2021房地产经纪人历年真题和解答5卷

发布时间:2021-11-22
2021房地产经纪人历年真题和解答5卷

2021房地产经纪人历年真题和解答5卷 第1卷


在环境污染类型划分方法中,将污染分为物理污染、化学污染和生物污染的依据是污染的( )。(2006年真题)

A.环境要素
B.性质
C.产生原因
D.空间

答案:B
解析:
环境污染的类型有多种,因目的、角度的不同而有不同的划分方法,具体包括:①根据自然环境要素,分为空气污染、水污染、土壤污染等。②根据污染物的形态,分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。③根据污染物的性质,分为物理污染(如声、光、热、辐射等)、化学污染(如无机物、有机物)、生物污染(如霉菌、细菌、病毒等)。④根据污染产生的原因,分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。⑤根据污染的空间,分为室内环境污染和室外环境污染。⑥根据污染物分布的范围,分为局部性污染、区域性污染、全球性污染等。


业务员应遵守的销售流程,正确的是( )。

A.接待客户、追踪客户、签署合同、签定认购书、协助办理贷款
B.接听电话、接待客户、签署合同、协助办理贷款、追踪客户
C.追踪客户、签定认购书、协助办理贷款、签署合同、督促客户按期付款、办理入住
D.接听电话、接待客户、追踪客户、签定认购书、签署合同、办理入住

答案:D
解析:
业务员必须遵守销售流程,完成接听电话、接待客户、追踪客户、签定认购书、签署合同、协助办理贷款、督促客户按期付款、办理入住等手续。


房地产经纪机构承接业务时,正确的做法有(  )。

A.可以接受交易一方委托的居间业务
B.可以同时接受交易双方委托的居间业务
C.只能接受交易一方委托的代理业务
D.同时接受交易双方委托的代理业务
E.可以选择接受交易一方或双方委托的代理业务

答案:A,B,C
解析:
房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托,向一方或双方委托人提供居间服务。而房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异。各国法律都没有有关代理人可以同时接受双方委托人的委托代理业务的解释。因此,在房地产代理业务中,房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务,同时也只能向一方收取佣金。


房地产项目客户定位的基础是(  )。

A:客户群分类
B:选择目标客户
C:客户需求分析
D:客户认知分析

答案:A
解析:


对按揭房屋进行财产保险是防范( )的关键措施,对银行与购房者都非常必要。

A.利率变化风险
B.房屋贬值风险
C.无力继续偿还贷款本息风险
D.购房者房屋处置风险

答案:B
解析:
导致房屋贬值风险的原因很多,其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素,也包括人为的因素。因此,对抵押房屋进行财产保险是防范此类风险的关键措施,对银行与购房者都非常必要。


城市紫线范围内各类建设的规划审批,实行()制度.

A:核准
B:审核
C:注册
D:备案

答案:D
解析:


房地产经纪人采用社区开发的方法开拓客源时,应遵循的原则有事先准备、周密筹划和(  )。

A.全面推广
B.广泛联谊
C.有借问询
D.避免扰民

答案:D
解析:
在社区开发方面,应遵循以下原则:①事先准备,对活动场地进行事先勘查和申请,提前准备好活动所需的道具和物料,如房源介绍表单、展板、名片、赠送礼品等;②周密筹划,对于活动的地点、时间,社区开发的形式,人员分工安排、活动预告宣传等都应该预先进行周密的筹划,以保证取得预期的活动效果;③避免扰民,社区活动的出发点,是为了以亲近社区居民的手段,应避免扰民,扰民以及保护个人隐私信息等,以免引起客户反感。


唐宋时期的房地产经纪人被称为(  )。

A:中人
B:庄宅牙人
C:见证人
D:交易人

答案:B
解析:


2021房地产经纪人历年真题和解答5卷 第2卷


(一)  2013年10月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙建筑公司(以下简称乙公司)承建其开发的小区。2014年4月,甲公司领取了商品房预售许可证,开始预售房屋。5月,甲公司与郑某签订了商品房预售合同。6月,甲公司申请变更小区规划、设计并获得批准。按照新的方案,郑某所购房屋的空间尺寸和朝向发生了变化。2015年1月该小区交付使用,甲公司选聘的物业服务企业开始实施物业管理。2月郑某将自己所购房屋出租给刘某,租期为2年。刘某在屋顶安装了一个广告牌,宣传自己公司的产品。4月郑某将出租房屋抵押给银行,贷款50万元,贷款期为1年,并办理了抵押登记手续。
关于郑某将出租房屋抵押给银行的表述,正确的为(  )。

