房地产经纪人历年真题解析8章

发布时间:2021-10-27
房地产经纪人历年真题解析8章

房地产经纪人历年真题解析8章 第1章


下列属于搜集信息的途径的有(  )。

A.交易双方当事人
B.房地产经纪机构
C.熟悉房地产市场的专业人士
D.准交易资料的搜集
E.各类初级资料

答案:A,B,C,D
解析:
房地产市场信息搜集途径包括以下七种:①交易双方当事人;②房地产经纪机构;③房地产开发企业;④熟悉房地产市场的专业人士;⑤准交易资料;⑥房地产交易展示会上的销售资料;⑦政府部门、研究机构发布的数据和分析报告。


(  )体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。

A.是否与委托房屋有利害关系
B.委托人需要协助的事宜、提供的资料
C.委托房屋的市场参考价格
D.房屋交易的一般程序及可能存在的风险

答案:A
解析:
根据《房地产经纪管理办法》,必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括:①是否与委托房屋有利害关系;②委托人需要协助的事宜、提供的资料;③委托房屋的市场参考价格;④房屋交易的一般程序及可能存在的风险;⑤房屋交易涉及的税费;⑥房地产经纪服务的内容及完成标准;⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间;⑧交易资金交付;⑨其他服务相关事项。其中,是否与委托房屋有利害关系这项内容体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。


宋某拟每年以相同的数额向商业银行存款,若在15年后存款余额要达到18万元,假定银行存款年利率为5%,宋某每年须向银行存款(  )元。

A、5772、21
B、8341、61
C、11428、57
D、12000、00

答案:B
解析:
将来值转换为等额年金的计算公式为



。式中,A为等额年金,F为终值,i为利息,n为计息周期。
则宋某每年须项银行存款为:



18×10000×5%÷[(1+5%)15-1]=8341.61(元)。


房地产登记中,()的法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力.

A:异议登记
B:更正登记
C:预告登记
D:初始登记

答案:A
解析:


从房地产投资基金的资金来源和管理方式来看,房地产投资基金可以分为().

A:独立型房地产投资基金
B:有限期房地产投资基金
C:附属型房地产投资基金
D:无限期房地产投资基金
E:半附属型房地产投资基金

答案:A,C,E
解析:


下列选项中,( )最早起源于美国,是现代经济中发展最快和渗透性最强的商业模式。

A.混合经营
B.单店铺经营
C.直营连锁经营
D.特许加盟连锁

答案:D
解析:
连锁经营模式包括直营连锁经营和特许加盟连锁经营两种。其中,特许加盟连锁是连锁经营与特许经营相结合的一种经营模式,最早起源于美国,到目前为止已在包括餐饮、零售、房地产经纪等多个行业中得到广泛应用,是现代经济中发展最快和渗透性最强的商业模式。


住房二级市场的特征主要有(  )。

A:交易标的为存量房
B:价格由交易双方议定
C:渠道多为直销
D:促销手段多为广告、包装、活动等
E:付款方式一般不采用抵押贷款

答案:A,B
解析:


房地产经纪人历年真题解析8章 第2章


甲房地产经纪公司在制定某房地产项目的价格时,采用比较定价法,表2-1是一个市场比较楼盘的打分表。
表2-1打分表



根据题意,下列表述正确的为( )。

A.楼盘甲的权重为20%
B.楼盘戊的权重值为643.35
C.项目较为合理的均价应定为3726元/m2
D.对每个重点市场比较楼盘进行价格调整时,可由公司销售经理决定

