送房屋所在地房地产行政主管部门的义务人是( )。

A.房屋施工单位
B.物业服务企业
C.房地产经纪机构
D.房地产开发企业

答案:D
解析:
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。


产品生命周期策略中,在( )的策略中应保持适当而薄利的价格,并根据用户的需要对房屋作某些改良,同时为开发建设新型的房地产做准备。

A.引入期
B.成长期
C.成熟期
D.衰退期

答案:C
解析:
在成熟期策略时期,为了维护市场占有率,销售价格不能定得太高。也就是说,这一阶段的策略应是保持适当而薄利的价格,并根据用户的需要对房屋作某些改良,同时为开发建设新型的房地产做准备。


自2015年9月1日起,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例为(  )。

A.15%
B.20%
C.25%
D.30%

答案:B
解析:
自2015年9月1日起,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上,结合本地实际,自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。


购房须知的内容应明确购房者所购物业的(  ),并提醒购房者对所购物业有清楚详细的了解。

A.抵押方式
B.具体信息
C.相关税费
D.付款方式
E.建筑面积定价

答案:B,D
解析:
为了让购房者明晰购买程序,事前需制定书面的购楼须知。购房须知的内容应明确购房者所购物业的具体信息、付款方式,并提醒购房者对所购物业有清楚详细的了解。


根据《商品房屋租赁管理办法》关于租住面积的规定,下列说法正确的是( )。

A.出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位
B.人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定最低标准的2/3
C.厨房、卫生间不得出租供人居住,但阳台经改造后可以
D.房屋改造后的隔断间只要符合租住要求可以出租供人居住

答案:A
解析:
AB两项,《商品房屋租赁管理办法》第八条规定,出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。C项,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。D项,在房屋内打隔断,将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住,是属于“群租房”的情形,这一行为是相关法律法规所禁止的。


智能化居住区的基本要求包括(  )。

A.设置智能化居住区通信网络系统
B.设置智能化居住区安全防范系统
C.设置智能化居住区物业管理系统
D.设置智能化居住区消防联动系统
E.设置智能化居住区信息服务系统

答案:B,C,E
解析:
智能化居住区的基本要求包括:①设置智能化居住区安全防范系统,根据居住区的规模、档次及管理要求,选设安全防范系统;②设置智能化居住区信息服务系统,根据居住区服务要求,选设信息服务系统;③设置智能化居住区物业管理系统,根据居住区管理要求,选设物业管理系统。


2021房地产经纪人答疑精华7章 第5章


根据《房屋登记办法》的规定,申请房屋所有权转移登记的,应当提交的材料包括()。

A:施工许可证
B:房屋中介机构委托书
C:申请人身份证明
D:房地产权证书
E:房屋所有权证书

答案:C,D,E
解析:


当事人之间对房地产经纪合同的履行有争议的,可以通过(  )方式处理。

A.处罚
B.投诉
C.协商
D.仲裁
E.诉讼

答案:C,D,E
解析:
合同发生争议,双方应协商解决。协商不成的,可以向相关部门申请仲裁、司法诉讼等。


一个房地产经纪人根据所掌握的信息,采用一定的方法进行分析,进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势作出了准确的判断,这说明该房地产经纪人具有( )。(2011年真题)

A.收集信息的技能
B.市场分析的技能
C.人际沟通的技能
D.供需搭配的技能

答案:B
解析:
房地产经纪人员的职业技能包括:①收集信息的技能;②产品分析能力;③市场分析的技能;④人际沟通的技能;⑤供需搭配的技能;⑥议价谈判的技能;⑦促成交易的技能。其中,市场分析技能是指房地产经纪人根据所掌握的信息,采用一定的方法对其进行分析,进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。


某可比实例成交价格为2000元/m2,房地产状况方面与估价对象相比稍差,经过比较,该实例可得80分,估价对象房地产可得90分,其修正的结果为(  )元/m2。

A.1777.78
B.2222.22
C.2250.00
D.2500.00

答案:C
解析:
房地产状况调整基本思路是:如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好,则对可比实例的成交价格进行减价调整;如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差,则对可比实例的成交价格进行加价调整。根据已知数据得:2000×90÷80=2250元/㎡。