A、郑某在抵押出租房屋前,应当征得刘某的同意
B、郑某与银行之间的房地产抵押合同是郑某和银行之间借款合同的从合同
C、郑某是抵押人,银行是抵押权人
D、郑某应当将房屋已出租的情况告知银行

答案:B,C,D
解析:
B项,《物权法》规定设立担保物权,应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。C项,房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。D项,以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人。


民事法律关系构成部分包括(  )。

A.主体
B.行为
C.内容
D.客体
E.权属

答案:A,C,D
解析:
民事法律关系的要素是指构成民事法律关系的必要因素,包括:①主体,即民事主体,是指参加民事法律关系,享有民事权利和承担民事义务的“人”,包括公民(自然人)、法人和其他组织,国家在一些场合也是民事主体;②客体,是指民事权利和民事义务所指向的对象,包括物、行为、智力成果等;③内容,是指民事主体享有的民事权利和承担的民事义务。


某公寓采用高科技恒温恒湿节能系统,主打广告语“告别空调暖气时代”。这是提炼于项目的(  )。

A、市场定位
B、产品定位
C、客户定位
D、形象定位

答案:D
解析:
在项目卖点挖掘完成之后,企业还应将其加以提炼,形成具体的宣传重点,以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精炼为一两句话就形成了项目的推广主题。其主要解决:①“是什么样的产品 ”从产品定位中寻找物业主题;②“卖给谁 ”是从客户定位中寻找市场主题;③“能产生什么样的效果 ”是从形象定位中寻找广告主题。题中,“告别空调暖气时代”体现的是产品产生的效果,属于项目的形象定位。


周×委托×房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人李×经过比较,推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅,周×同意购买。于是李×与×房地产开发公司于2015年4月12日签订《×市内销商品房预售合同》。周×将佣金交给李×,并将全部购房款交给×房地产开发公司,该开发公司于2015年10月18将周×所购商品住房交付其使用。

《商品房预售合同》应由( )向政府管理部门登记备案。

A.周×
B.李×
C.×房地产经纪公司
D.×房地产开发公司

答案:D
解析:
房地产开发企业取得了商品房预售许可证后,就可以向社会预售其商品房,开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。本案例中,商品房预售人为×房地产开发公司。


经纪人是( )人,在商业活动中不归属于委托方或第三方,完全处于中间地位。

A.服务
B.代表
C.中介
D.销售

答案:C
解析:
经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式,促成委托人与他人的交易,并向委托人收取佣金的中介服务活动。所以,经纪人是中介人。


没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满()后请求确定债权,抵押权人的债权确定。

A:3个月
B:6个月
C:1年
D:2年

答案:D
解析:


房地产经纪门店的目标客户管理包括房地产经纪人员个人管理和( )两种形式。(2012年真题)

A.店内集中管理
B.行业集中管理
C.店内分散管理
D.行业分散管理

答案:A
解析:
房地产经纪门店的目标客户管理有经纪人员个人管理和门店店内集中管理两种形式,且两种管理方式各有所长。


存量房销售的特点包括(  )。

A、房屋产权关系复杂
B、销售对象坐落分散
C、价格浮动空间小
D、待售房屋实体差异大
E、主要为现房销售

答案:A,B,D,E
解析:
存量房销售的特点包括:①房屋产权关系复杂;②销售对象坐落分散;③主要为现房销售;④待售房屋实体差异大;⑤价格浮动空间大;⑥存量房销售更加侧重体验式服务。


2021房地产经纪人历年真题和解答5卷 第3卷


按照服务的性质和提供的方式,物业管理的基本内容可分为( )。

A.专项性公共服务
B.常规性公共服务
C.针对性的专项服务
D.针对性的特约服务
E.委托性的特约服务

答案:B,C,E
解析:
按照服务的性质和提供的方式,物业管理的基本内容可分为以下三类:①常规性公共服务;②针对性的专项服务;③委托性的特约服务。


公共租赁住房租金原则上按照( )同地段、同类型住房市场租金水平确定。

A.适当高于
B.适当低于
C.等于
D.略高于

答案:B
解析:
租赁型保障房采取市场租金、分档补贴的运作模式,同时在保障对象承租保障房满一定条件的前提下可以购买承租的保障性住房。各地要结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素,进一步完善公共租赁住房的租金定价机制,动态调整租金。具体来说,公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。