答案:A,B,C
解析:
A项,楼盘甲的权重=100%-楼盘乙的权重-楼盘丙的权重-楼盘丁的权重-楼盘戊的权重-楼盘己的权重-楼盘庚的权重=100%-20%-15%-15%-15%-10%-5%=20%;或楼盘甲的权重=楼盘甲的权重值÷楼盘甲的比较价=650.8÷3254=20%。B项,楼盘戊的权重值=楼盘戊的比较价格×楼盘戊的权重=4289×15%=643.35。C项,项目较为合理的均价=楼盘甲的权重值+楼盘乙的权重值+楼盘丙的权重值+楼盘丁的权重值+楼盘戊的权重值+楼盘己的权重值+楼盘庚的权重值=650.8+703.2+541.2+570.15+643.35+381.6+235.8=3726(元/m2)。


赵某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售一套二手房,在签订房地产经纪合同前,赵某要求甲公司对该房进行评估。在甲公司提供了价格咨询报告后,赵某与甲公司签订了房地产经纪合同。该合同中约定:甲公司代表赵某进行交易谈判并签订房屋买卖合同,赵某按成交额的2%,支付给甲公司经纪服务费。甲公司指定房地产经纪人李某负责该业务,李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。很快,魏某看中了此房,同甲公司商谈后交纳了1万元定金。但是,赵某的朋友孙某也看中了该房,赵某决定取消甲公司为其出售该套房的计划,但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同,赵某和甲公司为此发生了争议。

如果甲公司与赵某签订的房地产经纪合同中未约定违约责任,那么(  )。

A.赵某不承担违约责任
B.甲公司仍可依法追究赵某的违约责任
C.该房地产经纪合同无效
D.该房地产经纪合同的内容不完整

答案:B
解析:
违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任是以有效合同为前提,合同未成立或者成立后无效、被撤销的,纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件,一是必须有违约行为,二是无免责事由。本题中,甲公司与赵某签订的房地产经纪合同有效、且赵某无免责事由并存在违约行为,构成违约。因此,虽然合同中未约定违约责任,甲公司仍可依法追究赵某的违约责任。


下列各项,属于房地产经纪机构提供的基本服务的是( )。

A.代办个人住房抵押贷款
B.为委托人代办税费缴纳事务
C.代办解除标的房屋抵押手续
D.提供与标的房屋买卖相关的法律咨询

答案:D
解析:
在房屋出售经纪服务合同中,房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括:①提供与标的房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询;②寻找承购人;③协助甲方与承购人达成房屋买卖合同。ABC三项均属于基本服务之外的延伸服务。


楼宇智能化系统主要由(  )组成

A、通信自动化(CA)
B、办公自动化(OA)
C、楼宇自动化(BA)
D、设备自动化(MA)
E、物业管理自动化(PA)

答案:A,B,C
解析:
楼宇智能化系统主要由通信自动化(CA)、办公自动化(OA)、楼宇自动化(BA)组成。楼宇智能化系统也可分解为以下子系统:中央计算机及网络系统,办公自动化系统,建筑设备自控系统,智能卡系统,火灾报警系统,内部通信系统,卫星及公用天线系统,停车场管理系统,综合布线系统等。


《北京市房屋出租委托代理合同》中租赁代理机构需要写明()

A.备案证明编号

B.房地产经纪人的身份证号

C.房地产经纪人协理的身份证号

D.房地产经纪机构法人的身份证号

正确答案:A


下列指标能作为房地产投资项目经济评价的指标的有()。

A:静态投资回收期
B:税收比率
C:净现值(NPV)
D:内部收益率(IRR)
E:资产负债率

答案:A,C,D
解析:


采用门店接待法开拓小业主房源的缺点是(  )。

A:方式消极
B:成本较高
C:房源信息准确度低
D:不易和客户建立关系

答案:A
解析:


房地产经纪人历年真题解析8章 第3章


根据思维过程中的凭借物和不同的思维形态,思维可分为(  )

A、动作思维
B、直觉思维
C、形象思维
D、逻辑思维
E、抽象思维

答案:A,C,E
解析:
根据思维过程中的凭借物和不同的思维形态,思维可分为:①动作思维;②形象思维;③抽象思维。根据思维时是否遵循明确的逻辑形式和逻辑规则,思维可分为:①直觉思维;②逻辑思维。