需要搜集的竞争项目个案资料包括(  )。

A.产品定位
B.房型组合
C.公共设施分摊方式
D.销售技巧
E.销售价格

答案:A,B,C,D
解析:
需要搜集的竞争项目个案资料包括产品定位、房型组合、公共设施分摊方式、规划特色、定价方式、付款方式、销售技巧、销售状况等,有经验的房地产开发企业若能掌握任何一个项目的上述资料,其销售好坏大都能了然于心。


甲房地产经纪机构的经营战略重点是专门为应届大学毕业生提供租房代理服务,此经营战略是(  )。

A、低成本战略
B、聚焦战略
C、多样化战略
D、一体化战略

答案:B
解析:
聚焦战略是指房地产经纪机构把经营战略的重点集中在一个特定的目标市场上,为特定的地区或特定的客户提供特殊的产品或服务。即指企业集中使用资源,以快速增加某种产品的销售额和市场占有率。实施该战略的前提思想是:企业业务具有专一化,并且能以更高的效率和更好的效果为某一狭窄的细分市场服务,从而超越在较大范围内提供服务的竞争对手。


2021房地产经纪人答疑精华7章 第6章


房地产经纪信息计算机管理系统的主要类型不包括(  )。

A.数据管理信息系统
B.网络转换管理信息系统
C.流程控制信息系统
D.辅助决策信息系统

答案:B
解析:
房地产经纪信息是房地产经纪机构最重要的经营资源,房地产经纪机构必须对房地产经纪信息实施有效的管理。房地产经纪机构信息管理系统通常包括以下子系统:①数据管理系统;②流程控制系统;③辅助决策系统。


判断地块位置是否紧邻城市主要道路两侧,未来楼体位置是否便于吸引城市人流与车流的视觉关注,是指(  )。

A、 景观资源分析
B、 项目四至分析
C、 路网情况判断
D、 区域属性判断

答案:B
解析:
项目四至分析是分析地块周边的现状情况、未来发展情况,同时寻找地块的主昭示面,判断地块位置是否紧邻城市主要道路两侧,未来楼体位置是否便于吸引城市人流与车流的视觉关注。A项,景观资源分析是判断地块周边视觉范围可达的景观价值;C项,路网情况判断是判断地块位置是否紧邻城市主要干道或高速公路人口,地块附近地铁站点或其他公共交通站点设置状况,同时需要细致考虑步行或车行进入项目地块的人流动线与车行动线的便捷程度;D项,区域性判断是判断地块所属区域的商务属性,即地块位置是否归属于城市核心商务区、次级商务区、非主流商务区,或区域根本无商务氛围等。


租赁合同中,无论是否约定租赁期间,租赁期间都受法定期间的限制,其法定期限为( )年。

A:20
B:15
C:10
D:5

答案:A
解析:


住房租赁手续费的收费标准为每套()元,由出租人承担。

A:50
B:100
C:150
D:

答案:B
解析:


业主临时涨价或买方二度议价时,经纪人需注意在谈判中一定要(  ),要保持客观冷静的态度,公正,不偏不倚,在出现僵局时要将买卖双方分开说服。

A、沉着应对,控制价格的波动
B、掌握主动,控制谈判的节奏
C、维护公司形象,控制谈判的效果
D、维护双方的关系,注意自我防范

答案:B
解析:
房地产经纪人在完成买卖合同签订与款项支付工作时,需要注意以下两点:①注意避免双方私下交易;②业主临时涨价或买方二度议价时,经纪人需注意在谈判中一定要掌握主动,控制谈判的节奏,要保持客观冷静的态度,公正,不偏不倚,在出现僵局时要将买卖双方分开说服。


侵权行为构成的要件有( )。

A:行为违法
B:有损害事实
C:违法行为与损害事实之间有因果关系
D:主观过错
E:无免责事由

答案:A,B,C,D
解析:


2021房地产经纪人答疑精华7章 第7章


房地产经纪机构的经营战略类型中,属于多向多样化战略类型的是(  )。

A、技术关系多样化战略
B、市场营销关系的多样化战略
C、资源多样化战略
D、复合多样化战略
E、产品多样化战略

答案:A,B,C,D
解析:
多样化战略,包括横向多样化和多向多样化。其中,多向多样化包括多种类型:①技术关系多样化,即以研究技术或生产技术为基础,以异质的服务为对象,开发异质服务;②市场营销关系的多样化,即以现有市场领域的营销活动为基础,打入不同的市场,适合于技术密度不高,市场营销能力较强的企业;③资源多样化,即以现有的物质基础为基础,打入异质产品(服务)、市场领域,求得资源的充分利用;④复合多样化,即在与现行经营业务没有明显关联的市场中寻求成长的策略。


张某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)承租一套住房,甲公司委派房地产经纪人刘某为张某服务。刘某通过发布广告信息,很快找到了张某满意的房源,该房源的所有权人为王某。看房前甲公司与张某签订的委托协议约定:张某向甲公司交纳佣金200元。张某与王某签订租赁协议后,预付了6个月房租9000元并支付了甲公司佣金3000元。

刘某在发布广告信息前,应与张某明确的事项为( )。

A.房屋特征
B.广告费用
C.租金数额
D.佣金结算

答案:A
解析:
在与客户沟通时,信息是必须记录清楚的,不同客户所需采集的信息内容是不同的。对于承租客户而言,房地产经纪人应该在发布信息之前采集承租客户的信息,采集要点包括:①室内设施配套情况。除房屋主体结构之外,承租人对室内装修水平、家具、家电、网络等设施完备程度和档次的要求。②承租人的相关背景,包括承租人的身份、职业、家庭人口,以及承租后的居住人数,还要询问承租人对交通、医院、学校、公园、超市等设施方面的要求。③询问承租人承租房屋后的用途。④询问承租人对房屋租金的心理价位,告知承租人房屋租金市场行情,帮助客户明确房屋需求。⑤告知承租房屋经纪服务合同的内容、佣金收费标准和支付时间。⑥审核承租人身份证明原件,保留承租人身份证明复印件。


共用题干
某临街住宅楼于2000年末建成,砖混结构,共6层,2年前经有关部门批准,该楼一层全部改为点铺或餐馆。经调查,一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。

将一层住宅用房改为店铺,通常均将临街外墙窗洞口改为门洞口,从结构安全带分析,外墙体应具有足够的( )。
A:热工性能
B:强度
C:防火性能
D:稳定性

答案:B,D
解析:


一个有远大理想和坚强意志的人,难以被任何困难和心理压力所压服,这说明此人具有良好的(  )。

A.生理因素
B.判断力
C.个性品质
D.价值观

答案:C
解析:
与生理条件相比,一个人是否具有优良的个性品质对于心理承受能力更为重要。。一个有远大理想和坚强意志的人,任何困难和心理压力都难以压服他;而一个胸无大志、意志不坚定的人,很容易被困难和心理压力所打垮。


信用是经济活动中的借贷行为,其本质包括(  )。

A、以还本付息为条件
B、具有暂时性和收益性
C、具有风险性和可转让性
D、价值单方面的让渡
E、信用关系是债权务关系

答案:A,D,E
解析:
信用的本质主要有三个:①信用是以偿还(包括还本和付息)为条件的借贷行为。②信用是价值单方面的让渡。在信用活动中,当商品或货币从所有者手中转移到需要者手中的时候,为两者关系的开始,只有还本付息后,才是两者关系的结束。③信用关系是债权债务关系。让出商品或货币的一方为授信者,又称贷款人,处于债权人地位;接受商品或货币的一方为受信者,又称借款人,处于债务人地位。


当房屋供应充足、价格下跌时,消费者一般有(  )。

A.抢购心理
B.待购心理
C.择优心理
D.逆反心理

答案:B
解析:
当商品供应充足、价格可能下跌时,人们由于担心买后价格会下降而不急于购买。如果价格一再降低,消费者持币待购的心理会更加强烈。