下列气态污染物中,对建筑物有腐蚀作用的有(  )。

A.二氧化硫
B.一氧化氮
C.一氧化碳
D.甲醛
E.碳氢化合物

答案:A,E
解析:
A项,二氧化硫在空气中能同水蒸气和其他化合物结合形成硫酸雾,硫酸雾随雨雪降落,形成“酸雨”。酸雨除了损害人体呼吸道系统和皮肤,还会腐蚀建筑物、设备和露天放置的各种金属。E项,碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾,被称为光化学烟雾,危害非常大,光化学烟雾能加速橡胶制品的老化,腐蚀建筑物和衣物。


下列报表的类型中,属于按报送周期长短不同划分的是( )。

A:全面统计报
B:地方统计报
C:部门统计报
D:年报

答案:D
解析:


产品生命周期策略中,在( )的策略中应保持适当而薄利的价格,并根据用户的需要对房屋作某些改良,同时为开发建设新型的房地产做准备。

A.引入期
B.成长期
C.成熟期
D.衰退期

答案:C
解析:
在成熟期策略时期,为了维护市场占有率,销售价格不能定得太高。也就是说,这一阶段的策略应是保持适当而薄利的价格,并根据用户的需要对房屋作某些改良,同时为开发建设新型的房地产做准备。


(一)  程某与某房地产开发公司于2014年5月4日签订了《某市商品房预售合同》,合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2,面积为100m2。2014年10月11日,该房屋通过竣工验收。该开发公司于2014年12月18日将程某所购商品住房交付其使用。程某拿到《房屋所有权证》时,发现载明的面积为96m2。2015年11月,程某又发现屋面有渗漏现象,随即向小区物业管理反映情况。
《商品房预售合同》应在(  )内向政府管理部门登记备案。

A、15日
B、30日
C、20日
D、90日

答案:B
解析:


共用题干
调查显示,某市A区高等院校和科研院所密集地区,高校教师和科研人员近年来收入稳定,收入水平有较大提高,原有住宅建筑面积一般在80m2左右,户型多为二室一厅,他们改善住房条件的愿望十分强烈,而周边未有合适楼盘推出.该地区原有某企业效益不好,破产后土地闲置,甲开发商拟获取该土地使用权,按规划要求进行住宅开发.

不宜定位为项目主力户型的是().
A:三室二厅
B:三室一厅
C:二室一厅
D:四室二厅

答案:C
解析:


孙某通过房地产经纪机构向业主沈某承租一幢酒楼,该酒楼共3层,为钢筋混凝土现浇框架结构,一层为大堂、厨房和办公室,二、三层为餐饮包间,室内为中国古典传统风格高档装修。房地产经纪机构撮合孙某和沈某达成租赁意向,并于2012年10月8日专门举行了租赁合同签字仪式。该租赁合同约定,承租人应当投保火灾保险,保险费用由出租人承担。(2012年真题)

根据该酒楼的装修风格,幕墙装饰面宜采用的材料为( )。

A.不锈钢板
B.石材
C.铝板
D.彩涂钢板

答案:B
解析:
石材幕墙的主要优点是质感高贵亮丽、典雅浑厚、庄重大方,色泽鲜明,坚硬耐久、抗冻性能好、抗压强度高。石材幕墙常用于大型或高层的公共建筑,或档次较高的低层与多层建筑。ACD三项均属于金属板幕墙,其主要优点是质感独特、色泽丰富、持久、刚性好,重量轻、强度高,耐腐蚀、易清洁保养,可在工厂成型、现场安装快捷,板材与承重骨架柔性连接、能减轻地震造成的损害,板材回收率高、有利于环保等。