与采用单店模式的房地产经纪机构相比,采用连锁经营模式的房地产经纪机构所提供的经纪服务在(  )上都有所提高,更能满足中、高端客户的需求。

A.专业性
B.高效性
C.规范性
D.安全性
E.操作性

答案:A,C,D
解析:
与采用单店模式的房地产经纪机构相比,采用连锁经营模式的房地产经纪机构更加注重内部管理和品牌宣传,所提供的经纪服务在专业性、规范性和安全性上都有所提高,更能满足中、高端客户的需求。


关于房改售房登记的说法,错误的是(  )。

A:以成本价购买的,登记的产别为“私产”
B:以标准价购买的,登记的产别为“私产(部分产权)”
C:以成本价购买的,登记的产权来源为“购买”
D:以标准价购买的,登记的产权来源为“房改售房”

答案:C
解析:


购房者通过销售人员的介绍,选定自己购买的房屋单元后,需要以缴纳定金并签订( )的形式,来确定对房号的认购权、成交价格等事项。

A.《前期物业管理服务合同》
B.《房地产买卖合同》
C.《临时业主公约》
D.《房地产认购协议书》

答案:D
解析:
购房者通过销售人员的介绍,对所购物业全面了解后,选定自已购买的房屋单元,这时需要以缴纳定金并签订《房地产认购协议书》的形式,来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《商品房买卖合同》的时间等事项。


对房地产市场信息的分析方法包括(  )。

A.定性分析
B.简单统计分析
C.市场分析
D.比较分析
E.因果关系分析

答案:B,D,E
解析:
市场分析技能是指房地产经纪人根据所掌握的信息,采用一定的方法对其进行分析,进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对信息的分析方法包括:①简单统计分析(根据已有的数据信息计算某些数据指标,如平均单价、收益倍数等);②比较分析(不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等);③因果关系分析等。


(一)  某市有关政策规定,只有具有本市户口的居民才可以购买经济适用住房。张某无该市户口,遂与李某书面协议商定:张某出资20万元以李某名义购买M公司经济适用住房一套,张某实际占有、使用,房屋登记于李某名下。后李某以该住房作抵押向银行贷款15万元。贷款到期后,李某无力偿还,现在银行要求处置该住房以实现抵押权,张某以自己为房屋实际所有人,要求有关部门确认李某抵押该住房无效。
下列表述中,正确的有(  )。

A、如李某取得房屋所有权,张某有优先购买权
B、如李某取得房屋所有权,张某无优先受偿权
C、如抵押合同有效,银行有优先受偿权
D、如抵押合同有效,处置该住房时,从处置该住房所得价款中扣除应缴纳的土地使用权出让金后,银行可优先受偿

答案:C,D
解析:
《物权法》规定,债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。《物权法》规定,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。


房地产投资所涉及的领域有( )。

A:土地开发
B:土地租赁
C:房屋建设
D:旧城改造
E:房地产经营

答案:A,C,D,E
解析:


房地产经纪人历年真题解析8章 第4章


房地产经纪人提供经纪服务的基本前提和要求是().

A:良好的个人形象
B:标准的商务礼仪
C:掌握5S技巧
D:提问技巧

答案:C
解析:


房地产经纪信息计算机管理系统的主要类型不包括(  )。

A.数据管理信息系统
B.网络转换管理信息系统
C.流程控制信息系统
D.辅助决策信息系统

答案:B
解析:
房地产经纪信息是房地产经纪机构最重要的经营资源,房地产经纪机构必须对房地产经纪信息实施有效的管理。房地产经纪机构信息管理系统通常包括以下子系统:①数据管理系统;②流程控制系统;③辅助决策系统。