2021房地产经纪人历年真题和解答5卷 第4卷


张某以贷款方式购买了一套建筑面积为120m2的商品住宅,采用按月等额本息还款方式,每月还款8320元,为了规避风险,张某以自己的信用风险为保险标的向保险公司投保。双方在订立保险合同时,仅约定了保险金额,而将保险标的实际价值估算留待保险事故发生后,需要确定保险赔偿金额时进行。张某月收入为20000元。该套住宅每月的物业管理费为3元/m2。张某在确定购买该套住宅前,对拟购买住宅楼所在位置的交通、环境、基础与公用设施、住宅平面布置,以及市场供求等情况进行了全面、详细的分析。
中国银行业监督管理委员会规定,供款人住房贷款的月房产支出与收入比不能超过(  )。

A、50%
B、55%
C、60%
D、65%

答案:A
解析:
中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)


下列工作中,不属于房地产经纪机构业务员岗位职责的是(  )。

A.维护售楼现场设施的完好及清洁
B.掌握客户需求,发掘及跟进潜在客户,做好对客户的追踪、联系
C.负责销售渠道和客户服务管理,做好项目解释
D.负责客户接待、咨询工作,为客户提供专业的房地产置业咨询服务

答案:C
解析:
业务员岗位的主要岗位职责包括:①负责客户接待、咨询工作,为客户提供专业的房地产置业咨询服务;②了解客户需求,提供合适房源,进行商务谈判;③陪同客户看房,促成房产买卖或租赁业务;④负责公司房源开发与积累,并与业主建立良好的业务协作关系;⑤掌握客户需求,发掘及跟进潜在客户,做好对客户的追踪、联系;⑥热情接待,细致讲解,耐心服务,为客户提供满意的服务;⑦负责市场信息的反馈,定期对销售数据及成交客户资料进行分析评估,提交销售总结报告;⑧协助案场经理或连锁店经理处理一般日常事务;⑨维护售楼现场设施的完好及清洁。C项是商品房销售案场经理岗位的岗位职责。


共用题干
某市拟在2008年10月以拍卖方式出让一宗土地,土地用途为住宅用地。该宗地拍卖的保留价为8000万元,起拍价为7600万元。

开发商在决定是否参加宗地竞价和如何竞价前,必须了解的控制指标有( )。
A:建筑形式
B:建筑密度
C:容积率
D:人口容量

答案:B,C
解析:


房地产经纪信息管理系统设计的原则包括(  )。

A、协同原则
B、合法原则
C、共享原则
D、网络化原则
E、平等原则

答案:A,C,D
解析:
房地产经纪机构信息管理系统设计的原则,包括:①网络化原则。21世纪是信息化,网络化的时代,房地产经纪信息的网络化管理是必然趋势。②共享原则。房地产经纪机构需要通过其信息管理系统,建立企业的信息共享平台,既可以提高企业内部办公与信息交流效率,同时为协同办公提供基础。③协同原则。该原则要求房地产经纪信息管理系统的设计,在提供信息共享平台的基础上,构筑协同办公的平台。


同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款应().

A:抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿
B:抵押权登记的先后顺序相同的,按照债权比例清偿
C:抵押权已登记的先于未登记的受偿
D:抵押权未登记的,按照债权比例清偿
E:抵押权未登记的,暂不清偿

答案:A,B,C,D
解析:


组建售楼处工作团队应根据项目的( )等情况综合考虑而定。

A.项目营销方案、销售期、市场推广方式
B.房源数量、销售期、市场推广方式
C.房源数量、项目营销方案、市场推广方式
D.房源数量、销售期、项目营销方案

答案:B
解析:
售楼处的工作团队主要有三大类,包括:①销售人员;②管理人员;③辅助人员。具体人数及构成应根据项目的房源数量、销售期、市场推广方式等情况综合考虑而定。


商品房销售应当具备的条件包括( )。

A:房地产开发企业资质证书
B:取得土地使用权批准文件
C:物业管理方案已经落实
D:工程质量等级评定证明
E:通过竣工验收

答案:A,C,D
解析:


房地产经纪执业规范的"回避原则"意味着( )。

A:房地产经纪机构不能既提供经纪服务又直接参与房地产交易
B:房地产经纪人员不能既提供经纪服务又直接参与房地产交易
C:与房地产交易有利害关系的房地产经纪人员不得承办经纪业务
D:在任何情况下,房地产经纪机构和人员均不能充当房地产的卖方和买方
E:房地产经纪人员在参与房地产交易时,应当向交易相对人明示自己的身份