房地产经纪人在房地产勘查结束后,应编制( )。

A.《房屋使用说明书》
B.《房屋状况说明书》
C.《房屋销售委托书》
D.《房屋质量鉴定书》

答案:B
解析:
在对房屋状况进行详尽了解之后,要告知客户根据《房地产经纪管理办法》的相关规定,房地产经纪人查验房屋现状后要编制《房屋状况说明书》。该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠,是存量房交易委托的必须程序和必备文件。


在一定时期内因出生和死亡因素的消长,导致的人口数量的增加或减少是人口的(  )。

A、自然增长
B、机械增长
C、净增长
D、负增长

答案:A
解析:
人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少,即出生人数与死亡人数的净差值。人口的机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致人口数量增加或减少,即迁入的人数与迁出的人数的净差值。


新建商品房进入市场销售需要取得( )文件,并按要求将这些相关文件在项目销售处进行公示。

A:预售的需取得竣工许可证
B:持有建设规划许可证和施工许可证
C:拆迁地需有已落实拆迁安置的文件
D:供水、供电、供热、燃气通信等配套基础设备的相关文件
E:房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开企业资质证书

答案:B,C,D,E
解析:


在销售筹备阶段,制定营销策划方案的内容包括(  )。

A.配备及培训销售人员
B.做好市场定位
C.制定宣传推广营销策略
D.制定销售计划
E.布置销售现场

答案:B,C,D
解析:
在销售筹备阶段,制定营销策划方案主要包括:①做好市场定位;②制定宣传推广营销策略;③制定销售计划。


关于实地看房的基本要点,说法正确的有(  )。

A.出示自己的工作证件,同时请看房人阅读《实地看房确认书》并签字确认
B.事先对房屋、交通、小区状况做细致的了解,积累房源优势信息
C.看房结束后向业主致谢,看房结束后,房地产经纪人应主动向业主致谢
D.最好在房屋里谈价格,并且要事先和业主、客户沟通好
E.时时征求业主的同意

答案:A,B,C,E
解析:
最好不要在房屋里谈价格,并且要事先和业主、客户沟通好。看房的时间不宜过长,一般控制在10~15分钟为宜,同时要提醒客户不宜在房屋内评价房屋,尤其是房屋的确定。看完房后向业主致谢告辞。


房地产经纪人历年真题解析8章 第5章


关于经纪与经销活动的本质区别,描述正确的有(  )。

A.经纪活动仅仅是为交易提供服务
B.经纪活动的主体对交易标的有所有权
C.经销活动的主体直接参与交易
D.经销活动主体对交易标的没有所有权
E.经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金

答案:A,C,E
解析:
经纪作为一种中介活动,它与经销活动有着本质的区别。经纪活动仅仅是为交易提供服务,经纪活动的主体对交易标的没有所有权;经销活动的主体却直接参与交易,对交易标的具有所有权。因此,经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金,而经销活动的主体获得的却是买进价格和卖出价格之间的差额。


国有建设用地使用权出让的方式有( )。

A.招标
B.拍卖
C.划拨
D.挂牌
E.协议

答案:A,B,D,E
解析:
土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前,国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。


《北京市房屋出租委托代理合同》中租赁代理机构需要写明()

A.备案证明编号

B.房地产经纪人的身份证号

C.房地产经纪人协理的身份证号

D.房地产经纪机构法人的身份证号

正确答案:A


拟定贷款方案的首要任务是(  )。

A.贷款银行
B.贷款成数
C.偿还比率
D.贷款期限

答案:A
解析:
贷款方案主要由以下因素组成:①贷款银行;②贷款成数;③偿还比率;④贷款额度;⑤贷款期限;⑥贷款利率与偿还方式。其中,如何选择贷款银行是贷款方案的首要任务。


按照对商品的敏感性划分,可以分为对(  )等消费者群体。

A、 价格敏感
B、 质量敏感
C、 环境敏感
D、 服务敏感
E、 态度敏感

答案:A,B,D
解析:
消费者对商品要素的敏感性的不同也会产生不同的消费心理和消费行为,按照对商品的敏感性划分,消费者群体可以分为:①对价格敏感;②对质量敏感;③对服务敏感等。