答案:A,B,C
解析:


2021房地产经纪人历年真题和解答5卷 第5卷


导致房屋租赁合同终止的情形有( )。

A.房屋租赁合同到期
B.将承租的房屋擅自转租的
C.出租人转让出租房屋的
D.租赁房屋被查封的
E.出租人抵押出租房屋的

答案:A,B,D
解析:
合同解除可分为双方解除及单方解除。双方解除,是指合同的双方当事人依双方的合意,使原合同的效力溯及消灭。根据解除条件,单方解除又可分为出租人单方解除与承租人单方解除。商品房屋租赁出租人及承租人单方解除的情形如下。
出租人单方解除的情形主要有:①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋,致使房屋受损的;④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期仍不支付的;⑤不定期租赁(即未在租赁合同中明确约定租赁期限的),出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。
承租人单方解除的情形有:①因不可归责于承租人的事由,致使房屋部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的;②不定期租赁;③租赁物危及承租人的安全或者健康的;④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;⑤租赁房屋权属有争议的;⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的;⑦法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。


以下说法中,正确的是( )。

A.由于委托人的故意给房地产经纪机构造成损失的,由房地产经纪机构对委托人提出赔偿请求
B.由于委托人的故意给房地产经纪人造成损失的,由房地产经纪人对委托人提出赔偿请求
C.由于委托人的故意给房地产经纪人造成损失的,由房地产经纪人所在经纪机构对委托人提出赔偿请求
D.由于委托人的故意给房地产经纪人或房地产经纪机构造成损失的,由房地产经纪人或房地产经纪机构对委托人提出赔偿请求
E.由于委托人的故意给房地产经纪人和房地产经纪机构造成损失的,由房地产经纪人和房地产经纪机构共同对委托人提出赔偿请求

答案:A,C
解析:
房地产经纪机构和房地产经纪人存在着法律责任关系,表现为两方面:①如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的,应由房地产经纪机构统一承担责任,房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿,再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿;②如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失,应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求,由委托人对房地产经纪机构进行赔偿,然后,房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。


城建税以纳税人实际缴纳的()税额为计税依据。

A:增值税
B:消费税
C:契税
D:营业税
E:房产税

答案:A,B,D
解析:


被撤销的民事行为,从该民事行为( )无效。(2009、2007年真题)

A.被撤销时
B.被发现时
C.开始起
D.造成损害起

答案:C
解析:
行为人对行为内容有重大误解或者民事行为显失公平的,一方有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。


分析写字楼项目的产品定位可以从( )方面分析其资源条件。

A:区域属性判断
B:客户核心价值的判断
C:项目位置昭示性判断
D:交通便利性判断
E:周边商业配套成熟度判断

答案:A,C,D,E
解析:


王某于2017年12月将一套自有房屋出租给张某,双方签订了房屋租赁合同。后来王某因个人融资需要,将该套房进行抵押。张某居住了房屋3个月后,因个人原因,在征得王某同意的情况下,将房屋转租给刘某。关于张某转租房屋的说法,正确的有( )。

A.张某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续
B.张某在租赁期限内转租房屋,应当经王某书面同意
C.转租期间若王某与张某的租赁合同终止,转租合同仍然有效
D.转租合同约定的转租期限不得超过王某与张某签订的租赁合同的期限
E.张某在租赁期限内转租房屋,无需告知王某

答案:A,B,D
解析:
房屋转租一般是指商品房屋转租。商品房屋转租是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求有:①转租的房屋必须合法,禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋。②须经出租人书面同意。承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意,承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除房屋租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。③转租期限不得超过原合同规定的期限。A项,《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。


以下用地最高出让年限为50年的有( )。

A、 纺织厂
B、 普通商品住宅
C、 私立学校
D、 旅游度假村
E、 高尔夫球场

答案:A,C
解析:
[知识点] 国有土地使用权出让年限


某人每月向保险公司交付100元,在年利率为8%时,20年后这笔钱的累计总额相当于( )元。

A.15820
B.24000
C.45890
D.58902

答案:D
解析:
复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。复利本利和的计算公式为:。




式中,P表示本金,i表示利率,n表示计息周期数,F表示计息期末的本利和。则20年后这笔钱的累计总额为:F=