客户有明确意向,对市场行情非常了解,只要条件符合将会很快成交的表现被房地产经纪人归类为( )客户。

A:引导型
B:加强型
C:成熟型
D:试探型

答案:C
解析:


房地产经纪机构的沟通对象包括(  ),经纪机构要与他们进行积极的、及时的沟通。

A、开发商
B、业主
C、代理商
D、购买者
E、承租人

答案:A,B,D,E
解析:
房地产经纪机构的沟通对象包括:①开发商;②业主;③购买者;④承租人等。房地产经纪机构要与他们进行积极的、及时的沟通。


房地产经纪人历年真题解析8章 第6章


房地产开发企业承担的商品住宅保修期从商品住宅( )起计算。

A.交付使用之日
B.竣工验收合格之日
C.商品房买卖合同签订之日
D.买卖双方协商的日期

答案:A
解析:
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失,房地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。


下列关于境内外房地产经纪机构在我国设立的分支机构说法正确的是( )。

A.分支机构能独立开展经纪业务,具有法人资格
B.分支机构财务上可以独立经济核算
C.分支机构解散后,房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任
D.分支机构首先以自己的财产对外承担责任
E.分支机构解散后,房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任,但未到期债务除外

答案:B,C,D
解析:


我国现行房地产经纪行业管理中,通过(  )的建设,可以提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力,塑造良好的职业形象,提高行业的社会公信力。

A.房地产经纪人员职业资格管理体系
B.房地产经纪纠纷规避及投诉受理体系
C.房地产经纪收费管理体系
D.房地产经纪行业诚信体系

答案:D
解析:
为规范房地产经纪机构和经纪人行为,房地产监督、管理机构及行业协会可以构建客观、公平、公正、及时的房地产经纪机构诚信评价与经纪人个人诚信评价体系,加强对市场的检查与监管,定期将违规操作的机构、个人和相关案例向社会公布,将房地产经纪机构的不良行为负面形象记入信用系统,对于有不良信用的企业相应规定一些从业的限制,通过行业诚信体系建设,提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力,塑造良好的职业形象,提高行业的社会公信力,在赢得社会尊重的同时,增强自我约束机制,增强职业责任感。


(六)  三级资质甲房地产开发公司于2010年12月设立。2013年1月,甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区,项目总投资5000万元,并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中,以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2013年7月1日,甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2015年9月,乙公司完成该小区开发,并通过综合验收。
关于甲房地产开发公司以在建工程抵押和项目转让的表述,正确的有(  )。

A、在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记
B、在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押
C、甲房地产公司投入资金达到1000万元即可转让该房地产开发项目
D、受让该房地产开发项目的乙房地产开发公司,可以不具备房地产开发企业资质

答案:B
解析:
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。


  李某看中一楼盘,欲购买其中一套总价30万元、面积100m2的住宅。假如你作为该住宅楼盘的销售人员,请回答李某的如下问题:

3.开发商提供以下付款方式可供选择,如果不考虑支付能力和其他风险因素,假定折现率为5%,则对李某最有利的付款方式是(  )。

A、 一次性付款,价格优惠5%
B、 首付20%,余款分两期每隔半年支付一次
C、 首付10万元,余款分两期每隔半年支付一次
D、 半年后一次性付款,无优惠

答案:A
解析:
付款方式是根据购房者的经济情况及银行规定来确定。一般分为:①一次性付款;②分期付款;③抵押贷款。A项,李某实际付款为:30万元×(1-5%)=28.5(万元)。B项,李某实际付款为:30×20%+30×(1-20%)÷2÷(1+5%÷12)6+30×(1-20%)÷2÷(1+5%÷12)12=29.12(万元)。C项,李某实际付款为:10+(30-10)÷2÷(1+5%÷12)6+(30-10)÷2÷(1+5%÷12)12=29.27(万元)。D项,李某实际付款为:30÷(1+5%÷12)6=29.26(万元)。因此,选择A项的付款方式的实际付款额最低,对李某最有利。


根据房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质,(  )是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。

A、一定的面谈技巧
B、良好的判断力
C、满足客户的需要
D、说服别人的能力

答案:B
解析:
良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。


取得国有建设用地使用权的途径有()。


A、出让
B、划拨
C、转让
D、土地或房产租赁
E、开垦荒地

答案:A,B,C,D
解析:
建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权,过去称为国有土地使用权,简称土地使用权,是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以通过出让、划拨、租赁、作价出资(入股)和授权经营等方式取得。@##


房地产经纪人历年真题解析8章 第7章


甲房地产开发企业(以下简称甲企业)将其开发的某小区1、2、3号住宅楼委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理销售,乙机构的行为中,属于滥用代理权的有(  )。

A.购买其中五套住宅
B.以自己的名义与购房人签订买卖合同
C.将其中两套住宅销售给乙机构总经理的好友林某
D.将其中一套住宅低价销售给乙机构的利害关系人张某
E.经甲企业同意,将其中3号住宅楼委托其他房地产经纪机构代理推销

答案:B,D
解析:
根据有关法律的规定,代理人不得有下列滥用代理权的行为:①以被代理人名义与自己实施民事法律行为。例如,代理他人与自己订立合同。②以被代理人名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为。但理论上认为,如经本人同意,或者专为代理一方履行债务而进行双方代理应为有效。后者如房地产开发企业与购房人签订房屋买卖合同后,房地产经纪人代理双方办理产权转移手续。③与第三人恶意串通,损害被代理人的利益。《民法通则》规定“代理人和第三人串通,损害被代理人的利益的,由代理人和第三人负连带责任。”④超越代理权限进行代理活动。超越代理权限进行代理的,代理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系。承担违约责任或侵权责任。⑤利用代理权从事违法活动。《民法通则》规定“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的,或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的,由被代理人和代理人负连带责任。”


  某房地产开发公司拟在某城市近郊区开发建造一居住区,根据居住区规划设计规范的要求进行具体规划设计。居住区用地的中高层住宅比例为40%、总建筑密度为50%、住宅建筑净密度为80%;该用地现已成为市政公用设施齐全,布局完整,环境较好,以多、中、高层住宅为主的用地。

1.该类用地按照土地使用的主要性质划分,属于(  )。

A、 一类居住用地
B、 二类居住用地
C、 三类居住用地
D、 四类居住用地

答案:B
解析:
根据市政公用设施齐全程度和环境质量等,居住用地进一步分为:①一类居住用地,即设施齐全、环境良好,以低层住宅为主的用地。②二类居住用地,即设施较齐全、环境良好,以多、中、高层住宅为主的用地。③三类居住用地,即设施较欠缺、环境较差,以需要加以改造的简陋住宅为主的用地。


房屋委托交易中可能存在的风险有(  )。

A、 价格变动风险
B、 资金安全风险
C、 贷款风险
D、 房地产权属风险
E、 财产分割风险

答案:A,B,C,D
解析:
委托房屋交易可能存在的风险主要包括:①价格变动风险;②政策调控风险(贷款风险);③非住宅类房屋居住使用及投资风险;④交易资金安全风险;⑤房地产权属风险;⑥交易房屋的保管及使用风险;⑦其他风险。


商业地产项目销售手册的内容不包括( )。

A.项目整体概述
B.项目总平面图
C.项目周边配套
D.销售人员培训

答案:D
解析:
为了培训销售人员和实现销售中的统一标准,代理公司要制作写字楼销售手册。内容涵盖:①整体的概述(包括项目的整体优势、核心价值、规划指标);②交通;③产品的介绍(包括总平面图、外立面、大堂、电梯厅、电梯、空调、标准层及户型、其他);④配套的介绍(包括项目自带配套、周边配套);⑤物管;⑥品牌;⑦项目的价值(包括区域价值、投资价值、价格等);⑧客户的介绍,包括成交客户群等。


关于不动产登记资料查询人的要求,下列说法正确的有( )。

A.按规定提交查询资料
B.保守国家机密
C.在指定场所查询
D.不得毁坏登记资料
E.不得复制不动产登记资料

答案:A,B,C,D
解析:
不动产登记资料的查询对查询人的要求包括:①按规定提交查询资料。查询人查询不动产登记资料的,应按照《不动产登记暂行条例实施细则》提交相应的材料,不提交材料或提交材料不符合规定的,不动产登记机构可以不予查询。②在指定场所查询。查询人查询不动产登记资料,应当在不动产登记机构设定的场所进行。不动产登记原始资料不得带离设定的场所。③不得毁坏登记资料。查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好,严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料,也不得损坏查询设备。④保守国家机密。查询人对查询中涉及的国家秘密负有保密义务,不得泄露给他人,也不得不正当使用。


下列交易形式中,不属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是( )。

A.房地产转让
B.房地产典当
C.房地产抵押
D.房屋租赁

答案:B
解析:
房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系,主要包括:①房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系;②开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系;③房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。


房地产经纪人与客户签署卖方独家代理协议的意义包括(  )。

A:获取双倍佣金
B:提高服务效率
C:节约时间成本
D:提升服务能力
E:避免产生纠纷

答案:B,C,D,E
解析:


房地产经纪人历年真题解析8章 第8章


个人住房公积金贷款利率于每年(),按相应档次利率确定年度利率水平。

A:1月1日
B:6月30日
C:7月1日
D:10月1日

答案:A
解析:


下列园林景观中,属于软质景观的是(  )。

A、树木
B、墙体
C、铺地
D、栏杆

答案:A
解析:
根据景观的基本成分可将其分为两类:①软景观,指软质的东西,如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空,以及人工植被、水流等仿自然景观,如修剪过的树木、抗压草皮、水池、喷泉等。②硬景观,指硬质的东西,主要是人造的设施,通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等。


国有建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的,应当向登记机构申请( )。

A.变更登记
B.预告登记
C.注销登记
D.转移登记

答案:A
解析:
国有建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的,应当向登记机构申请变更登记。变更登记,是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。


某建设项目建设用地5000㎡,总建筑面积11000㎡,建筑基底总面积10000㎡,则该项目用地的容积率为( )。

A:0.2
B:1.1
C:2
D:2.2

答案:D
解析:


在房屋交易中,根据(  )的不同,所缴税费有所不同。

A.使用年限
B.物业用途
C.购买年限
D.权属性质
E.交费主体

答案:B,C,D
解析:
在房屋交易中,根据权属性质、物业用途、购买年限的不同,所缴税费亦有所不同,交易税费计算比较复杂。房地产经纪人员应当根据委托交易房屋的性质、种类和政府出台的关于房地产交易税费的现行规定,将房屋所涉及的税费种类、交费主体、收取标准告知委托人。


某房地产投资项目累计净现金流量开始出现正值的年份数为4,又知上年累计净现金流量为﹣240万元,出现正值的当年净现金流量为300万元,则该房地产投资项目的投资回收期是( )年。(2008年真题)

A.3.8
B.4.0
C.4.8
D.5.8

答案:A
解析:
静态投资回收期可根据累计净现金流量求得,也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转为正值之间的年份,计算公式为:



则该房地产投资项目的投资回收期为:4-1+240÷300=3.8(年)。


作为表现事物发展数量特征的时间序列,其影响因素可以归纳为( )。

A:长期趋势
B:季节变动
C:循环波动
D:不规则波动
E:短期波动

答案:A,B,C,D
解析: